Bologna, nuovo volto per le ex officine Casaralta

A tre chilometri in linea d’aria a nord di Piazza Maggiore, c’è un pezzetto di Bologna che sta cambiando volto. E’ l’area delle officine Casaralta, un marchio importante della meccanica italiana del Novecento che ha chiuso la sua avventura 25 anni fa lasciando in eredità una ferita nel tessuto urbano che si sta cercando ora di risanare. I cinque ettari dell’ex sito industriale nella zona della Bolognina dove un tempo si costruivano tram e carrozze ferroviarie sono infatti al centro di un progetto di riqualificazione e rigenerazione in convenzione pubblico-privata che vedrà la costruzione di edifici a destinazione residenziale, ricettiva e commerciale inseriti in un nuovo parco pubblico di 22mila metri quadrati, a poche centinaia di metri dal Tecnopolo dell’ex Manifattura Tabacchi.

Dopo il fallimento nello scorso decennio di un primo tentativo di riqualificazione dell’area, il testimone è stato ripreso in mano nel 2025 da una cordata di imprese che un mese fa ha presentato il permesso di costruire in convenzione sia per le opere di urbanizzazione sia per le parti private. L’atto arriva al termine di un percorso di progettazione partecipata, concordato tra il Comune di Bologna e i quattro investitori che hanno rilevato la proprietà del sito dagli esiti della vecchia procedura fallimentare: si tratta delle società di sviluppo immobiliare Taurus e Fcv e delle imprese edilizie bolognesi Tredil e Zini Elio Costruzioni. Alla predisposizione di un masterplan generale dell’area hanno fatto seguito incontri con la cittadinanza, la presentazione del progetto definitivo e poi di quello esecutivo. Nel luglio dello scorso anno la giunta comunale ha dato il primo via libera, si sono concluse le demolizioni dei vecchi fabbricati ed è in corso la bonifica ambientale dei terreni. Il semaforo verde per costruire, dopo il vaglio dei tecnici comunali, è atteso dopo l’estate e l’avvio delle edificazioni è previsto dell’inizio del 2027 con un orizzonte di due anni, quindi il 2029, per la conclusione.

Il progetto

In un’ottica di composizione tra interesse pubblico, obiettivi di sostenibilità ambientale e redditività dell’investimento privato propria di questo genere di interventi, il progetto del nuovo quartiere disegnato dallo studio bolognese di architettura e ingegneria Open Project prevede un recupero in altezza dei volumi dei vecchi capannoni industriali: i 183mila metri cubi che coprivano interamente il terreno saranno sviluppati in altezza (con una lieve riduzione a 179mila m3), permettendo di restituire alla città e a funzioni collettive oltre la metà della superficie complessiva, con il parco attrezzato e parcheggi pubblici per quasi 12 mila mq. La de-impermeabilizzazione del suolo conseguente è pari al 67% della superficie.
Dal punto di vista funzionale, come racconta l’architetto Francesco Conserva di Open Project, il progetto prevede sul lato di via Stalingrado la realizzazione di un albergo con 290 posti letto affiancato da una seconda struttura ricettiva destinata a studentato/residenze brevi, sul genere Social Hub, con 642 posti letto. Sul lato opposto di via Ferrarese troverà posto un supermercato di zona mentre nell’area centrale verde sorgeranno due torri residenziali di 15-16 piani per 50 metri d’altezza, con 120 appartamenti. Sono previsti circa 21.300 metri quadrati di superficie destinati al ricettivo, 9.000 mq al residenziale e 1.770 al commerciale, con un investimento complessivo nell’operazione intorno ai 150 milioni di euro.

Un percorso partecipato

La filosofia del progetto punta alla ricucitura alla città dell’ex comparto industriale che finora con i suoi muri incombenti aveva ostacolato le relazioni e chiuso la visuale, una cesura nel tessuto urbano durata ben 130 anni. La vocazione del nuovo quartiere è di connessione in particolare con il mondo della ricerca del vicinissimo Tecnopolo di Bologna ma risponde nel contempo alle esigenze emerse nel corso del processo partecipativo dove i cittadini della zona (coinvolte oltre 500 persone) hanno posto l’accento soprattutto sulla richiesta di verde, di parcheggi e di maggiore sicurezza, sollecitazione quest’ultima che ha spinto i proponenti ad anticipare le demolizioni e l’avvio della bonifica dei terreni (dove si lavorava con l’amianto, con il suo carico di morti) prima della presentazione del permesso di costruire.

