Salva casa e tolleranze costruttive: nel recepimento regionale luci e ombre sugli adempimenti sismici

Il prossimo 30 maggio saranno trascorsi due anni dall’entrata in vigore del Decreto Legge numero 69/2024, per i più definito “Salva Casa”, convertito nella Legge numero 105 del 24 luglio 2024. Nel frattempo diciassette regioni, oltre alla Provincia autonoma di Trento, hanno adeguato la normativa alle nuove disposizioni del Testo Unico dell’Edilizia, anche se per Sardegna e Toscana il Consiglio dei Ministri ha deliberato l’impugnazione di alcuni articoli per il successivo ricorso in Corte Costituzionale. 

Su un quadro nazionale e regionale in larga parte rinnovato e probabilmente destinato a ridefinirsi nel caso di una revisione del Testo Unico dell’Edilizia, è forse opportuno avviare una ricognizione per comprendere se le modifiche intervenute abbiano trovato un’univoca applicazione. 

Nel contempo è utile approfondire taluni argomenti, per avviare un confronto serio e concreto sui DDL in via di discussione alla Camera, ossia il 2332, prima firmataria l’On. Erica Mazzetti e il 2826 in corso di assegnazione, approvato lo scorso 4 dicembre in Consiglio dei Ministri. 

Tra gli articoli maggiormente innovati dal Salva Casa vi è il 34-bis, riferito alle tolleranze costruttive. Si tratta di una norma di principio, pertanto non derogabile dagli strumenti regionali.

Alcune regioni non hanno recepito esplicitamente l’articolo 34-bis nel loro ordinamento, così come già in precedenza non definivano le tolleranze costruttive, rimandando in toto alle disposizioni statali

Altre regioni si sono limitate ad emanare semplici circolari d’indirizzo, considerando la norma statale sopravvenuta direttamente applicabile, ai sensi della legge 10 febbraio 1953 numero 62 (legge “Scelba”) che statuisce che “le leggi della Repubblica che modificano i principi fondamentali abrogano le norme regionali che siano in contrasto con esse”.

Altre ancora, seguendo un indirizzo consolidato della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato sulla sopravvenuta normazione statale (di principio) in materia di legislazione concorrente, hanno ritenuto obbligatorio l’adeguamento delle proprie leggi regionali.

In definitiva sulle modalità di recepimento emerge un panorama tutt’altro che omogeneo, anche se di fatto le disposizioni sulle tolleranze costruttive sono in larga parte coerenti con la norma statale, con alcune eccezioni dovute principalmente alle regioni a statuto speciale.

Un tema particolarmente delicato a tutt’oggi in larga parte ancora “sommerso”, riguarda il comma 3-bis dell’articolo 34-bis, ovvero gli adempimenti sismici legati alle tolleranze costruttive e le conseguenti dichiarazioni asseverate del tecnico abilitato, sia relativamente a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, che per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali.

La norma prevede, con la sola esclusione delle zone a bassa sismicità, un’attestazione del tecnico, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del TUE. 

L’attestazione deve essere trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza.

Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 dell’articolo 34-bis (dichiarazione asseverata riferita agli atti notarili di trasferimento di diritti)  l’autorizzazione o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi. 

Questa disposizione pone diversi problemi applicativi e di fatto va nella direzione opposta ai principi espressi nella relazione di accompagnamento al Salva Casa, quelli cioè di semplificazione e snellimento degli atti di trasferimento immobiliari.

Gli aspetti legati alla sicurezza sono certamente primari ma non possono essere inseriti in una materia, quale è quella delle tolleranze, che spesso riguarda interventi o si occupa di trasferimenti immobiliari in contesti plurifamiliari o addirittura grandi immobili condominiali.

L’esempio emblematico è quello di un intervento edilizio, oppure la compravendita di un alloggio in un contesto condominiale dove vengono rilevate tolleranze sulle parti strutturali (anche solo riferite ad opere prive di rilevanza ai fini sismici).

In questo caso, se l’immobile è collocato nelle zone sismiche 1 e 2, scatterebbero le verifiche e gli adempimenti di cui al comma 3-bis dell’articolo 34-bis, obbligatoriamente estesi all’intero edificio, o meglio all’unità strutturale, con evidenti problematiche di carattere pratico: deliberazioni condominiali, autorizzazioni, costi (e ripartizione dei costi), ed altrettanto chiare ripercussioni sulle tempistiche e sulla concreta fattibilità. 

Certamente non trascurabile è anche il tema delle responsabilità tecniche e del grado di dettaglio delle verifiche, che devono mettere il professionista nella condizione di poter asseverare con perizia, competenza e diligenza quanto richiesto, a fronte di scostamenti che, da un punto di vista edilizio, non sono considerati violazione.

Poche sono le regioni che hanno approfondito la portata applicativa del comma 3-bis; tra queste l’Umbria, il Veneto, la Toscana e l’Emilia Romagna, quest’ultima estendendo l’applicazione della norma alle zone a bassa sismicità.

Il tema della sicurezza degli edifici esistenti, merita di essere collocato all’interno delle disposizioni sul fascicolo del fabbricato, dove si potranno declinare obblighi che inevitabilmente riguarderanno la totalità degli aventi diritto sull’unità strutturale, mentre deve essere escluso nell’ambito delle compravendite e delle tolleranze costruttive, per evidenti problemi di concreta fattibilità.