IL LABIRINTO OSCURO DELL'EDILIZIA / 38
Salva-casa, guida alla modulistica edilizia unificata: l’esame dei moduli e delle principali modifiche
In questo articolo andremo ad illustrare in dettaglio le novità introdotte nei singoli moduli del Permesso di costruire, della Scia alternativa al PDC, della Scia e della Cila, utili al fine di comprenderne i dettagli necessari per una corretta compilazione e presentazione ai competenti Sportelli unici dell’edilizia.
IN SINTESI
Modifiche al Modulo SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
Qualificazione dell’intervento:
- Il quadro è stato sostituito per includere in modo più dettagliato varie tipologie di intervento come manutenzione straordinaria su parti strutturali o prospetti, restauro e risanamento conservativo su parti strutturali, e ristrutturazione edilizia, specificando se comportano o meno mutamenti di destinazione d’uso.
- Sono altresì contemplati mutamenti d’uso sia per singole unità immobiliari che per interi immobili, con o senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale o tra diverse categorie.
- Vengono incluse anche varianti in corso d’opera a permessi di costruire o a SCIA, distinguendo tra varianti non essenziali e variazioni essenziali.
Sanatoria e regolarizzazioni:
- È stato introdotto un nuovo quadro dedicato agli interventi già realizzati o in corso di esecuzione.
- Questo include la sanatoria di interventi soggetti a SCIA, distinguendo tra interventi in corso di esecuzione con sanzione ridotta e interventi già realizzati senza SCIA o in difformità, con sanzioni variabili a seconda della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e/o della presentazione.
- La sanatoria è subordinata al pagamento dell’oblazione e l’efficacia può essere condizionata alla realizzazione di interventi per la sicurezza o alla rimozione di opere non sanabili.
- Viene anche prevista la regolarizzazione di varianti in corso d’opera realizzate prima della Legge 10/1977, costituente parziale difformità.
Regolarità urbanistica e precedenti edilizi:
- Il quadro è stato sostituito per richiedere l’indicazione dei precedenti titoli edilizi o pratiche relative all’immobile/unità immobiliare, inclusi titoli in sanatoria o condono.
- Vengono gestite le casistiche di immobili realizzati in epoca senza titolo obbligatorio o con titolo non disponibile di cui sussista un principio di prova documentale (es. accatastamento, riprese fotografiche).
- Si richiede inoltre di dichiarare eventuali sanzioni pecuniarie irrogate e interamente versate, e la presenza di dichiarazioni di tolleranza costruttiva.
- Il dichiarante deve attestare la conformità dello stato attuale alla documentazione dello stato legittimo o legittimato, eventualmente tenendo conto di sanatorie e tolleranze.
Le modifiche al modulo SCIA includono anche la Relazione Tecnica di Asseverazione:
- Viene aggiornata la sezione sulla tipologia di intervento e descrizione opere per rispecchiare le nuove classificazioni e i mutamenti d’uso. Si indica se la SCIA è presentata in sanatoria.
- Viene inserito un nuovo quadro sullo “Stato legittimo”, dove il tecnico assevera che lo stato di fatto corrisponde a quello legittimo risultante da titoli edilizi, sanzioni pagate, dichiarazioni di tolleranza o sanatoria. È richiesta la documentazione probante.
- Un nuovo quadro fondamentale è la “Dichiarazione di tolleranze”. Il tecnico deve attestare la presenza di diverse tipologie di tolleranze costruttive previste dagli articoli 34-bis e 34-ter del DPR 380/2001, distinguendo tra quelle entro il 2%, quelle con limiti percentuali variabili in base alla superficie utile per interventi ante 24 maggio 2024, irregolarità geometriche/finiture/impianti di minima entità, irregolarità esecutive/errori progettuali ante 24 maggio 2024, e parziali difformità con agibilità/abitabilità rilasciata e non annullabile. Per le tolleranze con rilevanza sismica in zone a media o alta sismicità, è necessario attestare se non hanno rilevanza strutturale o, se strutturali, il rispetto delle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione e l’iter sismico seguito (autorizzazione o silenzio assenso, dichiarazione per interventi di minore/priva rilevanza).
- È inserito un quadro specifico per la “Sanatoria e regolarizzazioni” nella relazione, dove il tecnico assevera la tipologia di intervento da sanare/regolarizzare (in corso di esecuzione, variante ante 10/1977, realizzato in assenza/difformità dalla SCIA). È richiesto di indicare o attestare la data/epoca di realizzazione tramite documenti probanti, determinare l’oblazione dovuta (soggetta a conguaglio), e indicare se la sanatoria prevede interventi necessari alla sicurezza o rimozioni. Anche qui, si deve attestare la rilevanza sismica degli interventi sanati in aree sismiche. Viene inoltre trattata l’iscrizione catastale.
