Il nuovo quadro normativo edilizio e urbanistico in Abruzzo: attuazione del decreto salva-casa e semplificazioni

Il Consiglio regionale abruzzese nella seduta dell’11 luglio 2025, con voto favorevole a maggioranza, ha approvato il “salva-casa Abruzzo”. La norma contiene disposizioni in tema di semplificazione edilizia e urbanistica. Il testo recepisce le indicazioni dell’impianto legislativo nazionale, declinando sul territorio regionale le specifiche esigenze del settore. Vengono aggiornate le regole che disciplinano il cambio delle destinazioni d’uso: in particolare, sulle abitazioni private, è favorito il recupero di sottotetti o magazzini. La legge, inoltre, consente di riqualificare le aree industriali dismesse, senza però consentire ampliamenti o nuove costruzioni.

16 Giu 2025 di Salvatore Di Bacco

IN SINTESI

Il progetto di legge n. 53/2024 della Regione Abruzzo, di iniziativa consiliare e relazionato dal Consigliere Campitelli, si pone l’obiettivo primario di dare attuazione alle previsioni del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), così come modificato dal recente decreto legge 29 maggio 2024, n. 69 (il cosiddetto “decreto Salva Casa”). L’iniziativa legislativa regionale mira a integrare e specificare la disciplina statale in materia edilizia e urbanistica, consentendo alla Regione di adottare norme di dettaglio.

Obiettivi

Gli obiettivi generali di questo progetto di legge sono molteplici e vanno a toccare diversi aspetti fondamentali dell’attività edilizia e della gestione del territorio abruzzese, con un’attenzione particolare alla razionalizzazione del patrimonio esistente e alla semplificazione burocratica.

Recupero e Razionalizzazione del Patrimonio Edilizio Esistente: Il progetto intende stabilizzare e rendere permanente la misura del recupero dei sottotetti, sostituendo il precedente requisito dell’esistenza dell’immobile al 31 dicembre 2022 con la condizione del decorso di almeno tre anni dalla data di conseguimento dell’agibilità dell’edificio in cui sono ubicati. Allo stesso modo, viene stabilizzato il recupero dei vani e locali accessori e seminterrati. Questi interventi sono finalizzati a contenere il consumo di suolo e a incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa.
Semplificazione dell’Attività Edilizia: Si individuano ulteriori interventi che rientrano nell’attività edilizia libera o che sono subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), in aggiunta a quelli già previsti dalla normativa statale. Tra questi, figurano serre leggere e manufatti rimovibili come pensiline, tettoie e pergolati (con specifiche dimensioni e peso) per l’attività edilizia libera, e movimenti di terra non superiori a 200 metri cubi per la CILA. L’obiettivo è anche innalzare il livello di semplificazione dei titoli abilitativi per i mutamenti di destinazione d’uso.
Definizione delle Variazioni Essenziali: Un punto cardine del progetto di legge è la chiara individuazione delle condizioni che configurano una variazione essenziale al progetto approvato. Questa definizione è resa indispensabile dalle novità introdotte dal “decreto Salva Casa”, che ha differenziato il regime di sanatoria tra abusi formali più gravi (totale difformità) e quelli meno gravi (parziale difformità e variazioni essenziali), introducendo un regime più semplificato per questi ultimi.
Armonizzazione e Razionalizzazione delle Destinazioni d’Uso: Il progetto mira a uniformare le categorie di destinazione d’uso degli edifici a quelle statali e a disciplinare le condizioni di compatibilità e complementarità tra le diverse destinazioni d’uso. È consentito il cambio di destinazione d’uso per fini di riconnessione, razionalizzazione e raccordo del tessuto urbano o edilizio.
Riqualificazione e Recupero delle Aree Produttive: Si promuove il recupero, la riconversione e la riqualificazione di aree degradate ed edifici dismessi (opifici, immobili e capannoni industriali dismessi, inutilizzati e non più produttivi da almeno trentasei mesi). Questi interventi sono possibili anche con modifiche della destinazione d’uso e prevedono misure premiali (es. volumetrie aggiuntive) per incentivare il recupero.
Contenimento del Consumo di Suolo: Il progetto persegue la riduzione del consumo di suolo, ad esempio, restringendo il limite della densità massima fondiaria a 0,02 metri cubi per metro quadro, in luogo dei 0,03, nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici.
Regolazione del Contributo di Costruzione: Il progetto disciplina il contributo di costruzione, stabilendo che non è dovuto in caso di rinnovo del permesso di costruire se l’opera rimane inalterata. In caso di modifiche, anche di lieve entità, il contributo è dovuto solo per la relativa differenza. Si disciplina inoltre il calcolo dei costi di costruzione per i mutamenti di destinazione d’uso per evitare sperequazioni.
Sicurezza Sismica: Prevede la disciplina del procedimento di accertamento di conformità per unità immobiliari ubicate in zone a bassa sismicità, richiedendo un certificato di idoneità statica. La Giunta regionale è inoltre incaricata di adottare modulistica standardizzata per i procedimenti di sanatoria in materia sismica.

