Legge Bilancio 2026: piena legittimità ai condoni per la riqualificazione urbana

La legge di bilancio per l’anno finanziario 2026 introduce un’importante modifica al Decreto Legge 13 maggio 2011 n. 70, convertito con modificazioni nella Legge 12 luglio 2011 n. 106.

Il Decreto emanava disposizioni per la promozione dello sviluppo economico e della competitività del Paese, mediante l’adozione di misure volte alla semplificazione dei procedimenti amministrativi con particolare riferimento alla disciplina dei contratti pubblici, dell’attività edilizia e di quella fiscale. 

Tra queste, nell’ambito edilizio, l’articolo 5 comma 9, assegnava alle Regioni il compito di varare specifiche leggi per incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente e promuovere la riqualificazione di aree urbane degradate, anche attraverso interventi di demolizione e ricostruzione.

Alle Regioni veniva, inoltre, affidata la possibilità di prevedere il riconoscimento di volumetrie aggiuntive rispetto a quelle preesistenti, la delocalizzazione delle volumetrie in aree diverse, l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché tra loro compatibili o complementari, le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti.

E’ importante rilevare come il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e della Funzione Pubblica, con circolare del dicembre 2020, in merito al D.L. 70/2011, precisava che gli interventi di  rigenerazione urbana sono “da intendersi – secondo l’accezione preferibile, nella perdurante assenza di una definizione normativa a carattere generale – come riferita a qualunque tipologia di interventi edilizi che, senza prevedere nuove edificazioni, siano intesi al recupero e alla riqualificazione di aree urbane e/o immobili in condizioni di dismissione o degrado”.

L’ambito di applicazione degli interventi sul patrimonio edilizio di cui al comma 9, escludeva gli edifici abusivi, ad eccezione degli immobili per i quali fosse stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria (articolo 5, comma 10).

L’articolo 1 comma 23 della legge 30 dicembre 2025 n. 199 (Legge di Bilancio per l’anno 2026) modifica l’ambito di applicazione attraverso una puntuale integrazione, dal sentore di interpretazione autentica.  La rinnovata formulazione del comma 10 stabilisce che  “Gli interventi di cui al comma 9 non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della Legge 28 febbraio 1985, n. 47,della Legge 23 dicembre 1994, n. 724, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n.326 .”

L’esigenza di restituire piena titolarità agli interventi realizzati su immobili interessati da un condono edilizio rilasciato era stata caldeggiata proprio su queste pagine il 3 dicembre scorso, nell’articolo dal titolo “Condono edilizio, prima ancora di riaprire le vecchie sanatorie il Parlamento legittimi a pieno gli interventi edilizi sulle opere sanate”.

In quell’occasione si ricordavano le recenti pronunce giurisprudenziali, su tutte la Sentenza del Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (sezione sesta) numero 482 del 22/01/2025 che arrivava a sostenere che “le opere abusive che siano state regolarizzate con condono edilizio – e non con accertamento di conformità – non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi”.

Con la modifica del Decreto Legge 70/2011 il Parlamento fornisce una risposta (in senso opposto) al recente indirizzo dei giudici di Palazzo Spada. 

Le ricadute non si sono fatte attendere: la sentenza numero 19/2026 della Sezione prima del Tribunale Amministrativo Regionale dell’Emilia Romagna entra incidentalmente nel merito dello stato legittimo relativamente ad un immobile condonato oggetto di interventi di ampliamento. Il Giudice, a supporto della tesi della legittimità dell’intervento, cita espressamente il comma 23 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2026. 

Restiamo in attesa, per il perfetto coordinamento normativo, che venga quanto prima aggiornato l’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, esplicitando che concorrono allo stato legittimo degli immobili i condoni edilizi rilasciati o conseguiti (ciò che oggi viene inteso, ad avviso dello scrivente, con il termine “o legittimati”).