Edilizia privata

Il ministro delle Infrastrutture ha annunciato risorse per 671 mld con il Dl Infrastrutture per fronteggiare l’emergenza del caro materiali. Per il presidente dell’Ance è una prima risposta che deve tradursi presto in realtà. Per Ciucci, bisogna ora anche dare continuità agli investimenti: con la fine del Pnrr vengono meno 25 miliardi che andranno sostituiti. “Il mio impegno è evitare cesure dopo il Pnrr”, ha assicurato Salvini.

• Salvini: “Mio impegno a evitare cesure post-Pnrr”
• Gemme (ad Anas): “Nel 2027 investiremo 5 mld nelle infrastrutture”
• Squitieri (Comm. Piano casa): “Bando Invitalia in arrivo, presto a terra le risorse Ers”
• Sessa (Comm. stadi): “Ragioniamo su adeguamento normativo, fiducia per Euro2032”

Nel precedente appuntamento della nostra rubrica (“Sulla qualificazione dell’intervento e demoricostruzione”), abbiamo analizzato la linea di demarcazione tracciata dalla legislazione statale tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Abbiamo ricostruito l’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001 (dal D.L. 69/2013 al D.L. 76/2020) e come la giurisprudenza costituzionale e amministrativa abbia confermato che la demolizione e ricostruzione a invarianza volumetrica su suoli già edificati costituisca ristrutturazione anche in presenza di modifiche di sagoma, sedime ed altezze.

Tuttavia, per comprendere appieno la solidità dell’impianto motivazionale della sentenza n. 6127/2026 del Tribunale Penale di Milano (Giudice Monocratico Dott.ssa Paola Maria Braggion), occorre esaminare un ulteriore tassello sollevato dall’accusa: la controversa nozione di «sostituzione edilizia».

Nel precedente appuntamento della nostra rubrica (“Torre Milano, la cronaca dell’iter: dai 7 capi di censura della Procura all’assoluzione piena: cronologia istruttoria, pareri e capi di accusa alla prova del dibattimento”), abbiamo ripercorso le tappe fondamentali dell’istruttoria amministrativa relativa al complesso di Via Stresa 22-24. Abbiamo esaminato il lungo percorso autorizzativo iniziato nel 2017: dai quattro complessi passaggi in Commissione per il Paesaggio al calcolo del contributo di costruzione e della monetizzazione degli standard, fino al perfezionamento della SCIA con la trascrizione dell’Atto Unilaterale d’Obbligo ex art. 33 del Regolamento Edilizio. Un’analisi che ha mostrato la trasparenza e la continuità formale dei passaggi procedurali seguiti dagli uffici comunali e dai tecnici privati.

La relazione tecnica calcola la base complessiva annua delle spese agevolabili in oltre 39 mld. Per i bonus edilizi vengono confermate le aliquote ma sono andare deluse le attese di alzare al 65% l’asticella dell’Ecobonus. Nel complesso, il pacchetto casa della manovra punta a dare impulso al mercato immobiliare degli affitti con il nuovo regime della cedolare secca sia per le abitazioni che per i negozi. La proroga del Fondo di garanzia e i nuovi stanziamenti intendono invece facilitare l’acquisto della prima casa, soprattutto per giovani e famiglie che non dispongono di risparmi sufficienti per affrontare l’anticipo del mutuo.

Il Piano Casa, nel quadro delle politiche europee per l’abitare accessibile o abbordabile, non deve essere letto quale semplice programma di realizzazione di alloggi. Esso è, piuttosto, un complesso di strumenti pubblici, finanziari e immobiliari, che deve collegare fabbisogni sociali territorialmente differenziati, patrimoni disponibili, investimenti sostenibili e capacità attuative. La difficoltà maggiore non risiede soltanto nel reperimento delle risorse, bensì nella loro traduzione tempestiva in iniziative verificabili e fruibili.

L’amministratore delegato di EDERA, Thomas Miorin (nella foto), ha presentato un Report secondo cui “è possibile riqualificare interi condomini con riduzioni di tempo che vanno dal 40% al 60%, costi di intervento già oggi comparabili con il tradizionale e prospettive di risparmio fino al 15% come effetto della replicazione degli interventi su volumi crescenti”. Albertini Petroni (Assoimmobiliare): “Le criticità stanno nella limitata capacità produttiva e nella rigidità progettuale”. Deldossi (Ance): “Non guardiamo solo a una industrializzazione del primo miglio, serve un cambio di visione che metta a sistema vari aspetti dell’innovazione tenendo conto del ciclo di vita intera di un’opera”

Nel precedente appuntamento del nostro viaggio all’interno delle prassi amministrative milanesi e delle motivazioni della sentenza di assoluzione n. 6127/2026 sul caso “Torre Milano” (“L’urbanistica a Milano dal 2012”), abbiamo tracciato il quadro politico-istituzionale e le opzioni strategiche che hanno guidato la trasformazione del capoluogo lombardo dal 2012 al 2024. In quell’analisi abbiamo ricostruito le linee d’indirizzo delle tre giunte comunali susseguitisi nel periodo, la traiettoria del contrasto al consumo di suolo mediante interventi di demolizione e ricostruzione a invarianza volumetrica (SL/SLP), nonché le argomentazioni della difesa istituzionale svolta dal Sindaco Giuseppe Sala nell’audizione al Senato del 28 gennaio 2025 circa la ratio dei titoli diretti e delle soglie dei Piani Attuativi.

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Il cambiamento climatico impone di ripensare il patrimonio costruito, passando dalla riduzione dei consumi alla resilienza idrica degli edifici. Per anni abbiamo valutato la sostenibilità del costruito in base all’energia. Oggi dobbiamo considerare anche quanta acqua un edificio consuma, recupera, trattiene e restituisce al territorio.

Il Rapporto svolge una dignosi della questione abitativa italiana che “non si pone come un problema di quantità aggregata”, ma piuttosto come disagio circoscritto a specifici segmenti della domanda: giovani, studenti, famiglie a basso reddito, lavoratori mobili e specifici territori urbani, prevalentemente al Nord. Il fabbisogno netto stimato è di 150mila abitazioni l’anno. Fra le misure urgenti che potrebbero portare risultati importanti c’è l’uso della leva fiscale in favore degli operatori professionali che investano in immobili da destinare alla locazione. Necessaria anche la riforma delle norme urbanistiche e autorizzative ordinarie, mentre i commissari possono dare una spinta iniziale, ma non risolvere il problema.  Sull’attuazione pesano “un reticolo di decreti, convenzioni e riprogrammazioni da fare”.

(inviato a Bologna)

Franzolini (Feneal Uil): “Oggi abbiamo risorse importanti che devono tornare al lavoro attraverso servizi, prestazioni, sicurezza e prevenzione”. Di Franco (Fillea Cgil): “Troppa gente fuori dal sistema, qualifichiamoli. Troppi attaccano il sistema da fuori”.