Prima risposta a DIAC: dov’è Cdp? Con Abbadessa (Add Capital), a sdoppiare il terzo pilastro. Su edilizia integrata e agevolazioni 171 emendamenti (artt. 9 e 10)

Il 29 maggio scorso DIAC pubblicava un articolo contenente dieci domande sul Piano Casa (si veda qui) e la prima domanda era “Dov’è finita Cdp?”. Dopo aver ribadito lo sconcerto per la vistosa assenza nel decreto legge della Cassa depositi e prestiti, della sua Cdp Real Asset e dei Fondi di fondi, si argomentava più sotto: “Su Cdp si possono raccogliere le indiscrezioni che la vogliono pronta a partecipare, si ipotizza anche la cifra di 500 milioni, all’intervento montato da Mario Abbadessa con i fondi degli Emirati, ma nessuna conferma ufficiale è arrivata che la partecipazione di Cdp sia stata già deliberata. La sua funzione sarebbe di “cane da guardia” che gli interessi pubblici vengano effettivamente perseguiti?”

La conferma a questa indiscrezione è venuta da un’anticipazione, a firma di Flavia Landolfi e Giuseppe Latour, sul Sole 24 Ore di ieri, 2 giugno, probabilmente su fonti ufficiose della stessa Cassa depositi e prestiti. L’articolo conferma che Cdp investirà 425 milioni nell’operazione Abbadessa – operazione che prende ora il nome dalla piattaforma lussemburghese Add Capital – con la novità più rilevante di distribuire questa somma su due diversi fondi: 200 milioni al Fondo Housing, destinato a investire solo in Italia, e 225 milioni nel Fondo Real Estate, che ha invece una dimensione pan-europea. Il terzo pilastro del Piano casa si sdoppia così in una terza e quarta gamba: questa la nostra reinterpretazione di queste anticipazioni che costituiscono comunque un nuovo punto fermo nel dibattito pubblico. Ma ricostruiamo la situazione a oggi.

Capital ADD sdoppia in due il terzo pilastro: Value add e Impact

Una prima risposta alla domanda “dov’è finita Cdp” trapela quindi dagli investitori istituzionali che sono sollecitati ad investire nella piattaforma di Mario Abbadessa, il pivot del terzo pilastro del Piano Casa, quello a trazione privata, i cui contorni cominciano a delinearsi. Intanto ha un nome, si chiama Add Capital, e non è un fondo immobiliare di diritto italiano ma una piattaforma di investimento di diritto lussemburghese, costituita da poche persone, tutti fuoriusciti di Hines. Una struttura snella che ha come missione il fund raising (raccolta di capitali), l’asset allocation (selezione degli investimenti), l’advisory nella strutturazione delle operazioni e la supervisione sui risultati.

Poi ha già raccolto oltre 1,4 miliardi di euro, più di 600 milioni dal fondo emiratino Mubadala, 425 milioni da Cassa Depositi e Prestiti, 400 milioni anche da Poste Vita ed è in fase avanzata di sollecitazione di altri investitori istituzionali italiani ed esteri per aderire alla piattaforma. Ce la farà a traguardare il miliardo di euro di capitali esteri che è la soglia minima per attivare la struttura commissariale dedicata? O sosterrà anch’essa le proposte provenienti da tutto il mondo industriale e finanziario di estendere le agevolazioni previste dall’articolo 10 del decreto legge anche ai capitali esclusivamente italiani e – perché no? – a tutti gli interventi di edilizia integrata a prescindere dalle dimensioni e dai soggetti attuatori, recuperando così alla causa dei 100mila nuovi alloggi in 10 anni tutti gli operatori dell’edilizia convenzionata attivi nel Paese?

