Casa

Si chiama “Un patrimonio da salvare” ed è il documento firmato dai principali operatori ed enti associativi della filiera del rinnovamento degli edifici, dei consumatori e della tutela ambientale da portare all’attenzione delle istituzioni per promuovere una politica strutturata ed efficace sulla riqualificazione edilizia. Tra gli altri temi centrali nella proposta ci sono quello della messa in sicurezza degli edifici e il tema delle risorse.

Le imprenditrici ed esperte di Terziario Donna Confcommercio, guidate da Simona Petrozzi, hanno presentato un documento, che punta a rendere una città difficile come Roma “women & family sensitive”, nel corso di un evento focalizzato sul ruolo delle donne nella progettazione urbanistica in un’ottica inclusiva. Un documento pragmatico, ha spiegato Petrozzi, con un’ampia gamma di proposte per una città “gentile, equa, inclusiva”

L’obiettivo del piano è quello di dare una risposta al mismatch tra domanda e offerta di lavoro e uscire dalla ‘trappola della mobilità’. Il progetto, cavallo di battaglia della presidenza Orsini punta al coinvolgimento di soggetti pubblici e privati per mettere in campo gli strumenti necessari ad attivare capitali pazienti, superare gli ostacoli urbanistici e amministrativi per la costruzione e riqualificazione di nuovi edifici e introdurre specifiche misure fiscali. Ma quella della casa non è un’emergenza solo italiana.  Il tema è stato al centro del summit europeo sul finanziamento responsabile: serve un forte impegno finanaziario della Ue

L’art. 36 bis TUE, introdotto dal salva-casa, opera per la prima volta una netta separazione di un binomio precedentemente inscindibile, che è sempre stato un unicum in quasi tutte le normative di settore: cioè la disciplina urbanistica/edilizia.

Art. 36-bis. Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali

(articolo introdotto dall’art. 1, comma 1, lettera h) del decreto-legge n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024)

1. In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività…omissis… il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione…

In questi anni edilizia e urbanistica hanno avuto una lunga, pacifica e serena convivenza.

Una disciplina complessa come quella dell’urbanistica, che ha contenuti ampi, inerendo alla trasformazione del territorio nel suo complesso, è riuscita a convivere con la disciplina edilizia.

Nessuno fino al momento del decreto ha mai sentito la necessità di operare una chiara distinzione tra le norme che riguardavano i due profili.

La disciplina edilizia e urbanistica rappresentano un aspetto cruciale nella gestione del territorio e nello sviluppo urbano. Nel contesto del salva-casa tali discipline assumono un ruolo ancora più significativo, poiché mirano a garantire la sicurezza, la qualità e la sostenibilità delle costruzioni, nonché a preservare il patrimonio edilizio esistente. 

Il presente articolo esplorerà in dettaglio la definizione di disciplina edilizia e urbanistica, gli obiettivi, gli strumenti utilizzati e l’importanza di una corretta definizione del loro perimetro, ora che è avvenuta la “separazione”.

L’Onorevole Erica Mazzetti spinge per intervenire sulla manovra e tornare almeno al 65% di detrazioni sulle prime case, alle detrazioni sui mutui per gli Under 36 e fondi specifici per la gestione idrica. “Prima ancora dell’efficientamento energetico dobbiamo pensare a quello sismico”. Poi rilancia sulla necessità di un testo unico che riunisca case green, edilizia e rigenerazione urbana. I dati sugli edifici pubblici di Federcasa, intervenuta con il presidente Marco Buttieri: solo il 3% del patrimonio è stato riqualificato con il Superbonus

Il decreto salva-casa, convertito nella legge 105/2024, ha introdotto importanti novità in materia di sanatoria edilizia, tra cui la determinazione del valore venale dell’oblazione da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il procedimento è stato concepito per semplificare le procedure di sanatoria edilizie, permettendo ai proprietari di immobili di regolarizzare la loro posizione attraverso il pagamento di un’oblazione.

Negli uffici tecnici comunali, in queste settimane, si tenta di comprendere le nuove norme introdotte dal salva-casa, in vigore ormai dal 28 luglio 2024 nella sua forma definitiva, cercando di risolvere alcuni “dilemmi interpretativi” che rischiano di paralizzare l’attività amministrativa degli Sportelli unici per l’edilizia dei Comuni e dell’Agenzia delle Entrate, incaricati di determinare l’aumento del valore venale derivante dalle difformità realizzate e stabilire il quantum dell’oblazione da versarsi.

Tutto come previsto: l’incontro fiume a Palazzo Chigi non ha rasserenato il clima tra il Governo e Cgil e Uil che hanno confermato la protesta del 29 novembre prossimo. Meloni ha rivendicato le misure della manovra a sostegno dei redditi medio-bassi e delle famiglie e ha rilanciato anche su su un possibile intervento sull’Irpef se il gettito del concordato preventivo lo consentirà. Ma il macigno rimane il Superbonus che nel 2025 costerà 38 miliardi alle casse pubbliche. Intanto, sono arrivati 4.500 emendamenti al ddl Bilancio di cui 1.200 dalla maggioranza

I costruttori contestano “interventi marginali” per i quattro ambiti strategici su cui si sarebbe dovuto investire con piani di lungo periodo: casa, messa in sicurezza del territorio, riqualificazione del patrimonio immobiliare, prosecuzione dell’ammodernamento infrastrutturale avviato con il PNRR. Ance non fa più sconti al governo per la cecità a vedere il rapporto costruzioni-Pil. Per il mancato rifinanziamento del decreto aiuti a richio 10 miliardi di investimenti nel 2025, anche Pnrr.

