Giusto ridefinire le categorie d’intervento con il Ddl edilizia ma serve chiarezza sul perimetro urbanistico

Riprendendo l’approfondimento sul Disegno di Legge di “Delega al Governo per l’adozione del codice dell’edilizia e delle costruzioni” (AC-2826), avviato con l’articolo dal titolo “Ddl edilizia, giusto il riordino dello stato legittimo ma serve rivedere la norma sull’asseverazione dei professionisti” pubblicato il 2 aprile scorso in questa rubrica, si procede con l’analisi dei principi e criteri direttivi contenuti all’articolo 4.

La lettera c) introduce l’importante tema della razionalizzazione, riordino, revisione e coordinamento delle categorie di intervento edilizio.

In questo caso il testo propone un dettaglio significativo e introduce nuovi criteri destinati ad aprire un dibattito acceso sul perimetro tra norma edilizia (intervento diretto) e urbanistica (pianificazione, strumenti attuativi).

Certamente condivisibile il riferimento alla rilevanza, all’impatto e all’individuazione, a seconda della categoria d’intervento delle rispettive attività edilizie e dei regimi amministrativi poi definiti alla successiva lettera d) dello stesso articolo 4.

Estremamente delicato è  il primo punto dell’elenco proposto alla lettera c), laddove il richiamo è rivolto agli interventi di trasformazione urbanistica del territorio, compresi quelli di sostituzione del tessuto urbanistico-edilizio esistente attraverso un insieme sistematico di interventi edilizi che comportano “anche la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale”.

Il legislatore porta nelle categorie d’intervento edilizio (e non urbanistico) la consistente ridefinizione del tessuto urbano, che comprende di fatto il riassetto degli spazi, dei servizi della viabilità e dell’intero sistema delle dotazioni. La relazione accompagnatoria al DDL non fornisce ulteriori approfondimenti su questo specifico aspetto.

In assenza di una revisione organica delle norme urbanistiche è forte il rischio di sovrapposizione e conflitto interpretativo.

Si pensi alla giurisprudenza consolidata e alle (ancora) vigenti disposizioni contenute all’articolo 41-quinquies della Legge 1150/1942, che impone lo strumento urbanistico preventivo per edifici di altezza superiore a 25 m e per interventi con densità fondiaria superiore a 3 mc/mq.

Analoga riflessione vale per l’articolo 8 punto 2 del DM 1444/1968 che, per le zone totalmente o parzialmente edificate, obbliga di fatto alla redazione di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata in presenza di altezze massime dei nuovi edifici superiori a quelle degli edifici preesistenti e circostanti

Anche il Disegno di Legge AC-2332 “Mazzetti” si preoccupa di inserire tra le deleghe governative la revisione delle categorie d’intervento (art. 2 lettera h, punto 6), prevedendo una prima sommaria elencazione che richiama anche gli interventi di trasformazione del territorio: in questo caso viene lasciato ai decreti legislativi l’onere della disciplina particolareggiata.

I punti da 2 a 5 dell’articolo 4 lettera c) del disegno di legge di iniziativa governativa, sono ampiamente trattati nella relazione accompagnatoria e trovano, nei principi, una piena condivisione.  E’ assolutamente necessario ridefinire in modo chiaro e con precisi perimetri, categorie d’intervento che sono state oggetto di continue modifiche del DPR 380/2001.

E’ il caso dell’attività edilizia libera, modificata in ultimo durante il superbonus per permettere la regolarizzazione delle chiusure trasparenti “panoramiche” dei portici e balconi e successivamente integrate dalle modifiche all’articolo 6 del Testo Unico con il decreto “Salva Casa”, ma ancor più la difficile demarcazione tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione leggera, tra questa e la ristrutturazione pesante, così come da ristrutturazione pesante a nuova costruzione.

Il punto 2 si occupa degli interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente, e definisce già in maniera abbastanza approfondita l’attività di demolizione e ricostruzione con sostituzione edilizia.

Si prevede una differenziazione in base all’impatto prodotto sul territorio, introducendo classi d’intervento che ben riflettono l’intenzione del legislatore di sposare l’interpretazione estensiva del concetto di ristrutturazione col principio della demolizione ricostruttiva, come le modifiche della sagoma, prospetti, sedime, ma anche delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, incrementi di volumetria e mutamento di destinazione d’uso.

Il terzo punto della lettera c) è rivolto agli interventi di adeguamento funzionali e di natura conservativa del patrimonio edilizio esistente, che interessano le parti strutturali o i prospetti, di ripristino o sostituzione di elementi costituivi dell’edificio ovvero l’eliminazione, l’inserimento o la modificazione di elementi o impianti.

Nel quarto punto vengono ricompresi gli interventi che non incidono sulle parti strutturali o sui prospetti, ma non “liberalizzati”, e nel quinto e ultimo punto le opere di manutenzione ordinaria e minori consentite per esplicita previsione legislativa in assenza di titolo amministrativo.

La definizione delle categorie d’intervento edilizio è determinante per dare chiarezza all’attività edilizia, consentendo agli operatori del settore, tecnici liberi professionisti e della Pubblica Amministrazione e imprese, di operare con certezza evitando o limitando al minimo il contenzioso.

Le categorie d’intervento, per divenire strumento operativo completo debbono poi essere “calate” sul regime amministrativo dei titoli edilizi, altro tema centrale, che rimandiamo ad un prossimo contributo.