Riforma edilizia, il percorso accelera: gli emendamenti dei tecnici chiedono chiarezza per cittadini e professionisti

Il 18 maggio è scaduto il tempo per proporre emendamenti al nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, al termine di un percorso in Commissione di soli venti giorni, segno evidente della volontà della maggioranza di approdare quanto prima alla conversione in legge della delega al Governo per la riscrittura delle norme edilizie, ed in parte, urbanistiche. Un atto che la Rete Professioni Tecniche (RPT) accoglie come un’opportunità storica, ma non priva di insidie sistemiche.

Per i professionisti dell’area tecnica, il superamento del DPR 380/2001 non è solo una necessità procedurale, ma l’occasione per armonizzare la normativa edilizia, rimuovendo stratificazioni, restituendo un perfetto coordinamento con le altre disposizioni afferenti il processo edilizio, riducendo i dubbi interpretativi dovuti in larga parte dai continui interventi di modifica del Testo Unico dell’Edilizia.

La Rete ha sottolineato che permangono perplessità su un Codice che preveda la revisione puntuale di specifiche disposizioni in materia urbanistica senza operarne una riforma complessiva, col rischio di produrre ulteriore disomogeneità, incertezza e stratificazione.

Entrando nel merito degli emendamenti proposti dai professionisti interni alla Rete, uno dei nodi posti in discussione si riferisce alla tutela dell’affidamento e il ruolo del tecnico nell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile. Il testo del Ddl punta a una semplificazione, ma RPT ha sollevato un grido d’allarme sulla responsabilità posta in capo al professionista tecnico. 

Nel suo emendamento all’Articolo 4, comma 1, lett. b), la Rete chiede con forza di espungere l’obbligo per il tecnico di asseverare i titoli pregressi. La posizione di RPT è netta: la storia edilizia di un immobile è patrimonio e responsabilità del proprietario, unico soggetto titolato a conoscerne le vicende e depositario della documentazione. Chiedere al professionista di asseverare lo stato legittimo basandosi su atti estratti da archivi pubblici – che spesso non garantiscono l’esaustività della storia amministrativa – si tradurrebbe nell’assunzione di rischi legali di responsabilità civile e penale sproporzionati. 

Inoltre, RPT propone di inserire esplicitamente i condoni edilizi tra i titoli che concorrono a formare lo stato legittimo, recependo i più recenti orientamenti del Consiglio di Stato e ponendo fine a incertezze interpretative che bloccano migliaia di pratiche su superfici già sanate.

Un altro tema che appare cruciale per i professionisti tecnici riguarda il regime delle responsabilità. L’emendamento proposto all’Art. 4, comma 1 lett. d), n. 8 mira a scardinare il concetto di responsabilità solidale tra figure professionali e non professionali. RPT sostiene che ciascun attore del processo edilizio debba rispondere esclusivamente per ciò che ha fatto e nel ruolo che ha effettivamente ricoperto.

Viene, inoltre, richiesta l’introduzione di termini certi di prescrizione e decadenza dalle azioni giudiziali: aspetto già previsto, ma in forma limitata, dalla legge sull’equo compenso. È una modifica ritenuta indispensabile per evitare che il professionista resti esposto a rivalse per un tempo indefinito, spesso a causa di inefficienze amministrative o decisioni altrui sulle quali non ha avuto controllo.  Questa modifica non è solo una tutela per la categoria, ma viene definita come un “principio di civiltà giuridica”.

La riforma delega il Governo a definire una comune classificazione nazionale delle tipologie di difformità e delle tolleranze edilizie. RPT, tramite il suo emendamento all’Art. 4, lettera f) punto 1), propone di distinguere nettamente tra “tolleranze costruttive” (scostamenti minimi che non costituiscono violazione) e “difformità” vere e proprie, che necessitano di un regime amministrativo differenziato.

L’innovazione richiesta dai tecnici riguarda l’introduzione di tolleranze strutturali e sismiche. L’obiettivo è prevenire incertezze interpretative fissando soglie quantitative e qualitative oggettivamente misurabili, da dichiarare ai soli fini dell’attestazione dello stato legittimo, evitando così che lievi imprecisioni esecutive vengano trattate alla stregua di abusi edilizi.

Uno dei punti di maggiore attenzione si registra sulla sanatoria per le lievi difformità. Sebbene il Ddl proponga il superamento della “doppia conformità perfetta”, la RPT rileva come l’obbligo di garantire la conformità alle norme sismiche attuali (sia al momento della realizzazione che della domanda) rischi di rendere la norma inapplicabile sulla quasi totalità del patrimonio esistente.

L’emendamento all’Art. 4, lett. f), n. 8 propone di ricondurre la verifica di sicurezza alle norme tecniche vigenti all’epoca della realizzazione dell’intervento. Imporre l’adeguamento ai parametri antisismici odierni per regolarizzare lievi difformità del passato significherebbe condannare alla paralisi migliaia di immobili, specialmente nei contesti condominiali dove l’unità strutturale non coincide quasi mai con la singola unità immobiliare. 

Al netto degli emendamenti, il pensiero della Rete verso il Codice è orientato alla modernizzazione. Viene accolta con grande favore l’istituzione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni. Questo ultimo strumento, basato sull’interoperabilità delle banche dati, è considerato fondamentale per la conoscenza completa del patrimonio edilizio e per agevolare l’attività quotidiana dei tecnici, consentendo un monitoraggio costante delle prestazioni degli edifici, che vada ben oltre il momento del collaudo.

In conclusione, RPT vede nel Codice delle Costruzioni una “cassetta degli attrezzi” potenzialmente risolutiva per facilitare lo sviluppo del Paese e gli obiettivi di rigenerazione urbana fissati dall’Europa e dall’Agenda ONU 2030. Tuttavia, la fiducia delle professioni tecniche è condizionata alla capacità del legislatore di recepire queste correzioni: da qui la richiesta di istituire un tavolo permanente presso il MIT (Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) per accompagnare la stesura dei decreti delegati, assicurando che la tecnica non venga sacrificata sull’altare della burocrazia.