IL LABIRINTO OSCURO DELL'EDILIZIA
L’articolo di questa settimana utilizzerà un format friendly dedicato a tutti gli attori coinvolti nella compilazione della modulistica unica standardizzata del TUE, che si delinea attraverso una serie di domande e risposte in forma di FAQ che permetteranno di compilare ed inquadrare al meglio i percorsi procedimentali ivi inseriti e l’elenco della documentazione generale e obbligatoria da allegarsi nei singoli moduli. Tali FAQ saranno suddivise in due moduli: uno dedicato a FAQ di interesse generale e l’altro dedicato esclusivamente ai professionisti tecnici e ai funzionari degli Uffici Tecnici comunali incaricati delle istruttorie ex lege.
L’articolo di questa settimana sarà dedicato all’illustrazione della documentazione a supporto da allegarsi ai nuovi modelli unici introdotti per il salva casa. In particolare la documentazione di carattere generale e quella specifica relativa ai moduli del Permesso di costruire, della Scia alternativa al PDC, della Scia e della Cila da presentarsi ai competenti Sportelli unici dell’edilizia.
In questo articolo andremo ad illustrare in dettaglio le novità introdotte nei singoli moduli del Permesso di costruire, della Scia alternativa al PDC, della Scia e della Cila, utili al fine di comprenderne i dettagli necessari per una corretta compilazione e presentazione ai competenti Sportelli unici dell’edilizia. In particolare esamineremo i nuovi quadri inseriti o modificato dal Dl salva-casa.
In questo articolo andremo ad illustrare in dettaglio le novità introdotte nei singoli moduli del Permesso di costruire, della Scia alternativa al PDC, della Scia e della Cila, utili al fine di comprenderne i dettagli necessari per una corretta compilazione e presentazione ai competenti Sportelli unici dell’edilizia.
L’accordo del 27 marzo 2025 tra Stato, Regioni, ed Enti Locali, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 85 dell’11 aprile 2025, ha definito le istruzioni operative per l’adeguamento della modulistica edilizia alle novità introdotte dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, noto come DL “Salva Casa”.
L’obiettivo principale è l’aggiornamento dei moduli unificati e standardizzati in materia edilizia, adottati originariamente il 4 maggio e il 6 luglio 2017, per renderli conformi alle nuove disposizioni normative.
Aggiornamento significativo delle modalità di deposito e approvazione degli atti di frazionamento dei terreni e altri atti di aggiornamento catastale, con un focus sulla digitalizzazione e semplificazione delle procedure…
Il Consiglio regionale abruzzese nella seduta dell’11 luglio 2025, con voto favorevole a maggioranza, ha approvato il “salva-casa Abruzzo”. La norma contiene disposizioni in tema di semplificazione edilizia e urbanistica. Il testo recepisce le indicazioni dell’impianto legislativo nazionale, declinando sul territorio regionale le specifiche esigenze del settore. Vengono aggiornate le regole che disciplinano il cambio delle destinazioni d’uso: in particolare, sulle abitazioni private, è favorito il recupero di sottotetti o magazzini. La legge, inoltre, consente di riqualificare le aree industriali dismesse, senza però consentire ampliamenti o nuove costruzioni.
La circolare del Ministero della Cultura (MIC) Dipartimento per la Tutela del Patrimonio Culturale– Direzione Generale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio, Servizio V. del 2 aprile 2025, chiarisce l’applicazione dell’articolo 36-bis del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105) in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, con particolare riferimento alle procedure di accertamento di conformità per parziali difformità e variazioni essenziali, e il suo rapporto con l’articolo 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Sul Ddl AS 1372 “Delega al Governo per la revisione del codice dei beni culturali e del paesaggio in materia di procedure di autorizzazione paesaggistica”, dopo le audizioni alle commissioni settima (Cultura) e ottava (Ambiente e territorio) che hanno evidenziato alcuni profili di criticità (in particolare sul silenzio assenso), la settimana scorsa è stato adottato Il nuovo testo unificato che diventa la base di discussione per i nuovi emendamenti da presentarsi entro l’11 giugno (si veda l’articolo di Diario DIAC in proposito). In questo articolo affrontiamo il tema dell’applicazione del “silenzio-assenso” nei procedimenti di autorizzazione paesaggistica in Italia, in particolare in relazione all’articolo 146 del D.lgs. 42/2004 e all’articolo 17 della Legge 241/1990.
