Ddl delega edilizia: c’è la chiusura dei vecchi condoni (senza aprirne nuovi), gli scenari per il caso Milano. Ma serve il testo definitivo

Il Consiglio dei Ministri del 4 dicembre scorso ha approvato il Disegno di Legge delega  di “razionalizzazione e riordino dei regimi amministrativi edilizi e urbanistici e dei connessi titoli abilitativi“, di cui ad oggi, in attesa del testo definitivo, è stata diffusa la versione in bozza. Il provvedimento si prefigge di raggiungere un’ampia e organica riforma della disciplina in materia edilizia e di sicurezza delle costruzioni, con particolare riguardo alle disposizioni statali  che determinano i livelli essenziali delle prestazioni nella materia dell’edilizia e delle costruzioni (LEP), per ridefinire il perimetro degli ambiti di materia statale, regionale e settoriale. 

La norma fornisce un ampio elenco di principi e criteri direttivi, tra cui la profilazione degli interventi edilizi e dei relativi titoli abilitativi necessari, l’univoca classificazione delle difformità, la revisione del procedimento amministrativo, la semplificazione della definizione di stato legittimo dell’immobile. 

L’approvazione del provvedimento ha aperto un forte dibattito per la presunta presenza di norme riconducibili a potenziali condoni edilizi. 

Analizzando il testo ad oggi disponibile, il solo esplicito rimando ai condoni non si riferisce alla presentazione di nuove istanze, ma alla  chiusura delle vecchie pratiche presentate e non ancora definite dai comuni (art. 2 lettera m punto 8). 

L’argomento è tutt’altro che residuale e semplice: il  secondo rapporto sul condono edilizio in Italia, edito dal Centro Studi Sogeea e presentato in Senato nel 2019, individua un totale di oltre quindici milioni di pratiche presentate di cui oltre 4.200.00 ancora in sospeso. Si tratta spesso di istanze  carenti di documentazione, con oblazioni pagate solo parzialmente  o  che necessitano di pareri di altri Enti, mai richiesti. 

La Legge 28 febbraio 1985 numero 47, con estrema lungimiranza, conteneva una forma di definizione delle istanze mediante il ricorso al silenzio assenso: l’articolo 35 comma 17 infatti stabiliva che, decorso il termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda, quest’ultima doveva intendersi accolta ove l’interessato avesse provveduto al pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio ed alla presentazione al Catasto della documentazione necessaria.

Poche però sono state le pratiche chiuse grazie a questo articolo, proprio perché spesso si è provveduto ad un pagamento parziale del dovuto, talvolta nemmeno volontario, determinato piuttosto dal susseguirsi di circolari interpretative sulla esatta definizione delle tipologie edilizie e della relativa misura dell’oblazione .

In realtà la rinnovata attenzione su possibili norme riconducibili  ad una sanatoria allargata, sono probabilmente riferite al disposto dell’articolo 2 lettera n) punto 4 del Disegno di Legge. Il tema è quello dell’individuazione di  procedure semplificate per la regolarizzazione degli abusi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 765 del 1967, con definizione di termini perentori per la presentazione delle istanze, comunque antecedenti all’irrogazione delle sanzioni amministrative.

Oggi, nelle more dei decreti delegati, è difficile esprimere un giudizio circostanziato nel merito, anche se la dedotta possibilità di presentare la sanatoria prima dell’irrogazione delle sanzioni amministrative, fa propendere per un norma di carattere strutturale e non straordinario come il condono.  

Per contro, è opportuno evidenziare che il punto 8 della stessa lettera n), riprende i contenuti del DL Salva Casa, trattando la regolarizzazione delle difformità definite lievi (ma che di fatto dovrebbero essere quelle parziali ed essenziali), confermando il superamento della doppia conformità perfetta a vantaggio di quella definita “asincrona” (edilizia al tempo della realizzazione dell’abuso, urbanistica al momento della presentazione dell’istanza). 

In questo caso viene introdotta una nuova verifica di doppia conformità sismica (necessaria anche al momento dell’istanza di sanatoria), destinata a compromettere la possibile regolarizzazione di numerose difformità ad oggi sanabili attraverso l’articolo 36-bis. Per questo si auspica una sostanziale revisione del contenuto della disposizione, ritornando alla originaria formulazione semplicemente collegata alla norma (anche sismica) esistente al momento della realizzazione delle opere, semmai prescrivendo minimi interventi necessari ad incrementare la sicurezza.

Un ulteriore principio che potrebbe agevolare in generale il percorso della regolarizzazione, se confermato anche per le sanatorie, è  contenuto all’articolo 2 lettera m) punto cinque del DDL, che dispone la riduzione dei termini previsti per il rilascio o la formazione dei titoli edilizi e la previsione di idonee garanzie per il rispetto degli stessi, anche attraverso i meccanismi del silenzio-assenso o del silenzio-devolutivo in caso di inerzia dell’amministrazione competente.

In ultimo è opportuno evidenziare il contenuto del punto 5 lettera l) dell’articolo 2: si tratta di un tipico esempio di principio urbanistico/edilizio che mira a disciplinare le circostanze in cui, in ragione dello stato delle urbanizzazioni, la realizzazione di interventi edilizi può essere consentita senza la preventiva adozione di strumenti attuativi, quali il piano convenzionato o il piano di lottizzazione.

Questo criterio, che rischia l’ennesima sovrapposizione normativa, si pone in “deroga” alle norme vigenti. Di per sé non costituisce di certo alcuna forma di condono o sanatoria, ma potrebbe rivelarsi un’ancora verso la regolarizzazione degli interventi al centro delle vicende milanesi. 

L’assenza di un testo definitivo e soprattutto dei decreti attuativi, il cui compito sarà quello di determinare nel dettaglio le nuove norme del codice, non fornisce elementi tali da poter escludere ovvero includere nuove forme di condono. Ad oggi, per quanto è dato conoscere, parrebbero disposizioni con valore strutturale, sia pure spesso di carattere estensivo rispetto al quadro normativo vigente.