Condono edilizio, prima ancora di riaprire le vecchie sanatorie il Parlamento legittimi a pieno gli interventi edilizi sulle opere sanate

La legge di Bilancio 2026 presentata al Senato della Repubblica (AS n. 1689), riporta al centro del dibattito la possibile riapertura del condono edilizio, attraverso alcuni emendamenti al disegno di legge. 

Due le proposte che ridarebbero vita all’ultimo condono, statuito dal  D.L. 269/2003 e convertito nella legge 326/2003: la prima è contenuta nell’emendamento 117.02 e dispone, su tutto il territorio nazionale, la possibilità  di sanare le tipologie edilizie di illecito di cui all’Allegato 1 della legge, nei casi elencati nei punti da 1 a 6, a condizione che non rientrino in quelli di insuscettibilità assoluta (comma 27 dello stesso articolo) e fermi restando i limiti e le procedure previsti dall’art. 32 della legge 47/1985 per gli immobili costruiti in aree sottoposte a vincolo.

In sostanza si tratta di interventi, entro determinati limiti di superficie e volume, che vanno dalla semplice manutenzione straordinaria sino alle opere realizzate in assenza o in difformità da un  titolo edilizio, conformi agli strumenti urbanistici adottati o approvati al 31 marzo 2003, o anche  non conformi alle norme e agli strumenti urbanistici.

Il testo prevede un termine di  60 giorni entro cui le le regioni adottino una legge di attuazione, stabilendo condizioni, modalità e criteri di ammissibilità alla sanatoria delle tipologie di abuso edilizio.

La seconda (emendamento 117.0.19) è l’introduzione di una sorta di sanatoria giurisprudenziale postuma: prevede che possano essere sanate le opere edilizie realizzate senza permesso o in difformità dal titolo abilitativo, a condizione che siano conformi alle norme urbanistiche e agli strumenti urbanistici approvati o adottati entro il 31 marzo 2003. Non devono però essere soggette, al momento della realizzazione, a vincoli di natura idrogeologica, delle falde acquifere, del patrimonio ambientale e paesaggistico, a vincoli su parchi o aree protette nazionali, regionali o provinciali. 

La giurisprudenziale pura regolarizza i cosiddetti  abusi formali, quelli che rispettano le normative edilizie ed urbanistiche vigenti al momento della sanatoria, difettando “solamente” del titolo edilizio: è davvero poco comprensibile l’aver ancorato la verifica agli strumenti adottati i approvati al  31 marzo 2003, e non all’attualità.

Su questa materia, ma ipotizzando una norma strutturale, si era trattato nell’articolo dello scorso 6 novembre dal titolo “Recupero degli edifici e riqualificazione urbana: perché servono nuove forme di incentivazione, semplificazione e attuazione”.

La terza proposta emendativa (117.0.18) riporta in auge il primo condono: riguarda la regolarizzazione ai sensi dell’art. 31 comma 2 della L. 47/85, di opere abusive completate entro il 30 settembre 2025. In questo caso le tipologie edilizie sono prevalentemente riferite ad interventi conservativi (ristrutturazioni senza aumento di superficie o volumetria -salvo SUL di opere pertinenziali – interventi di restauro e risanamento conservativo anche in zone A, opere di manutenzione straordinaria, altri interventi non valutabili in termini di superficie o volume), ma anche modesti manufatti eseguiti in assenza o in difformità dal titolo, come ad esempio, portici, tettoie, balconi o logge. 

I testi proposti al momento si limitano a definire dei perimetri di ammissibilità alla sanatoria, senza entrare nel merito della riapertura dei termini (il carattere di straordinarietà del condono lo richiede). Inoltre dovrà essere aggiornato e coordinato il quadro normativo: si pensi ad esempio che le disposizioni in materia sismica di cui al DL 269/2003 risalgono alle OPCM 3274/2003.

Un tema da approfondire è legato allo status giuridico che acquisisce l’immobile condonato.

Se da un lato il condono edilizio agevola la commerciabilità degli edifici, ben più complessa è, alla luce delle recenti pronunce giurisprudenziali, la possibilità d’intervento edilizio sugli stessi immobili. In altre parole, i condoni rilasciati sono titoli che determinano lo stato legittimo della costruzione?

L’articolo 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001 modificato dal Salva Casa, afferma che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello “stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa (…)” . Nel comma non viene fatto cenno alle sanatorie rilasciate ai sensi della L. 47/1985, L.724/1994 e L.326/2003, ma ai più è parso evidente che “il titolo abilitativo (….) che ne ha legittimato la stessa”  fosse riferibile ai condoni edilizi.

Se la giurisprudenza in passato, anche se talvolta con aperture limitate, arrivava a confermare la legittimità d’intervento sugli immobili condonati, le recenti sentenze, successive all’entrata in vigore della L. 105/2024, hanno ribaltato questa interpretazione, dettando una linea rigida che precluderebbe ogni intervento superiore alla semplice manutenzione straordinaria.

In particolare la Sentenza del Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (sezione sesta) numero 482 del 22/01/2025 arriva a sostenere che  “le opere abusive che siano state regolarizzate con condono edilizio – e non con accertamento di conformità – non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi” .

Se da un lato il condono restituisce dignità commerciale al bene, dall’altro rischia di diventare ininfluente ai fini di ogni successivo intervento edilizio sull’immobile. Questo aspetto è ancor più preoccupante alla luce delle prospettive di recupero, riqualificazione e messa in sicurezza degli edifici, soprattutto per gli interventi di demo-ricostruzione.

In conclusione all’interno della Legge di Bilancio 2026 o  in un suo collegato, è indispensabile inserire, prima ancora di nuove sanatorie, un testo che dia piena legittimità alle opere che hanno ottenuto il titolo edilizio a seguito di una domanda di condono, emendando l’articolo 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001. Una piccola modifica che restituirebbe grandi vantaggi in termini di sicurezza, chiarezza interpretativa e recupero del patrimonio edilizio esistente.