Le dieci domande di DIAC sul Piano casa

Dopo la presentazione di oltre 620 emendamenti da parte dei gruppi parlamentari, entra nel vivo l’esame del decreto legge sul Piano Casa alla commissione Ambiente della Camera. E’ ora di dare un ordine al rovente dibattito seguito all’approvazione del decreto legge da parte del Consiglio dei ministri, mettendo in fila le questioni principali. Diario DIAC ci ha provato individuando una decina di questioni clou espresse in forma di domanda. Non vogliono assolutamente essere esaustive, non saranno le uniche da qui a un paio di settimane. Diciamo che sono le prime.

1. Dov’è finita Cdp? (E dove le cooperative?)

Molti – e fra questi DIAC – hanno trovato molto strano che il decreto legge sul Piano casa ignori i soggetti che negli ultimi anni sono stati i protagonisti del social housing e dell’edilizia convenzionata in Italia. Nessun riferimento nel decreto legge ai Fondi di fondi di Cdp, nessun riferimento alle cooperative di abitanti, nessun riferimento alle piccole e medie imprese di costruzioni e ai soggetti del mondo immobiliare che hanno sviluppato progetti in edilizia convenzionata. Si ignora che l’edilizia convenzionata in Italia sia stata sviluppata grazie a norme e operatori locali di dimensioni non grandi? Ebbene, tutti questi soggetti non solo non vengono citati, ma vengono anche discriminati rispetto agli interventi di grandi dimensioni che potranno accedere alla fast track urbanistica, alla conferenza unificata,

Su Cdp si possono raccogliere le indiscrezioni che la vogliono pronta a partecipare, si ipotizza anche la cifra di 500 milioni, all’intervento montato da Mario Abbadessa con i fondi degli Emirati, ma nessuna conferma ufficiale è arrivata che la partecipazione di Cdp sia stata già deliberata. La sua funzione sarebbe di “cane da guardia” che gli interessi pubblici vengano effettivamente perseguiti?

2. Il 70% di quota convenzionata garantirà di avere affitti calmierati?

Una delle finalità prioritarie del Piano Casa è promuovere la realizzazione di nuove abitazioni in affitto a canoni di locazione calmierati per fronteggiare l’esigenza abitativa di coloro che non possono permettersi di acquistare un’abitazione di proprietà o che non hanno interesse a farlo (studenti e lavoratori fuori sede, anziani soli). I programmi di edilizia integrata richiedono agli operatori l’impegno a realizzare 70 alloggi convenzionati ad uno sconto del 33% rispetto al mercato per 30 anni ogni 100 alloggi di nuova realizzazione (70%), impegno che, essendo gravoso sotto il profilo della sostenibilità economico–finanziaria, rischierebbe di concentrare l’offerta convenzionata solo sulla vendita e non anche sulla locazione calmierata, che è la componente di più difficile attuazione perché richiede impieghi di capitale a lungo termine e ha una redditività inferiore. Più in generale non si dovrebbe rafforzare nel decreto – anche all’articolo 1 sulle finalità – la spinta alla realizzazione di alloggi in affitto calmierato anziché favorire il riscatto di alloggi ERS come si propone l’articolo 5?

3. Come si può aumentare la quota di affitti a canone convenzionato rispetto alle vendite?

Si potrebbe introdurre la possibilità, per le amministrazioni locali, di rimodulare al ribasso il vincolo convenzionale del 70% fino al 50% al crescere della quota di edilizia convenzionata in locazione calmierata presente nel mix, così da consentire interventi con una maggior diversificazione di offerta ed effettiva aderenza alla domanda.

4. Perché le agevolazioni dell’articolo 10 devono essere limitate ai grandi interventi?

L’articolo 10 del decreto prevede un pacchetto di agevolazioni idoneo a garantire la sostenibilità economico-finanziaria dell’impegno richiesto, in linea con la prassi già esistente nei principali comuni e con la risoluzione europea di riconoscimento dell’affordable housing come SIEG (Servizio di interesse economico generale) esentato dagli aiuti di Stato.

Queste agevolazioni consistono anzitutto nella cosiddetta fast track urbanistica, ma non solo: conferenza unificata, deroghe urbanistico-amministrative già adottate con successo dal PNRR per gli studentati, nessuno scomputo delle volumetrie convenzionate dalla superficie lorda di progetto, scomputo delle bonifiche dagli oneri di urbanizzazione, dimezzamento oneri notarili. Il decreto prevede però che queste agevolazioni siano concesse solo agli interventi previsti dall’articolo 9 e, in particolare, agli interventi che vedano una partecipazione estera diretta di ammontare pari almeno a un miliardo di euro. Perché non estendere queste agevolazioni a tutti gli interventi di edilizia integrata, a prescindere dalle dimensioni degli interventi e dalla soggettività degli attuatori (imprese, società di gestione di fondi, cooperative, enti del terzo settore, etc.)? Diversamente si correrebbe il rischio di escludere ambiti geografici e soggetti già radicati nel settore dell’edilizia convenzionata che potrebbero invece estendere il loro raggio d’azione, geograficamente e dimensionalmente, grazie agli incentivi e alle agevolazioni del Piano Casa.