- Nel quadro “Conformità igienico-sanitaria”, viene aggiunta una sezione specifica per locali con altezza minima inferiore a 2,70m (ma >= 2,40m) e alloggi monostanza con superficie minima ridotta (ma >= 20mq per una persona, >= 28mq per due persone), indicando le condizioni per la conformità (adattabilità, recupero edilizio, progetto con soluzioni alternative).
- Nel quadro “Bene sottoposto ad autorizzazione paesaggistica”, si aggiunge l’opzione per gli interventi assoggettati al procedimento di accertamento della compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 36-bis DPR 380/2001, richiedendo la documentazione necessaria per il parere vincolante.
Il Quadro Riepilogativo della Documentazione allegata al modulo SCIA è stato sostituito e aggiornato.
- Vengono elencati i documenti da allegare alla SCIA (es. procura, ricevute di versamento oneri/sanzioni/oblazione, dichiarazione assenso terzi, documenti probanti per regolarità urbanistica) e quelli relativi alla Relazione Tecnica (es. elaborati grafici stato di fatto/progetto/comparativi, documentazione fotografica, documentazione stato legittimo, elaborati tolleranze, autorizzazione sismica, elaborati per sanatoria, documentazione probante data realizzazione abuso/variante, documentazione interventi sicurezza/rimozione, relazione geologica, elaborati barriere architettoniche, progetto impianti, relazione energetica, autocertificazioni vincoli ecologici/funzionali).
- Vengono inoltre indicati i documenti per la SCIA Unica (es. denuncia lavori strutturali/sismici, impatto acustico, piano amianto) e per la SCIA Condizionata (es. attestazione imposta di bollo, documentazione per richiesta di atti di assenso come deroghe, pareri VVFF, nulla osta acustico, autorizzazioni sismiche, autorizzazioni/pareri per vincoli paesaggistici/ambientali/funzionali).
- Le modifiche e integrazioni nel quadro riepilogativo sono evidenziate in neretto.
Modifiche al Modulo PDC (Permesso di costruire)
Qualificazione dell’intervento:
- Nel quadro “Qualificazione dell’intervento”, vengono aggiunte specifiche relative ai mutamenti di destinazione d’uso, simili a quanto previsto per la SCIA.
Sanatoria e regolarizzazioni:
- Viene inserito un nuovo quadro “Sanatoria” dedicato al Permesso di Costruire in sanatoria.
- Questo copre interventi soggetti a permesso di costruire (o SCIA alternativa) realizzati in assenza/totale difformità (art. 36 DPR 380/2001) o in parziale difformità/variazione essenziale (art. 36-bis DPR 380/2001)8586.
- Si specifica che il rilascio è subordinato al pagamento di un’oblazione calcolata in base al contributo di costruzione, con maggiorazione del 20% per parziali difformità/variazioni essenziali secondo l’art. 36-bis.
- Anche in questo caso, il rilascio può essere condizionato alla realizzazione di interventi per la sicurezza o rimozioni.
Regolarità urbanistica e precedenti edilizi:
- Il quadro “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” è sostituito.
- Simile al modulo SCIA, richiede l’indicazione di precedenti titoli, gestisce immobili senza titolo obbligatorio o con titolo non disponibile ma provabile, e richiede la dichiarazione di sanzioni pagate e tolleranze costruttive.
- Prevede anche la dichiarazione di conformità dello stato attuale allo stato legittimo o legittimato, eventualmente includendo sanatorie e tolleranze.
La Relazione Tecnica di Asseverazione per il Permesso di Costruire include:
- Aggiornamenti nel quadro “Tipologia di intervento e descrizione sintetica delle opere” per indicare i mutamenti d’uso e se la richiesta è in sanatoria.
- Inserimento dei quadri “Stato legittimo” e “Dichiarazione di tolleranze”, identici a quelli introdotti per la SCIA, con riferimento agli articoli 34-bis e 34-ter e alla rilevanza sismica.
- Inserimento del quadro “Sanatoria” dove il tecnico assevera la tipologia di intervento da sanare, allegando la documentazione necessaria. È richiesta l’indicazione o l’attestazione della data/epoca di realizzazione tramite documenti probanti, e si specifica se la richiesta di sanatoria prevede interventi di sicurezza/rimozione. La rilevanza sismica degli interventi sanati è altresì trattata, così come l’iscrizione catastale.
- Aggiunta nel quadro “Conformità igienico-sanitaria” delle ipotesi di deroga all’altezza e superficie minima, con le relative condizioni di conformità, identiche a quelle del modulo SCIA.
- Aggiunta nel quadro “Bene sottoposto ad autorizzazione paesaggistica” del riferimento all’accertamento della compatibilità paesaggistica per interventi in sanatoria.
