Casa

Il panorama normativo italiano sta attraversando una fase di profonda riconsiderazione dogmatica nella gestione delle irregolarità edilizie, segnando il passaggio epocale da una concezione dell’abuso inteso come “fatto materiale” a quella di “vizio procedurale”. Questa metamorfosi, cristallizzata dal D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa), non costituisce una mera semplificazione documentale, ma rappresenta una scelta strategica volta a ristabilire la certezza del diritto amministrativo e la stabilità dei rapporti giuridici.

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Il nuovo decreto-legge sul Piano Casa affronta una delle questioni più urgenti del Paese, l’emergenza abitativa. Il provvedimento introduce strumenti straordinari per incrementare l’offerta di alloggi accessibili attraverso interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale e di recupero del patrimonio pubblico inutilizzato. È fondamentale sviluppare in maniera corretta questa grande occasione, riconoscendo che il tema centrale non deve essere solo la costruzione di case, ma la definizione di sistemi urbani integrati per la qualità ecologica e sociale. 

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“I primi due pilastri (ERP ed ERS) contengono misure positive per consentire l’aumento del numero di abitazioni a canoni bassi o calmierati”. Sul terzo pilastro giudizio più articolato: estendere ai piani di dimensioni minori le semplificazioni forti previste per i grandi interventi che abbiano un investimento estero di almeno un miliardo. “Necessaria una regia forte per l’attuazione del Piano”.

La maggior parte delle risorse ipotizzate è legata a decisioni che dovranno prendere Regioni e comuni. Fra le novità dell’ultima versione la possibilità per i programmi integrati sopra un miliardo di beneficiare anche di fondi pubblici, la conferenza di servizi accelerata con la presenza delle amministrazioni di tutela per i progetti di ERP e social housing, l’aumento dei compensi per il commissario e il subcommissario ai programmi ERP (da 420mila euro a un milione e 47mila euro per il 2026-27) mentre il fondo di garanzia per la morosità incolpevole per il 2027 scende da 20 a 2 milioni. Relazione annuale al Parlamento del ministro per l’Europa e la coesione sul Fondo Hosuing coesione gestito da Invimit.

Dopo vari annunci e qualche rinvio è stato varato dal CdM il Decreto Legge cosiddetto Piano Casa. Apprezzabile la procedura seguita nell’elaborazione del decreto, che ha visto il coinvolgimento di una pluralità di soggetti: amministrazioni centrali (MIT, MEF e altri ministeri), regioni ed enti locali, aziende pubbliche e grandi gestori di patrimonio, SGR, investitori istituzionali e fondazioni, operatori del real estate, associazioni di categoria, sindacati degli inquilini etc). Dispiace la mancata presenza al Tavolo dell’Istituto Nazionale di Architettura, su cui ci riserviamo una considerazione finale.

L’avvento del Passaporto Digitale del Prodotto (Digital Product Passport), in virtù del nuovo quadro regolamentare comunitario attinente ai prodotti della costruzione, e il ritorno dell’Industrializzazione Edilizia (Off Site Construction), dovuto alla convergenza di diverse concause, potrebbero sancire, dopo molti decenni, la possibilità di introdurre una effettiva cultura industriale nel settore della costruzione e dell’immobiliare. La leva decisiva è data, anzitutto, dalla trasformazione dell’informazione tecnica in dati strutturati, interoperabili e leggibili dalle macchine, o meglio, degli algoritmi.

L’evoluzione del quadro normativo che disciplina l’assetto del patrimonio immobiliare italiano sta attraversando una fase di profonda e quanto mai necessaria trasformazione. Superata la recente stagione di semplificazioni mirate prevalentemente a sbloccare la commerciabilità degli immobili, a risolvere difformità esistenti e in attesa della sostanziale riscrittura del D.P.R. 380/2001, ci troviamo oggi ad analizzare un nuovo provvedimento di natura strutturale e programmatoria di ben più ampia portata: lo Schema di Decreto-Legge recante “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”, recentemente approvato dal Consiglio dei Ministri.

Il messaggio della presidente dell’Ance al Parlamento europeo è chiaro: per affrontare l’emergenza abitativa, riconosciuta ormai a livello europeo, serve una visione ampia e organica, dove la casa va considerata un’infrastruttura sociale, mettendo campo misure di semplificazione, finanza, governance dei permessi, fisco per attrarre privati.

Il programma, incardinato sulla convenzione MIT-Invitalia come per le opere idriche, potrebbe assorbire fondi PNRR non spesi in forma di strumento finanziario: il bando sarà pubblicato a giorni per essere puntuali alla scadenza di giugno. Oltre ai 970 mln già previsti, possono confluire fino a 4,8 mld di fondi per rigenerazione urbana dei comuni e 735 mln del piano sociale clima.