5. Perché la fast track non si utilizza anche per i privati che realizzino un intervento in PPP?

Il partenariato pubblico-privato è uno dei principali schemi di governance opportunamente considerati abilitanti dell’attuazione del Piano Casa, in particolare nell’ambito della valorizzazione del patrimonio pubblico in disuso a scopi sociali. Perché non prevedere con chiarezza, in sede di conversione del DL e nei successivi bandi/regolamenti attuativi, che i soggetti attuatori privati abbiano pieno accesso alle procedure e che nelle convenzioni con gli enti pubblici proprietari di aree e immobili la costituzione dei diritti di superficie sia accompagnata dalla facoltà di riscatto dell’intera proprietà alla scadenza a condizioni e valori prefissati in sede convenzionale? Questa è una norma considerata essenziale dagli operatori privati del settore immoniliare.

6. Perché non portare in Italia i moderni metodi costruttivi richiamati anche dal Piano europeo per l’affordable hounsing?

I moderni metodi costruttivi (Mmc), tra cui quelli basati sull’offsite, sono uno dei principali fattori abilitanti trasversali di un’edilizia moderna e soprattutto accessibile alla luce dei risparmi di tempi e costi che, su scala industrializzata, consentirebbero di conseguire. Perché, dunque, non si prevede che negli indirizzi commissariali che verranno formulati e nei bandi/regolamenti di attuazione del Piano Casa, che verranno promulgati a valle della conversione del DL siano inseriti specifici incentivi e premialità per i progetti che si proporranno di utilizzare tecnologie innovative e metodi di costruzione alternativi rispetto al “business as usual”, con particolare riferimento a quelli basati sull’offsite?

7. Definire meglio e rafforzare l’interesse pubblico nelle operazioni promosse da enti pubblici e da privati?

L’amministratore delegato di Invimit Sgr, Stefano Scalera, ha ricordato più volte nell’audizione alla Camera che dal secondo pilastro possono nascere interventi senza il conferimento di immobili, ma avviati con un atto amministrativo che riconosca che un’operazione proposta sul territorio (anche da soggetti privati) ha caratteristiche di interesse pubblico e cioè soddisfi l’offerta abitativa di cui il territorio ha bisogno. L’interesse pubblico è un discrimine per garantire al Piano casa – e in particolare al secondo pilastro – una selezione di interventi che risponda effettivamente all’esigenza di soddisfare la domanda abitativa. Questo richiamo all’interesse pubblico andrebbe esplicitato, generalizzato in tutti gli interventi previsti dal Piano casa e rafforzato con un riferimento alla finalità sociale degli interventi, per evitare una deriva speculativa? Valutare se questo non valga anche per interventi del terzo pilastro quando accedono a contributi pubblici e a grandi agevolazioni sul permitting.

8. I contributi pubblici ammessi per il terzo pilastro rientrano nelle deroghe agli aiuti di Stato ammesse dal Piano casa Ue?

Molto dipenderà dai rendimenti garantiti dagli interventi che saranno programmati. Nel decreto legge, però, non c’è alcun riferimento esplicito sul rispetto della disciplina europea in materia di aiuti di Stato e, in particolare, alla risoluzione europea di riconoscimento dell’affordable housing come SIEG (Servizio di interesse economico generale) esentato dagli aiuti di Stato.

9. Perché non estendere gli interventi su alloggi ERS del primo pilastro anche alle cooperative di abitanti?

Il comma 2 dell’articolo 2 individua quali soggetti attuatori esclusivamente gli ex IACP o enti assimilati, escludendo per la parte di Edilizia Residenziale Sociale, i soggetti che sino ad oggi svolgono in misura maggioritaria la funzione di produttori e gestori degli alloggi ERS. In particolare, sono escluse le cooperative di abitanti, che storicamente sono stati i destinatari dei programmi e delle risorse destinate all’edilizia residenziale sociale e che per quanto riguarda gli alloggi destinati alla locazione o al godimento nella forma della cooperativa a proprietà indivisa, possono garantire nel tempo la funzione di interesse pubblico a cui sono destinati gli alloggi ERS, evitando che entrino nel mercato immobiliare.

10. Non si dovrebbe definire un ordine di priorità territoriale per la distribuzione delle risorse, partendo dalle aree ad alta tensione abitativa?

E’ la questione posta dai sindaci delle aree metropolitane più esposti alla tensione abitativa. Questione legittimamente posta che per il momento non ha ricevuto risposte.