Centri storici, turismo e case: quando la regolazione mette alla prova il valore immobiliare

Negli ultimi anni il mercato immobiliare dei centri storici delle città d’arte è stato profondamente influenzato dall’espansione delle locazioni turistiche di breve periodo, che hanno introdotto una rendita differenziale significativa rispetto alla locazione residenziale ordinaria. Tale differenziale, una volta capitalizzato, ha contribuito a sostenere i valori di mercato degli immobili centrali, spostando progressivamente l’equilibrio del mercato dalla funzione abitativa a quella turistico-ricettiva e riducendo l’offerta disponibile per la residenza stabile.

In questo contesto, le politiche pubbliche orientate alla regolazione del turismo e alla ripopolazione dei centri storici intervengono direttamente sui meccanismi di formazione del valore immobiliare, incidendo non sulla proprietà in quanto tale, ma sulla redditività attesa degli immobili e, di conseguenza, sulle aspettative economiche dei proprietari e degli investitori.

Dal punto di vista economico-estimativo, la limitazione o il contingentamento delle locazioni brevi agisce come fattore di riduzione della rendita potenziale, con effetti che si riflettono sulla capitalizzazione dei redditi e quindi sul prezzo di mercato. In uno scenario favorevole, tale riduzione può produrre un riequilibrio tra uso turistico e uso residenziale, incentivando il rientro degli immobili nel circuito della locazione lunga e contribuendo a una maggiore stabilità dei valori, con un contenimento delle dinamiche speculative e una maggiore aderenza dei prezzi ai fondamentali urbani. Tuttavia, accanto a questo esito potenzialmente virtuoso, si colloca uno scenario critico tutt’altro che marginale, soprattutto nei contesti in cui il centro storico ha già perso parte rilevante delle proprie funzioni urbane a causa della progressiva decentralizzazione dei servizi essenziali, delle attività economiche e dei poli occupazionali. In tali situazioni, la regolazione del turismo rischia di comprimere la principale fonte di redditività immobiliare senza che si manifesti una domanda residenziale sostitutiva effettivamente solvibile, determinando fenomeni di sottoutilizzo o di vuoto abitativo strutturale.

Il mercato reagisce allora attraverso una riduzione della liquidità, un allungamento dei tempi di assorbimento dell’offerta e una progressiva revisione al ribasso dei prezzi richiesti, con aggiustamenti che possono risultare discontinui e concentrati nel tempo. Gli effetti non si distribuiscono in modo uniforme, ma danno luogo a una marcata segmentazione spaziale e qualitativa: le micro-aree di maggior pregio storico e simbolico tendono a mantenere valori elevati grazie alla scarsità strutturale dell’offerta e alla domanda patrimoniale, mentre le zone centrali meno caratterizzate, spesso valorizzate in passato quasi esclusivamente dalla rendita turistica, risultano più esposte a correzioni negative. In questo quadro, la ripopolazione dei centri storici non può essere considerata un processo automatico né un fattore intrinsecamente stabilizzante dei valori immobiliari, poiché la sostituzione della domanda turistica con domanda residenziale richiede condizioni urbane, infrastrutturali ed economiche che in molti contesti risultano ancora fragili.

Un chiarimento rilevante sul piano giuridico è giunto con la sentenza della Corte costituzionale n. 186 del 2025, depositata il 16 dicembre 2025, che ha riconosciuto la legittimità dell’impianto normativo regionale volto a consentire ai comuni di governare l’impatto delle locazioni turistiche nei contesti a più alta tensione abitativa, riconducendo tali interventi alla tutela dell’equilibrio urbano e dell’interesse pubblico generale. Tale pronunciamento rafforza il quadro regolatorio, ma non elimina il rischio economico connesso alla transizione di modello, che rimane integralmente a carico del mercato. In termini quantitativi, gli scenari critici delineano ordini di grandezza rilevanti: in una situazione di criticità moderata, la perdita di valore può attestarsi tra il 5% e il 10% nel medio periodo, mentre nei contesti più fragili, caratterizzati da una forte dipendenza dal turismo e da una domanda residenziale debole, non sono irrealistiche riduzioni comprese tra il 10% e il 20%, con casi estremi che possono superare il 25% nel lungo periodo, accompagnati da una contrazione strutturale delle transazioni e da un incremento degli immobili inutilizzati. Tali scenari non costituiscono previsioni deterministiche, ma rappresentano range di rischio che evidenziano come il valore immobiliare nei centri storici dipenda meno dall’intensità della regolazione del turismo e più dalla capacità delle politiche pubbliche di ricostruire una funzione urbana economicamente sostenibile.

In definitiva, il futuro del valore immobiliare nei centri storici non dipenderà solo dal grado di regolazione del turismo, ma dalla qualità delle politiche pubbliche e dalla loro capacità di essere progettate e attuate con il coinvolgimento dei professionisti tecnici, affinché la transizione verso un nuovo equilibrio urbano non si traduca in un onere eccessivo sul patrimonio immobiliare dei cittadini.