Il percorso partecipativo, spiega Conserva, ha permesso di individuare e accogliere nel disegno progettuale del parco le microfunzioni richieste dai comitati cittadini, come spazi per mercati all’aperto, playground e aree attrezzate per attività sportive, siti per spettacoli o eventi all’aperto: una serie di elementi di “personalizzazione” che rafforzano “l’idea di uno spazio pubblico non residuale ma generativo, capace di organizzare relazioni, usi e connessioni”. In questo quadro di equilibri progettuali non è risultata sgradita ai residenti l’altezza dei nuovi edifici, anche per la loro relativa distanza dalle palazzine del circondario. Quanto ai parcheggi, quelli privati pertinenziali saranno integrati nei nuovi edifici mentre quelli pubblici saranno realizzati a raso e ombreggiati, con l’intesa che possano anche ospitare mercatini settimanali, valorizzando una multifunzionalità delle aree pubbliche.

Il 30% di Ers e il parco al centro

Un punto di compensazione ai rischi di gentrificazione arriva dall’accordo con il Comune di Bologna in base al quale il 30% degli appartamenti residenziali sarà destinato per 20 anni a locazioni Ers a canone calmierato e il 15% delle camere dello studentato (circa 100 posti letto) avrà a sua volta tariffe a metà strada tra quelle di mercato e quelle delle residenze universitarie pubbliche. Una soluzione che dovrebbe permettere una certa eterogeneità sociale dei nuovi abitanti o fruitori dei servizi.
Secondo i progettisti, l’intervento disegna “un assetto urbano articolato e integrato a uso misto”, al cui “centro c’è lo spazio pubblico, assunto come struttura portante e come dispositivo capace di mettere in relazione” l’area riqualificata con il contesto della Bolognina. Il nuovo parco, con la piantumazione di 300 alberi, rappresenta il cuore del progetto dal punto di vista ambientale e sociale. E il successo dell’operazione di rigenerazione urbana si misurerà proprio sulla capacità della nuova area verde di rafforzare le connessioni del quartiere, ricucire le discontinuità urbane e valorizzare la memoria storica e non soltanto di offrire un contesto gradevole e green alle nuove residenze. Il parco collegherà le vie Ferrarese, Stalingrado, Casoni e la ex Caserma Sani, con percorsi pedonali ombreggiati e sarà attraversato da una pista ciclabile, con l’ambizione di diventare uno spazio di socialità, inclusione e tutela dell’identità locale: oltre ad aree giochi e per il fitness ci sarà una sorta di agorà, una grande piazza verde come punto di incontro. Un importante elemento simbolico sarà il Bosco della Memoria, un percorso tracciato e riconoscibile nel parco dove gli alberi ricorderanno, opportunamente, i lavoratori uccisi dall’amianto, materiale utilizzato nelle vecchie officine Casaralta nella costruzione dei mezzi ferroviari: un albero per ogni vittima.

“La rigenerazione urbana va sostenuta”

In occasione della presentazione del progetto al convegno di Città in scena svolto a Parma a maggio su iniziativa di Ance e Mecenate 90, il titolare della Tredil costruzioni Leonardo Fornaciari ha posto l’accento sulle difficoltà a cui devono far fronte gli interventi di rigenerazione urbana in assenza di un quadro chiaro di regole e agevolazioni: “Nell’operazione Casaralta spendiamo un milione per le demolizioni, due milioni per la bonifica, cinque milioni per le dotazioni pubbliche e altrettanti per gli aspetti sociali. In un’area come questa vicina al Tecnopolo e alla Fiera, dove è in corso una riqualificazione importante e il Comune ha investito molto, l’intervento è ancora possibile. Ma se appena ci allontaniamo da qui e andiamo nelle periferie, quelle che hanno maggior bisogno di attenzione, questi interventi dal punto di vista finanziario non starebbero più in piedi. La questione sociale non può essere scaricata solo sul mercato. La rigenerazione urbana deve essere resa strutturale con un fondo nazionale permanente”, è l’appello del manager.

L’ex caserma Sani in attesa di riqualificazione

Con completamento previsto nel 2029, il Casaralta District si inserisce nel più ampio quadro delle trasformazioni in corso nel quadrante nord di Bologna, dove resta però da finalizzare la rivitalizzazione dell’area della ex Caserma Sani, un sito di 10 ettari di proprietà CDP confinante con Casaralta, già oggetto di un concorso internazionale e per il quale sono in corso interlocuzioni con il Comune per la predisposizione delle convenzioni e per la chiusura degli elaborati di progetto.