Il tema delinea un quadro complesso in cui la volontà di semplificazione e accelerazione procedurale (rappresentata dall’introduzione del silenzio assenso) si scontra con le esigenze specifiche e la rilevanza costituzionale della tutela paesaggistica.
La posizione predominante, rafforzata dalla giurisprudenza costituzionale, sembra essere quella di escludere o limitare significativamente l’applicazione del silenzio assenso nei procedimenti di autorizzazione e accertamento di compatibilità paesaggistica, riaffermando il ruolo centrale della valutazione di merito da parte delle Soprintendenze. Esaminiamo, in particolare, alcune circolari ministeriali e regionali che forniscono indicazioni in merito all’applicazione dell’istituto.
Nel febbraio 2025 è stato presentato il disegno di legge AS 1372 di riforma del codice del paesaggio (Dlgs 42/2004), nel nome della semplificazione e dello snellimento delle procedure, in riferimento ai pareri delle Soprintendenze nell’ambito del rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche di competenza dei Comuni. Il Ddl prevede una “Delega al Governo per la revisione del codice dei beni culturali e del paesaggio in materia di procedure di autorizzazione paesaggistica”. Come detto in precedenti articoli, gli obiettivi dichiarati della Riforma nella relazione di accompagnamento sono:
- la razionalizzazione del sistema delle autorizzazioni in tema di tutela del paesaggio, attribuendo ai Comuni maggiore autonomia decisionale per gli interventi edilizi di minore impatto,
- la riduzione dei tempi per l’espressione dei pareri endoprocedimentali di competenza delle Soprintendenza,
- l’applicazione del silenzio assenso in caso di decorso dei termini, senza per questo mettere a repentaglio la tutela del paesaggio.
Nelle due commissioni, settima e ottava del Senato, l’esame è andato avanti giungendo a una prima, parziale conclusione. Vediamo quale.
E’ di qualche giorno fa il comunicato stampa del Comune di Milano che definisce i nuovi obiettivi dell’amministrazione, dopo la bufera degli arresti e delle indagini della procura degli ultimi mesi sui procedimenti edilizi. Un passo avanti con il quale il Comune vuole assicurare una valutazione omogenea degli interventi urbanistici ed edilizi, in attesa dell’adozione della variante al Pgt, ma anche un passo avanti rispetto alla legge salva-Milano, ancora ferma in Parlamento, per la portata forse eccessivamente arbitraria con cui si è interpretato il concetto di ristrutturazione edilizia e sulla disciplina urbanistica.
Due strade diametralmente opposte, quella delle linee di indirizzo deliberate in giunta e quella del salva-Milano, che andremo ad approfondire in questo articolo.
La riforma contenuta nel Ddl 1372 Senato (Delega al Governo per la revisione del codice dei beni culturali e del paesaggio in materia di procedure di autorizzazione paesaggistica) introduce espressamente il meccanismo del silenzio assenso in caso di decorso del termine assegnato all’ufficio ministeriale periferico. Modifica il vigente articolo 146, che disciplina la procedura di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica da parte della Regione/Comune sulla base del parere obbligatorio e vincolante della Soprintendenza da rendersi entro 45 giorni, senza esplicitare cosa accade ove non venga reso il parere.
Ma che succede se la Soprintendenza non resta silente ma renda il parere oltre il termine previsto, specie se contrario alla realizzazione dell’intervento edilizio proposto?
Sul punto, la giurisprudenza nel tempo ha mutato posizione passando dal considerare il parere tardivo e contrario da semplicemente non vincolante per il Comune (che comunque poteva recepirlo) a inefficace, ai sensi dell’articolo 2, comma 8 bis della legge 241/1990 (con una serie di pronunce del Consiglio di Stato dal 2023 a oggi).