A questo punto si apre una doppia strada: in caso di reiterato diniego sarà necessario abbattere le opere realizzate senza titolo e solo in quel caso si applicheranno le misure sanzionatorie già irrogate. In caso di esito positivo, la sanatoria annulla le sanzioni legittimando l’edificazione senza titolo. La pronuncia precedente del Consiglio di Stato

Bocciata la Legge di Bilancio attuale perché non salvaguarda le politiche di riqualificazione del parco immobiliare. Serve un rinnovo almeno triennale, in caso di stop agli incentivi al 50 e 65% si soffrirebbero un minor valore aggiunto per l’economia pari a 119,7 miliardi di euro, un deficit occupazionale di 2 milioni di lavoratori nuovi e minori benefici ambientali

I dati riguardano il primo semestre 2024 ed evidenziano che solo 36 appalti sono stati aggiudicati con una gara a procedura aperta. Inoltre, il 97% delle gare viene bandito con lo stesso criterio di esclusione delle offerte anomale, il metodo A. Riunione del Consiglio generale presieduto da Santo Cutrone alla presenza del vicepresidente nazionale De Bartolomeo. Il Rapporto è stato trasmesso all’assessore alle Infrastrutture Aricò con la richiesta di un incontro urgente. Il tema del recepimento del salva-casa.

Dal nuovo Piano Casa Italia, inserito nella legge di bilancio, dovrebbe arrivare una accelerazione per avviare la riforma con la sperimentazione di nuovi modelli sul fronte dell’edilizia residenziale pubblica e social housing, al centro del tavolo al Mit avviato nel dicembre 2023. Le linee guida sono pronte ma c’è il nodo delle risorse. Sul tavolo ora ci sono solo i 100 milioni nel biennio 2025-2026 per il primo bando del Mit atteso a breve

Le opere pubbliche stanno trainando il mercato delle costruzioni. Come previsto si è verificato il passaggio di testimone tra il mercato della riqualificazione privata e quello delle opere pubbliche: “scendere per salire su un altro treno” era lo slogan che avevamo usato guardando avanti nel XXXIII Rapporto Congiunturale del CRESME. E così le cose stanno. Ma una corretta lettura di quello che sta succedendo necessita di due metafore di riferimento per capire meglio: la prima è quella delle “montagne russe”; la seconda è quella della “forza inerziale”.

Che le costruzioni stiano vivendo una fase ciclica fuori scala ce lo dicono i dati, sia quelli delle opere pubbliche sia quelli della riqualificazione privata. Pochi numeri ci aiutano a comprendere. Dal 2014 al 2020, la media annua degli importi delle gare di opere pubbliche aggiudicate è stata di 15 miliardi di euro; nel 2021 si sale a 50 miliardi in un solo anno, nel 2022 a 59, nel 2023 a 95. Il mercato delle opere pubbliche del 2023 è grande 6,3 volte quello della media annua dei nove anni che vanno dal 2012 al 2020. Nei primi sei mesi del 2024 il calo delle aggiudicazioni è del -64%.

Il disegno di legge contenente la manovra da 30 miliardi arriva in Parlamento dopo la bollinatura della Ragioneria e la firma di Mattarella. Tra le novità che non erano state annunciate subito dopo l’approvazione del Consiglio dei ministri c’è il nuovo Piano Casa Italia cui sta lavorando il ministro delle Infrastrutture Salvini: dovrà essere varato entro 180 giorni in forma di Dpcm. L’obiettivo è quello di contrastare il disagio abitativo valorizzando il patrimonio esistente e riducendo il consumo di suolo. Ma non vengono indicate le risorse. Confermate le detrazioni per le ristrutturazioni al 50% ma solo sulla prima casa.

Oggi, per molte città italiane, il prelievo fiscale immobiliare è inferiore di quanto dovrebbe essere, per altrettante è superiore. Di conseguenza, per citarne solo alcuni, in comuni come Milano, Venezia, Bolzano, Napoli, il gettito erariale e i tributi locali sono fortemente sottodimensionati. In altre realtà locali quali, sempre ad esempio, Vercelli, Biella, Pordenone, Padova, sono pagate più tasse di quanto spetterebbe in realtà ai relativi proprietari immobiliari. Se il tutto, naturalmente, fosse realmente commisurato alla ricchezza immobiliare effettiva e non, come oggi, alle distorsioni causate da una Catasto arretrato.

Uno degli ostacoli principali per dare il via all’attuazione del decreto Salva Casa, consta nella disomogeneità delle normative regionali, dovuta sostanzialmente alle conseguenze derivanti dal principio della potestà legislativa concorrente prevista dall’art. 117 della costituzione sui temi del governo del territorio ed in particolare dell’edilizia.

Alla luce dell’applicazione di tale “delega concorrente” le regioni nelle proprie norme di recepimento possono variare in modo alcune volte significativo i principi generali dettati dalle norme statali, creando una vera e propria differenziazione geografica, che a volte diventa addirittura “distonica”.

La potestà legislativa concorrente delle regioni, secondo l’ordinamento italiano, permette alle regioni di esercitare la propria competenza legislativa in materia di edilizia e urbanistica (governo del territorio), nel rispetto dei principi fondamentali stabiliti dallo Stato. Questo significa che, sebbene il decreto salva casa stabilisca i principi generali, le regioni hanno la facoltà di adottare normative specifiche che si adattino alle esigenze e alle caratteristiche territoriali, purché non contrastino con i dettami statali. In questo contesto, il decreto salva casa funge da quadro di riferimento nazionale, ma lascia spazio alle regioni  l’elaborazione di regolamenti attuativi che tengano conto delle peculiarità locali.