Ma la vera novità che sta emergendo è, appunto, che la politica degli investimenti di Add Capital di Mario Abbadessa è splittata in due linee (due sotto-pilastri, potremmo definirli, o lo sdoppiamento del terzo pilastro in una terza e quarta gamba, come abbiamo scritto). Vediamo quali sono:

1. una prima linea, denominata Fondo Real Estate (ma non è un fondo), più opportunistica, potremmo definirla value add, con durata di 7-10 anni, un rendimento atteso del 12-15%, con il focus sull’Italia per il 65% e sul resto d’Europa per il 35%, con asset allocation per il 50% living (sia edilizia libera che convenzionata, nelle stesse proporzioni 30-70 del Piano Casa), per il 25% logistica e per il residuo 25% opportunità strategiche ad alto rendimento;
2. una seconda linea, denominata Fondo Housing, più impact, di durata più lunga, con un focus esclusivo sull’Italia e sull’Edilizia Integrata  prevista dal Piano Casa (70% convenzionata-30% libera), con rendimenti più contenuti, probabilmente in linea con i rendimenti raccomandati dall’Europa per i SIEG (Servizi di Interesse Economico Generale) esentati dagli aiuti di Stato, in cui rientra anche l’affordable housing: tasso risk free (3-4%) + premio al rischio di settore (altro 3-4%), insomma tra il 7 e l’8%, il rendimento minimo oggi richiesto da chi investe nello sviluppo residenziale accessibile. E Fondo Housing (o Impact che dir si voglia) potrebbe effettivamente essere un fondo di fondi, perché pare destinato a essere gestito dal braccio immobiliare della CDP, quella CDP Real Asset che da oltre 15 anni è impegnata con i fondi FIA, FNAS e FNA nell’edilizia sociale con il modello di attivazione di pressochè tutte le sgr presenti sul mercato italiano. Un opportuno recupero di avviamento e competenze di settore che evidentemente il team ristretto di Mario Abbadessa non ha e con cui intende fare squadra.

A beneficio della piattaforma lussemburghese, Add Capital, ci sarà poi la media dei rendimenti e delle performance, che resteranno presumibilmente a 2 cifre, ma ancora non è chiaro se ai nuovi investitori sarà offerto un investimento solo in ticket nei due sottopilastri o se potranno investire anche solo in uno dei due. E in quest’ultimo caso, non è difficile immaginare dove andrà a concentrarsi la scelta.

Parlamento pronto a dare battaglia: i 127 emendamenti all’articolo 9 e 44 all’articolo sui programmi di edilizia integrata

Come era prevedibile, sugli articoli 9 (programmi infrastrutturali di edilizia integrata) e 10 (Disposizioni procedimentali) si concentra la gran parte degli emendamneti presentati dai gruppi parlamentari, rispettivamente 127 (109 correttivi e 18 articoli aggiuntivi) e 44 (un aggiuntivo), e si concentrerà il cuore del dibattito in commissione e nella maggioranza. Inutile entrare troppo nel merito prima dell’esame di ammissibilità (si veda sotto), ma certamente si possono segnalare due emendamenti intorno ai quali girerà un bel po’ della discussione.

Gli emendamenti della maggioranza per qualificare i proponenti dei programmi integrati (anche sul piano finanziario)

Il primo emendamento sono in realtà tre emendamenti identici (9.8, 9.9 e 9.10) presentati non casualmente nella stessa formulazione dai rappresentanti dei tre principali partite della maggioranza (Fratelli d’Italia con Milani, Forza Italia con Patriarca primo firmatario e Lega con Pizzimenti primo firmatario).

L’emendamento – che introduce due commi aggiuntivi al primo – assesta l’impianto definito dal governo per i programmi di edilizia integrata e conferma un quadro regolatorio adatto alle iniziative in corso, con l’obiettivo di qualificare (e selezionare, anche sul piano finanziario) i soggetti proponenti dei programmi. Si prevede, in particolare, che “possono presentare programmi infrastrutturali di edilizia integrata ai sensi del presente articolo i soggetti privati, anche costituiti in forma di società di progetto o veicolo societario appositamente costituito, in possesso dei seguenti requisiti: a) capacità economica e finanziaria adeguata all’investimento programmato, da attestarsi mediante idonea documentazione rilasciata da primario istituto di credito o fondo di investimento; b) esperienza documentata nella realizzazione e/o gestione di programmi edilizi di dimensioni analoghe a quelle del programma proposto, da certificarsi e mediante idonea documentazione tecnica; c) impegno formale, da inserirsi nella convenzione con il comune di cui al comma 3, lettera e), a mantenere la destinazione convenzionata per l’intero periodo di vincolo”. Un ulteriore comma aggiuntivo prevede che “con il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri di cui al comma 9 sono ulteriormente definiti i requisiti soggettivi e le modalità di verifica, anche con riferimento ai requisiti antimafia e ai controlli sull’origine dei capitali investiti”.