Determinazione delle Variazioni Essenziali

Secondo l’Articolo 5 del progetto di legge, in attuazione dell’articolo 32, comma 1, del d.P.R. 380/2001, una variazione essenziale al progetto approvato sussiste quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

Mutamento della destinazione d’uso: Si ha un mutamento della destinazione d’uso che comporta il passaggio tra categorie funzionali diverse. Le categorie funzionali considerate sono: residenziali, produttive (industriali, artigianali, direzionali e servizi), turistico-ricettive, commerciali e agricole.
Aumento o diminuzione dell’entità di parametri specifici:
- Un aumento di entità dei parametri elencati (ad esempio, relativi a superficie utile, superficie coperta, volume edilizio, altezza, ecc.) o una diminuzione dell’entità del parametro relativo alla superficie permeabile, secondo le seguenti graduazioni:
  - Dal dieci per cento al venticinque per cento per edifici o singole unità immobiliari fino a trecentocinquanta metri quadrati di superficie utile.
  - Dal dieci per cento al venti per cento per edifici o singole unità immobiliari fino a settecentocinquanta metri quadrati di superficie utile.
  - Dal dieci per cento al quindici per cento per edifici o singole unità immobiliari superiori a settecentocinquanta metri quadrati di superficie utile.
- Queste variazioni sono considerate essenziali solo a condizione che non configurino una delle fattispecie di totale difformità dal titolo previste dall’articolo 31, comma 1, del d.P.R. 380/2001.
Mutamento degli interventi sull’edificato esistente: Si verifica un mutamento degli interventi che comportano le trasformazioni dell’organismo edilizio descritte dalla lettera c) dell’articolo 3 del d.P.R. 380/2001 (interventi di ristrutturazione edilizia che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente), in luogo di quelle previste dalle lettere a) e b) del medesimo articolo 3 (manutenzione straordinaria o restauro e risanamento conservativo).
Violazione delle norme antisismiche:
- Qualunque difformità rispetto al progetto depositato o autorizzato in materia di edilizia antisismica.
- Il mancato deposito sismico previsto per la tipologia di intervento originario.
- L’assenza dell’autorizzazione sismica richiesta per la tipologia di intervento previsto nel progetto approvato all’epoca.
- È importante notare che l’aumento di entità dei parametri superiore al limite della tolleranza costruttiva ma fino al dieci per cento costituisce una parziale difformità. Allo stesso modo, la violazione delle norme antisismiche quando attiene a ogni altro fatto procedurale costituisce un’ipotesi di parziale difformità.

Cambi di Destinazione d’Uso: Titoli Abilitativi e Compatibilità

Il progetto di legge disciplina i mutamenti di destinazione d’uso degli immobili o delle singole unità immobiliari. In attuazione dell’art. 23-ter, comma 3, del d.P.R. 380/2001, tali mutamenti sono soggetti al rilascio di specifici titoli:

Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA):
- Nei casi di cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale senza opere o con opere riconducibili all’attività edilizia libera o a CILA.
- Nei casi di cambio d’uso tra diverse categorie funzionali senza opere o con opere riconducibili ad attività libera o a SCIA.
Titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie: Nei restanti casi, quando le opere non rientrano nelle casistiche precedenti, sarà richiesto il titolo abilitativo adeguato all’entità delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso.

Le modifiche di destinazione d’uso sono assentibili purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari. La legge elenca specifiche compatibilità:

Residenziali integrabili con commerciali di vicinato, studi professionali, artigianato di servizio, strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere (con caratteristiche di civile abitazione), attività culturali, sociali e ricreativo-sportive.
Produttive e direzionali (industriali, artigianali e servizi) integrabili con commerciali (di vicinato e all’ingrosso), ricettività alberghiera ed extra-alberghiera, cultura e comunicazione, ricreativa-sportiva.
Turistico-ricettive integrabili con ricettività alberghiera, extra-alberghiera e all’aria aperta, residenze o alloggi turistici anche ad uso privato, stabile o stagionale, residenze per il personale addetto, ricreativa-sportiva.
Commerciali (di vicinato, all’ingrosso e di media distribuzione) integrabili con artigianato, servizi, direzionale.
Agricole integrabili con attività connesse a quella agricola, somministrazione alimenti e bevande, attività sociali e culturali.

Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno di ciascuna delle categorie funzionali è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore.

Conclusione

Il progetto di legge n. 53/2024 si configura come un importante strumento per la modernizzazione e la semplificazione delle normative edilizie e urbanistiche in Abruzzo, in linea con le direttive statali. L’attenzione al recupero del patrimonio esistente, alla riqualificazione delle aree dismesse e alla chiarezza nella definizione delle variazioni essenziali rappresenta un passo significativo verso una gestione più efficiente e sostenibile del territorio regionale.

Cronologia

2011

18 aprile 2011: Viene promulgata la Legge Regionale 18 aprile 2011, n. 10 (Norme sull’attività edilizia nella Regione Abruzzo).
1° agosto 2011: Viene promulgata la Legge Regionale 1° agosto 2011, n. 28 (Norme per la riduzione del rischio sismico e modalità di vigilanza e controllo su opere e costruzioni in zone sismiche).

2012

15 ottobre 2012: Viene promulgata la Legge Regionale 15 ottobre 2012, n. 49, che disciplina il piano casa e sarà oggetto di modifiche future per uniformare le categorie di destinazioni d’uso a quelle statali.

2017

1 agosto 2017: Viene promulgata la Legge Regionale 1 agosto 2017, n. 40 (Disposizioni per il recupero del patrimonio edilizio esistente. Destinazioni d’uso e contenimento dell’uso del suolo, modifiche alla L.R. 96/2000 ed ulteriori disposizioni).

2018

31 luglio 2018: Viene promulgata la Legge Regionale 31 luglio 2018, n. 23 (Testo unico in materia di commercio), che stabilisce i parametri urbanistici per le destinazioni d’uso commerciale diverse dagli esercizi di vicinato.

2023

20 dicembre 2023: Viene promulgata la Legge Regionale 20 dicembre 2023, n. 58 (Nuova legge urbanistica sul governo del territorio), che sarà oggetto di modifiche per uniformare le categorie di destinazione d’uso e chiarire il concetto di area ricompresa nel territorio urbanizzato.

2024

29 maggio 2024: Viene emanato il decreto legge n. 69 (Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica), noto come “Decreto Salva Casa”, che introduce modifiche significative al d.p.r. 380/2001, in particolare in tema di accertamento di conformità e recupero abitativo dei sottotetti.
24 luglio 2024: Il decreto legge 29 maggio 2024, n. 69 viene convertito, con modificazioni, in Legge n. 105.
18 dicembre 2024: Il Progetto di Legge n. 53/2024 di iniziativa consiliare (Consigliere Campitelli) viene assegnato alla 2^ Commissione consiliare in sede referente e alla 3^ Commissione in sede consultiva per l’esame. Questo progetto mira a dare attuazione alle previsioni del d.p.r. 380/2001 così come modificato dal “Decreto Salva Casa”.

2025

21 gennaio 2025: La 2^ Commissione consiliare Territorio, Ambiente e Infrastrutture inizia l’esame del Progetto di Legge n. 53/2024.
4 marzo 2025: Prosegue l’esame del Progetto di Legge n. 53/2024 da parte della 2^ Commissione.
20 marzo 2025: Prosegue l’esame del Progetto di Legge n. 53/2024 da parte della 2^ Commissione.
8 maggio 2025: Prosegue l’esame del Progetto di Legge n. 53/2024 da parte della 2^ Commissione.
15 maggio 2025: La 2^ Commissione consiliare procede all’esame finale del Progetto di Legge n. 53/2024. Vengono presentati 374 emendamenti e 6 sub emendamenti. Di questi, 361 emendamenti e 2 sub emendamenti vengono ritirati. 9 emendamenti e 4 sub emendamenti vengono approvati a maggioranza. Gli articoli del progetto, così come modificati, vengono approvati a maggioranza. La Commissione approva a maggioranza il testo del progetto di legge modificato, con voto favorevole dei Consiglieri Di Matteo, Campitelli (+ delega di Rossi Maria Assunta), Rossi Marilena, Lugini, Mannetti, e astensioni dei Consiglieri Mariani, Di Marco, Alessandrini, Pavone e Monaco.
Entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge (non specificata la data precisa, ma successiva al 15 maggio 2025): La Giunta regionale è chiamata ad adottare la modulistica standardizzata inerente i procedimenti di sanatoria in materia sismica.
Entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge (non specificata la data precisa, ma successiva al 15 maggio 2025): L’ARAP e il CSI dell’area Chieti – Pescara sono chiamati a individuare e ricognire le aree degradate e gli edifici dismessi su base provinciale, per singolo Nucleo di Sviluppo Industriale.