Il disegno di legge S 1372 “Delega al Governo per la revisione del codice dei beni culturali e del paesaggio in materia di procedure di autorizzazione paesaggistica” si propone di apportare una serie di modifiche al codice dei beni culturali, volte a disciplinare in maniera differente il perimetro e le varie modalità di intervento delle Soprintendenze nell’ambito dei procedimenti inerenti il rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche. L’impianto del Ddl è stato descritto nel mio precedente articolo che si può leggere qui. Le finalità dichiarate dall’art. 1 del Ddl sono:
- una sensibile riduzione dei tempi amministrativi
- una garanzia di efficacia delle iniziative degli enti locali
- nonché dello sviluppo economico e imprenditoriale della nazione
- rafforzamento della certezza del diritto
Si tratta, di per sé, di finalità pienamente condivisibili a un primo approccio di lettura (almeno sulla carta…). Tra gli obiettivi indicati nelle finalità della relazione di accompagnamento al DDL, emerge quello di garantire la tutela paesaggistica quale bene primario della collettività, tanto da godere di specifica tutela costituzionale, tant’è che l’articolo 9 della Costituzione prevede che “la Repubblica tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico della Nazione”. Pertanto, ogni intervento negli ambiti di tutela paesaggistica non può esimersi dal verificare il miglior grado di tutela, considerato a tutti gli effetti una ricchezza del nostro paese Italia, oltre al fatto che tale “peculiarità” dei nostri territori può essere considerata una fonte di reddito per le nostre comunità anche al fine di arrestare lo spopolamento di tali territori, territori ricercati dalla comunità internazionale che portano a generare flussi turistici imponenti.
Dopo le modifiche sostanziali apportate dal decreto salva-casa al Codice del paesaggio in merito all’estensione di ulteriori fattispecie di sanatorie in ambiti vincolati, si profila l’ennesima riforma “emergenziale” in vista, per il codice del paesaggio (Dlgs 42/2004), nel nome della semplificazione e dello snellimento delle procedure, in riferimento ai pareri delle Soprintendenze nell’ambito del rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche di competenza dei Comuni. Sono stati presentati dalla Lega due disegni di legge attualmente all’esame delle competenti Commissioni riunite in sede referente (annuncio nella seduta 277 del 25 febbraio 2025): uno al Senato (AS 1372), l’altro alla Camera (AC 2230), dal contenuto sostanzialmente identico.
Il Ministero delle Infrastrutture, nella sua nota del 31 gennaio, ha individuato 20 temi rilevanti che costituiranno la base di partenza per il riordino della riforma del Testo unico, tra cui il punto 15: “Digitalizzazione delle procedure, istituzione dell’anagrafe e del fascicolo digitale delle costruzioni e interoperabilità delle banche dati”. Questa è la parola d’ordine “attuale” ma sarà soprattutto sarà la parola d’ordine del futuro. Negli ultimi anni un proliferare di piattaforme telematiche ha creato una duplicazione di procedimenti “aggravando” ulteriormente le già complesse procedure. previste dalle normative tecniche di settore.
Dopo aver illustrato, nel precedente articolo, la priorità della dematerializzazione e della digitalizzazione dei fascicoli e delle pratiche edilizie in formato cartaceo, depositate negli archivi comunali: https://diariodiac.it/proposte-riforma-tue/, il passaggio successivo è la formazione e la istituzione del fascicolo del fabbricato, che, tutti gli enti interessati ai vari procedimenti edilizi dovranno costituire.
Il Ministero, nella sua nota del 31 gennaio, ha individuato 20 temi rilevanti che costituiranno la base di partenza per il riordino della riforma del Testo unico, tra cui il punto 15: Digitalizzazione delle procedure, istituzione dell’anagrafe e del fascicolo digitale delle costruzioni e interoperabilità delle banche dati.
Con la bozza dell’ultima proposta di ddl sulla revisione del Nuovo Testo Unico delle Costruzioni del 2019 nell’art. 109 si prevede l’istituzione dell’anagrafe delle costruzioni sia per opere pubbliche che private, mentre negli articoli 110 e 111 si dettagliano i contenuti del fascicolo delle costruzioni.
Vediamo nel dettaglio cosa prevedono.
Nel precedente articolo: https://diariodiac.it/proposte-riforma-tue/ avevo illustrato le motivazioni del perché dell’urgenza di un adeguamento del settore edilizio alle esigenze del presente e del futuro, e avevo individuato le ragioni dell’importanza di una completa informatizzazione, attraverso l’introduzione di strumenti digitali per semplificarne le procedure, come l’Anagrafe degli immobili e il Fascicolo digitale: https://diariodiac.it/riforma-del-testo-unico-delledilizia-limportanza-del-fascicolo-del-fabbricato-digitale-nelledilizia-moderna/
Il Ministero, nella sua nota del 31 gennaio, ha individuato venti temi rilevanti che costituiranno la base di partenza per il riordino della riforma del Testo unico, tra cui il punto 15: Digitalizzazione delle procedure, istituzione dell’anagrafe e del fascicolo digitale delle costruzioni e interoperabilità delle banche dati.