Il nodo principale: allargare o no la super fast track a tutti gli interventi di edilizia convenzionata e non solo ai grandi programmi “modello Abbadessa”

Mettiamola non come l’hanno posta l’Ance, le cooperative e altri soggetti da sempre impegnati nell’edilizia convenzionata, che rivendicano  giustamente una par condicio per tutti gi operatori, ma mettiamola come la mette qualche osservatore del mercato immobiliare: siamo sicuri che convinca ad Abbadessa-Cdp-Mubadala che la superfast track e tutte le altre agevolazioni previste dall’articolo 10 del decreto legge 66 sia riservata alle iniziative “realizzate ai sensi dell’articolo 9, commi 7 e 8”, cioè agli interventi con almeno un miliardo di investimenti esteri diretti? Non è che questa “riserva esclusiva” potrebbe accendere un riflettore dell’Unione europea sul tema degli aiuti di Stato (visto che sono previsti anche contributi pubblici)?

Fatto sta che l’allargamento delle potenti agevolazioni procedurali dell’articolo 10 (su cui DIAC interverrà ancora nei prossimi giorni) è un tema che è già sul tavolo della politica. Non solo perché la relatrice Erica Mazzetti (Forza Italia) si è fatta scappare già nella relazione introduttiva che va valutato se estendere quelle agevolazioni a tutti gli interventi di edilizia convenzionata. Ma perché già fioccano gli emendamenti: da quello essenziale presentato identico da Forza Italia (10.8) e Lega (10.9) che prevede la soppressione delle dieci parole che costituiscono la riserva al “modello Abbadessa”; alle varianti creative (per esempio gli emendamenti 10.2, 10.3, 10.4, 10.5 e 10.6) che hanno una più larga base parlamentare a sostenerle (Forza Italia, Lega, autonomisti, Noi moderati e Italia Viva) e soprattutto strizzano l’occhio ai sindaci Pd con il riferimento alla “alta tensione abitativa” e ai sindaci supercommissari. Manca del tutto Fratelli d’Italia e si fa notare. Manca anche tutto il Campo largo, per ora assestato su una posizione molto critica (M5S già propone di sopprimere l’intero articolo 10). Cosa dice l’emendamento 10.2 (e altri identici)? Ecco il cuore della proposta, il comma aggiuntivo 3-bis:

“Per gli interventi diversi da quelli realizzati ai sensi dell’articolo 9, commi 7 e 8, le disposizioni previste dal presente articolo si applicano nei comuni ad alta tensione abitativa il cui elenco è aggiornato entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto legge e con successiva cadenza biennale. Nelle more di tale individuazione, si applica la Delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003 e i successivi aggiornamenti già definiti. Nei comuni come individuati nei periodi precedenti, se ricompresi nel territorio delle città metropolitane, i sindaci metropolitani esercitano i poteri commissariali di cui all’articolo 13 del decreto-legge 10 agosto 2023, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 ottobre 2023, n. 136, ai fini dell’applicazione delle predette disposizioni. Nei comuni non ricompresi nel perimetro delle città metropolitane, i poteri commissariali sono attribuiti ai presidenti delle regioni”.

Piano casa in attesa delle ammissibilità

Il decreto legge 66 sul Piano casa torna oggi all’esame della commissione Ambiente, ma il primo passo sarà l’indicazione, da parte dell’ufficio di Presidenza della commissione, degli emendamenti inammissibili (con relativi ricorsi e appelli). Fatta la scrematura, si entrerà nel vivo della discussione, ma solo dopo che i gruppi parlamentari avranno definito le loro priorità con gli emendamenti “segnalati”. In attesa di questi passaggi DIAC continuerà l’esame dei 620 emendamenti presentati, con l’obiettivo di individuare temi che torneranno nella discussione sulle modifiche al decreto legge 66, ma anche in un dibattito sul Piano Casa che inevitabilmente andrà oltre questo provvedimento. La prossima puntata sarà dedicata al “no” delle opposizioni alla vendita di alloggi ERP e al tema sotterraneo, ma incandescente, del rapporto fra edilizia residenziale pubblica (ERP) ed edilizia residenziale sociale (ERS).