Piano casa, Albertini Petroni: bene sul PPP e il patrimonio pubblico ma funzionerà solo con bandi, norme e investimenti chiari

Un giudizio positivo ma solo parzialmente, quello di Confindustria Assoimmobiliare sul piano casa varato dal governo Meloni. In occasione dell’assemblea annuale, ieri a Roma, il presidente Davide Albertini Petroni ha ricordato nella sua relazione come l’associazione abbia “accolto con grande favore il decreto-legge dedicato al Piano presentato dal Governo, nato anche dalle sollecitazioni contenute nel Piano di Confindustria per l’abitare sostenibile dei lavoratori, promosso in prima persona dal Presidente Emanuele Orsini”. Ma al netto dei punti di luce ce ne sono tanti altri ancora da schiarire.

Cosa va e cosa non va nel piano casa secondo Assoimmobiliare

Andando nel dettaglio, allora, per Assoimmobiliare la strategia dell’esecutivo per contrastare l’emergenza abitativa nazionale è “un intervento rilevante”, tanto per le misure quanto per il messaggio di nuova centralità industriale immobiliare che viene restituito all’abitare. In particolare, viene promosso il rilancio del partenariato pubblico-privato “per tenere insieme indirizzo pubblico, capitale privato e capacità gestionale”.

Ci sono, però, una serie di punti interrogativi che andranno necessariamente risolti strada facendo, come cantava qualcuno. “Servono condizioni chiare: bandi ben costruiti, durate coerenti con la sostenibilità economica degli investimenti, corretta allocazione dei rischi e stabilità regolatoria”. Ma non solo. La serie di “misure straordinarie, i poteri derogatori e i meccanismi commissariali possono essere utili nella fase di avvio. Ma non possono sostituire una riforma strutturale della disciplina urbanistica ed edilizia nazionale”.

Detto altrimenti, spiega Albertini Petroni, “il fatto stesso che per accelerare gli interventi si debba ricorrere a strumenti speciali, conferma che il Paese ha bisogno di procedure ordinarie più semplici, certe e proporzionate alla complessità degli interventi”. In ultima istanza, occorre “trovare un equilibrio tra finalità sociale e sostenibilità economica. Quote di edilizia convenzionata, valori di vendita e canoni di locazione devono certamente garantire l’interesse pubblico senza compromettere la fattibilità degli interventi”. Valorizzando, ad esempio, la locazione stabile e accessibile.

Di qui, servono valori realistici sui criteri di determinazione. Esempi “come quello dell’Omi, sono importanti, ma devono poter tenere conto dei costi effettivi di realizzazione e di valori comparabili”, aggiunge il presidente di Assoimmobiliare.

Insomma, bene questa prima versione di piano casa ma non basta. Va sostenuto, sì, ma soprattutto rafforzato e migliorato per poi poterlo estendere, conclude Petroni, ad altre infrastrutture immobiliari decisive per il futuro del Paese. Dall’hospitality ai data center e le infrastrutture digitali passando per la logistica e infine al retail, così da coinvolgere a pieno tutto il comparto immobiliare.

In Italia 12 miliardi investiti ogni anno nel real estate (0,5% del Pil), sotto la media Ue

A dare completezza a questo quadro ci sono i numeri. Quelli presentati sempre ieri con un rapporto dell’Istituto Bruno Leoni da Davide Mattone e Carlo Stagnaro dicono che il nostro Paese registra investimenti annui medi di circa 11-12 miliardi di euro, pari a poco più dello 0,5% del Pil, per il commercial real estate. Che vale 780 miliardi di euro, mentre solo il 17% è detenuto da investitori istituzionali. In Francia e Germania questa quota supera il 40% e vale rispettivamentel’1,5 e l’1% del Pil, come in Spagna, mentre nel Regno Unito è oltre il 50%. Cifre basse, quelle italiane, rispetto alla media europea. Anche il mercato residenziale istituzionale vale meno: l’8% del totale contro una media europea del 25%.

Ancora: la superficie autorizzata nei permessi di costruire in Italia è pari ad appena 0,2 mq per abitante, contro 1,1 mq in Francia e 0,8 mq in Germania. Una frammentazione che frena investimenti, industrializzazione della filiera e nuova offerta abitativa. Eppure, tra tassazione diretta e indiretta, l’immobiliare genera circa 45 miliardi di euro di gettito, pari all’8% del totale delle entrate fiscali.

Ecco perché, dice Assoimmobiliare a riguardo, “ciò che manca non sono le risorse, ma le condizioni per trasformarle in investimenti, nuova offerta immobiliare e crescita economica”. In concreto, vanno rafforzati e ampliati gli strumenti di investimento come i fondi immobiliari, Sicaf, veicoli di cartolarizzazione, società quotate e non quotate. L’obiettivo è trasformare il risparmio privato e i capitali istituzionali in economia reale, rigenerazione urbana e infrastrutture immobiliari al servizio del Paese.

Ibl: sette priorità per liberare il valore nascosto delle città italiane

Secondo l’Ibl, “il confronto con Francia, Spagna e Regno Unito mostra che altri paesi europei hanno introdotto strumenti più flessibili e prevedibili per favorire la riconversione degli immobili”. Hanno puntato sì su vincoli e controlli pubblici ma anche su percorsi autorizzativi chiari, con tempi certi e norme leggibili.

Anche a livello internazionale “la flessibilità regolatoria non implica deregolamentazione, ma capacità di distinguere tra tutela degli interessi pubblici e mera rigidità amministrativa”.

Nel paper, allora, vengono proposte sette azioni per liberare il valore nascosto delle città italiane. Da una maggiore flessibilità nei cambi di destinazione d’uso a tempi autorizzativi certi e prevedibili, passando per una maggiore stabilità dei titoli edilizi, il riconoscimento normativo delle nuove categorie immobiliari, partenariati pubblico-privato più efficaci e sistemi di misurazione basati su risultati concreti. Ma anche una pianificazione urbana più orientata alla trasformazione del costruito piuttosto che alla sola espansione. L’obiettivo, spiega l’Istituto, non è ridurre il ruolo pubblico nella pianificazione urbana ma renderlo più efficace.

Detto altrimenti, il pubblico deve diventare una piattaforma abilitante per favorire investimenti nella riqualificazione degli spazi, inclusi quelli pubblico o semi-pubblici. Mentre il privato, di converso, deve crescere nella sua sofisticazione progettuale e finanziaria in modo da essere effettivamente all’altezza di questa sfida, in un contesto complesso come quello italiano. Solo così, concludono Mattone e Stagnaro, smetteremo di guardare al settore immobiliare come ad una semplice attivita patrimoniale iniziando, piuttosto, a concepirla come una leva strategica di sviluppo economico, inclusione sociale e competitività urbana.