Casa, nel 2025 cala la quota degli investitori ma Roma e Milano restano protagoniste del mercato. L’analisi del Gruppo Tecnocasa

Il mercato immobiliare italiano rallenta sul fronte degli investimenti, ma continua a mostrare segnali di vivacità nelle grandi città, in particolare a Roma e Milano. È quanto emerge dall’analisi realizzata dal Gruppo Tecnocasa su 45.837 compravendite concluse nel 2025, che fotografa un settore in evoluzione, segnato da nuovi comportamenti d’acquisto e da una crescente mobilità abitativa.

Investitori in calo, ma Roma e Milano vanno controcorrente

A livello nazionale la quota di acquisti effettuati per investimento si attesta al 17,9%, in diminuzione rispetto al biennio precedente, quando aveva superato il 19%. Anche nelle grandi città si registra una flessione, con una media del 25,8% contro oltre il 27% registrato tra il 2023 e il 2024.

Nonostante il rallentamento generale, alcune realtà urbane continuano a mostrare una forte attrattività. A guidare la classifica è Napoli con il 37,3% delle compravendite effettuate da investitori, seguita da Palermo (33,6%), Bari (31%) e Bologna (30,1%).

In controtendenza si muovono invece Milano e Roma. Nel capoluogo lombardo gli acquisti per investimento salgono al 28,8%, in lieve crescita rispetto al 28,2% del 2024. Anche nella Capitale il dato aumenta, passando dal 21,5% al 22,7%, confermando il dinamismo del mercato romano.

Per quanto riguarda il settore della casa vacanza a livello nazionale non si registrano sostanziali variazioni; nell’ultimo anno, infatti, il 6,7% delle compravendite ha riguardato questo segmento. La quota di acquisti di case vacanza è cresciuta con l’arrivo della pandemia e da allora non è tornata più indietro, nel 2019 infatti la componente casa vacanza si fermava al 5,8%, mentre negli anni successivi la percentuale è salita attestandosi costantemente tra il 6,5% e il 7,2%.

Sempre più persone cercano casa fuori dalle grandi città

Uno dei fenomeni più evidenti riguarda lo spostamento degli acquirenti verso aree periferiche o provinciali. L’aumento costante dei prezzi nelle grandi città sta infatti spingendo molte famiglie a cercare soluzioni abitative alternative.

Nel 2025 il 24,9% degli acquirenti delle grandi città ha scelto di trasferirsi nella provincia della propria città di residenza. Un ulteriore 8% ha acquistato in un’altra provincia della stessa regione e il 5,2% ha deciso di cambiare regione. Tutti dati in crescita rispetto all’anno precedente.

Giovani protagonisti del mercato

L’età media degli acquirenti scende leggermente, passando da 43,5 a 43,2 anni. A trainare il mercato continuano a essere gli under 34, che rappresentano il 30,7% delle compravendite nazionali.

Tra le grandi città spicca ancora una volta Milano, dove gli under 34 effettuano il 35,5% degli acquisti, seguita da Torino con il 35,4%.

Il dato conferma come le nuove generazioni stiano mantenendo un ruolo centrale nel mercato immobiliare, nonostante l’aumento dei prezzi e le difficoltà di accesso al credito.

Trilocali in testa, ma a Milano dominano i bilocali

Sul fronte delle preferenze abitative, il trilocale si conferma la tipologia più acquistata in Italia, con il 33,8% delle compravendite. Seguono le abitazioni indipendenti e semindipendenti, che raggiungono il 21,6% e mantengono livelli superiori a quelli registrati prima della pandemia.

Nelle grandi città, invece, la classifica cambia. Anche qui il trilocale è al primo posto con il 34,7%, ma i bilocali conquistano la seconda posizione con il 29% delle scelte.

A Milano il bilocale è la tipologia regina del mercato e rappresenta quasi un acquisto su due (48,2%). A Roma, invece, prevale nettamente il trilocale, che raccoglie il 39,9% delle compravendite.

Cresce l’attenzione per l’efficienza energetica

Aumenta anche la sensibilità verso la sostenibilità. Le compravendite di abitazioni in classe energetica A e B raggiungono l’8,5% del totale, in crescita rispetto al 7,8% del 2024.

Un segnale che evidenzia come gli acquirenti siano sempre più orientati verso immobili efficienti, in grado di garantire minori consumi e costi di gestione più contenuti.

Single e stranieri sempre più presenti

Tra le tendenze più significative emerge la crescita degli acquisti effettuati da single, che nel 2025 rappresentano il 33,5% del totale delle compravendite, contro il 32% dell’anno precedente.

Il dato raggiunge livelli particolarmente elevati a Milano, dove quasi il 47% degli acquisti è effettuato da persone sole.

Continua inoltre a crescere la presenza di acquirenti stranieri. Nel 2025 il 14% delle compravendite è stato concluso da cittadini non italiani, contro il 9,5% registrato nel 2019. Una crescita costante che testimonia l’attrattività del mercato immobiliare italiano anche oltre i confini nazionali.

Chi vende e perché

Dal lato delle vendite, il 44,4% dei proprietari ha ceduto l’immobile per migliorare la propria qualità abitativa, mentre il 43,3% lo ha fatto per ottenere liquidità. Un ulteriore 12,3% ha venduto per trasferirsi in un altro quartiere o in una diversa città.

Rispetto al 2024 aumenta la quota di chi vende per acquistare una casa migliore, segnale di un mercato che continua a essere alimentato anche dalle esigenze di riqualificazione abitativa.

L’età media dei venditori si attesta a 56,5 anni. Oltre un terzo ha più di 64 anni, mentre il 25,6% appartiene alla fascia compresa tra 55 e 64 anni. A vendere sono soprattutto coppie e famiglie, che rappresentano il 68% del totale, mentre single, separati, divorziati e vedovi costituiscono il restante 32%.