Ddl edilizia, giusto il riordino dello stato legittimo ma serve rivedere la norma sull’asseverazione dei professionisti

Il Disegno di Legge di “Delega al Governo per l’adozione del codice dell’edilizia e delle costruzioni” (AC-2826), presentato lo scorso 27 febbraio alla Camera, è stato assegnato il 24 marzo alla Commissione VIII Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici. Il provvedimento si affianca ai DDL AC-535 (Santillo) e AC-2332 (Mazzetti), già da alcuni mesi in discussione all’interno della Commissione. (…)

Le professioni di area tecnica, in un incontro tenutosi con l’ On. Erica Mazzetti lo scorso febbraio, hanno posto l’accento sulla necessità di adottare procedure unitarie sull’intero territorio nazionale, superando le differenziazioni regionali, concordando sull’esigenza di delimitare i principi fondamentali della legislazione statale e concorrente, anche attraverso la definizione dei livelli essenziali delle prestazioni (LEP), e rideterminare i perimetri tra normative edilizie ed urbanistiche.

Nel convegno tematico, organizzato dall’Istituto Triboniano, presso la Sala della Regina di Palazzo Montecitorio, Ingegneri, Architetti e Geometri hanno ribadito con forza la necessità di essere presenti ai tavoli dei decreti delegati, successivi all’approvazione della Legge.

Il Disegno di legge di iniziativa governativa merita ulteriori approfondimenti, soprattutto con riguardo ai principi e criteri direttivi specifici contenuti all’articolo 4. E con questa prima analisi, voglio avviare la pubblicazione di una serie di approfondimenti dedicati al DDL, a cui seguiranno ulteriori contributi per completarne l’esame

Il primo tema è contenuto nella lettera b), dove sono previsti la revisione, il riordino e la semplificazione della disciplina riferita all’attestazione dello stato legittimo dell’immobile e della singola unità immobiliare, attualmente contenuta all’art. 9-bis del DPR 380/2001, come recentemente modificato, non senza dubbi interpretativi, dal “salva casa”.

Giusto il principio, espresso anche nella relazione tecnica di accompagnamento al DDL, riguardante la tutela del legittimo affidamento del proprietario o dell’avente titolo, sulla base del titolo abilitativo rilasciato più recente, così come quello formato per silenzio-assenso (con l’auspicio di una esplicita menzione alle Segnalazioni Certificate di Inizio Attività, anche non necessariamente sottoposte a controllo).

Resta un limite estremamente restrittivo che la tutela sia esercitabile solo se vi è indicazione, nell’ultima pratica edilizia, degli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi, perché l’introduzione di tale obbligo è relativamente recente. Da ritenersi totalmente impropria, e conseguentemente da escludere, la necessità di un’asseverazione sui predetti titoli mediante attestazione di un professionista qualificato, resa ai sensi e per gli effetti, anche penali, del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.

È bene ricordare che nella modulistica unificata nazionale il quadro “regolarità urbanistica e precedenti edilizi”, è giustamente inserito alla lettera f) del modulo “Titolare” e non nel modulo di “asseverazione” sottoscritto dal tecnico. Questo perché chi dispone dei titoli, chi conosce la storia dell’immobile ed è titolare dell’accesso agli atti presso gli uffici, è il proprietario o l’avente titolo.

Vi è di più. Non si può pretendere che il professionista tecnico asseveri la completezza dei titoli pregressi senza avere una pari attestazione da parte dell’ente che conserva le pratiche edilizie. In sostanza, l’attestazione sui titoli riguardanti un immobile dovrebbe essere obbligo in capo all’Amministrazione, per consentire al professionista di non incorrere in errori involontari sulla determinazione dello stato legittimo dell’immobile e sul riscontro di eventuali irregolarità.

Nel testo all’esame della commissione, ancora una volta non vengono esplicitamente indicati, tra i titoli conseguiti che formano stato legittimo, i condoni edilizi di cui alla Legge 28 febbraio 1985, n. 47, Legge 23 dicembre 1994, n. 724, e decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326 (si veda, a tal proposito, l’articolo “Legge Bilancio 2026: piena legittimità ai condoni per la riqualificazione urbana” pubblicato in queste pagine il 29 gennaio).

In conclusione, nel condividere la necessità di un riordino dello stato legittimo, si ritiene indispensabile una revisione del comma b) dell’articolo 4 del DDL, sia con riferimento all’asseverazione richiesta ai professionisti, che con riguardo alla ridefinizione dei titoli validi, siano essi rilasciati, asseverati o conseguiti anche a seguito di condono edilizio, nell’ottica precipua del legittimo affidamento.