Il Quadro Riepilogativo della Documentazione allegata alla richiesta di Permesso di Costruire è stato sostituito.
- L’elenco dei documenti richiesti è simile a quello della SCIA ma adattato per il Permesso di Costruire, includendo documenti per la richiesta (es. modello ISTAT, documenti probanti regolarità edilizia, documentazione per contributo di costruzione, proposta opere urbanizzazione, notifica preliminare, imposta di bollo) e per la Relazione Tecnica (simile alla SCIA, ma senza riferimento alla sanatoria in corso di esecuzione o variante ante L. 10/1977 nella sezione sanatoria).
- Vengono elencati anche i documenti per la richiesta di atti di assenso (simile alla SCIA condizionata).
Modifiche al Modulo SCIA alternativa al Permesso di Costruire
Qualificazione dell’intervento:
- Nel quadro “Qualificazione dell’intervento”, vengono aggiunte le specifiche relative ai mutamenti di destinazione d’uso, in linea con gli altri moduli.
Regolarità urbanistica e precedenti edilizi:
- Il quadro “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” è sostituito.
- Anche qui, si richiedono i precedenti titoli, si gestiscono le casistiche di immobili senza titolo obbligatorio o con titolo non disponibile ma provabile, e si dichiarano sanzioni pagate e tolleranze costruttive.
- Si attesta la conformità dello stato attuale allo stato legittimo o legittimato, eventualmente includendo le tolleranze esecutive.
- Non è presente in questo quadro il riferimento alla sanatoria, a differenza dei moduli SCIA e Permesso di Costruire.
La Relazione Tecnica di Asseverazione per la SCIA alternativa include:
- Aggiunte nel quadro “Tipologia di intervento e descrizione sintetica delle opere” per specificare i mutamenti d’uso.
- Inserimento dei quadri “Stato legittimo” e “Dichiarazione di tolleranze”, identici a quelli degli altri moduli, con riferimento agli articoli 34-bis e 34-ter e alla rilevanza sismica.
- Nel quadro “Stato legittimo”, la sanatoria non è indicata come elemento che definisce lo stato legittimo.
- Aggiunta nel quadro “Conformità igienico-sanitaria” delle ipotesi di deroga all’altezza e superficie minima, con le relative condizioni di conformità, identiche a quelle degli altri moduli.
Il Quadro Riepilogativo della Documentazione allegata alla SCIA alternativa è stato sostituito.
- I documenti richiesti sono simili a quelli per il Permesso di Costruire, adattati per la SCIA alternativa, inclusi documenti per la segnalazione (es. procura, versamenti, assenso terzi, ISTAT, prove regolarità, documenti per contributo, proposta opere urbanizzazione, notifica preliminare) e per la Relazione Tecnica (es. elaborati grafici, foto, documentazione stato legittimo, elaborati tolleranze, autorizzazione sismica, relazione geologica, elaborati barriere architettoniche, progetto impianti, relazione energetica, autocertificazioni vincoli).
- Sono elencati anche documenti per la SCIA Unica (es. impatto acustico, piano amianto, denuncia lavori strutturali/sismici, analisi ambientali) e per la SCIA Condizionata (es. imposta di bollo, documentazione per richieste di atti di assenso).
Modifiche al Modulo CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)
- Nelle Dichiarazioni del Progettista, è stato inserito un nuovo quadro “Dichiarazione di tolleranze”, identico a quello degli altri moduli, includendo le varie tipologie di tolleranze costruttive previste dagli articoli 34-bis e 34-ter e le relative attestazioni sulla rilevanza sismica.
Il Quadro Riepilogativo della Documentazione allegata alla CILA è stato sostituito.
- L’elenco include documenti per la CILA (es. procura, versamento diritti di segreteria se previsto, documento d’identità, dichiarazione assenso terzi, ricevute versamento oblazione per interventi in corso o realizzati senza CILA, prospetto calcolo/ricevuta contributo costruzione se oneroso, notifica preliminare) e per le Dichiarazioni del Progettista (es. elaborati grafici stato di fatto/progetto, autorizzazione sismica per tolleranze).
- Sono indicate anche sezioni per documentazione aggiuntiva per la CILA Unica o richieste di atti di assenso.
Conclusioni
Dopo aver illustrato in questo articolo le novità introdotte nella nuova modulistica aggiornata con il DL Salva Casa, ed in particolare i singoli moduli del Permesso di costruire, della scia alternativa al PDC, della Scia e della Cila, nelle prossime settimane andremo ad apprenderne i contenuti degli stessi attraverso una serie di domande e risposte in forma di FAQ che permetteranno di compilare ed inquadrare al meglio i percorsi procedimentali ivi inseriti.
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