Tale fascicolo è ritornato in auge soprattutto in riferimento alla sicurezza strutturale (dopo gli eventi sismici degli ultimi anni, sic!) e ancora di recente, in relazione alla disciplina delle agevolazioni fiscali, per alcune tipologie di interventi edilizi (superbonus, ecobonus, sisma bonus, etc.,) e non ultimo quale forma di garanzia delle transizioni immobiliari.
L’istituzione dello stesso è un obiettivo strategico, di cui il governo e il parlamento devono farsi carico.
Tale istituzione, vista la sua articolata complessità, presuppone di pianificare con un adeguato cronoprogramma la sua formazione anche attraverso una propria regolamentazione.
Nel precedente articolo che si può leggere qui avevo illustrato le motivazioni dell’urgenza di un adeguamento del settore edilizio, alle esigenze del presente e soprattutto del futuro. Tali interventi di natura strutturale sul Testo unico dell’edilizia, sono, ormai ritenuti “indifferibili” da tutti gli attori coinvolti nei processi edilizi, e sono necessari al fine di ricreare un quadro normativo moderno, chiaro e sostenibile, che sia capace di supportare la crescita economica del paese, dopo i recenti stop del “caso Milano” (si legga qui l’articolo “storia e cronistoria del caso Milano”)
Il MIT ha pubblicato in data 31 gennaio 2025 un comunicato con ha reso nota la volontà di avviare l’acquisizione di contributi da enti, operatori e soggetti coinvolti a vario titolo, indicando 20 temi prioritari che costituiranno la base di partenza per l’elaborazione della delega per la revisione del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. A tal fine, è stata predisposta una piattaforma dedicata alla raccolta delle proposte da parte degli operatori del settore. Era stata indicata la data ultima del 21 febbraio poi prorogata al 28 per la presentazione di osservazioni, criticità e possibili soluzioni che gli stakeholders potevano indicare.
I motivi della riforma
La disciplina delle attività edilizie è stata oggetto negli ultimi anni di una serie di interventi da parte del legislatore.
Si è trattato in prevalenza di modifiche puntuali alla disciplina, finalizzate alla liberalizzazione di talune fattispecie di intervento e all’introduzione di semplificazioni procedimentali, che a volte hanno prodotto effetti opposti, incidendo su molti princìpi cardine della disciplina.
Si è trattato in genere di provvedimenti di urgenza, finalizzati per lo più a stimolare l’iniziativa imprenditoriale nel settore dell’edilizia, duramente colpito dalla pesantissima crisi economica degli ultimi anni.
Le recenti riforme emergenziali hanno peraltro destabilizzato l’impianto complessivo della disciplina dell’edilizia, determinando notevoli problematiche interpretative ed applicative, rendendo ormai improcrastinabile l’esigenza di procedere ad un riordino ed aggiornamento complessivo ed organico di tutto il complesso delle disposizioni che regolano l’attività edilizia, non solo in funzione di una più efficace azione amministrativa, ma anche e soprattutto al fine di supportare i processi di pianificazione e gli investimenti prioritariamente orientati alla rigenerazione urbana e al contenimento del consumo di suolo.
Il cosiddetto decreto “Salva Casa” è un intervento legislativo che ha suscitato e sta suscitando grande interesse in Italia, tra gli addetti ai lavori e tra i proprietari di immobili desiderosi di “sanare” o, comunque di regolarizzare le lievi difformità edilizie o abusi “minori” di cui sono “dotati” i fabbricati.
La legge mira a fornire soluzioni concrete ai cittadini al fine di “proteggere” le proprie abitazioni da riduzioni di valore immobiliare derivanti da ostacoli al trasferimento di proprietà in presenza di abusi o difformità.
La genesi del “Salva Casa” può essere rintracciata nelle politiche di risposta alla crisi abitativa che ha colpito l’Italia negli ultimi anni.
La necessità di proteggere la casa, intesa come bene primario e diritto fondamentale, ha portato alla formulazione di tale normativa che si propone di essere uno strumento agile e accessibile per salvaguardare l’abitazione principale da eventuali procedure esecutive.
