La soddisfazione del partner privato per l’intesa quadro. Vitali: ora i Piani attuativi per i singoli interventi e le convenzioni, poi la COMMERCIALIZZAZIONE degli spazi

L’approvazione dell’accordo Comune-Sistemi urbani-Vitali è un altro passaggio verso l’esecuzione dell’intervento. Il gruppo Vitali ha espresso soddisfazione per l’intesa che passa il testimone alla nuova giunta. Cristian Vitali, direttore dello Sviluppo Real estate di Vitali Spa, dice che “questo è un ulteriore tassello che ci avvicina allo sviluppo della zona di Porta Sud secondo le linee del nostro masterplan. Ci sono i primi cantieri e nei prossimi mesi, dopo aver completato la progettazione esecutiva, apriremo quello della nuova stazione ferroviaria”.

Nonostante le modifiche e gli aggiustamenti via via richiesti dall’amministrazione, il vostro masterplan resiste e va avanti. Cosa lo rende forte?

Con il masterplan abbiamo ribaltato il processo che in genere avviene nelle proposte di rigenerazione urbana in Italia: prima si pensa a sviluppare la parte privata, poi si portano le infrastrutture necessarie allo sviluppo di quel disegno. Invece noi siamo partiti dalle infrastrutture, come spesso accade in Europa. Questo gli ha dato forza.

Non teme che la nuova giunta di Bergamo, per quanto in linea con la precedente, possa portare a una ridiscussione e a nuove modifiche di Porta Sud in un processo infinito?

Francamente non lo temo, ma non perché non voglio che sia cambiato il progetto. Il progetto è talmente importante per la città ed è a uno stadio talmente avanzato che sarebbe impossibile fermarlo. Se poi venisse cambiato ancora, lo sarebbe in meglio. È stato cambiato talmente tante volte che abbiamo capito ormai che, se non hai un approccio flessibile, non ne vieni a capo. E devo dire che ogni modifica ha portato valore aggiunto. La cosa di cui preoccuparsi, semmai, sono le tempistiche. Qualunque cambiamento può produrre un rallentamento.

Lei dice che siamo a un punto di non ritorno?

Sono talmente tanti gli investimenti in gioco e molti di questi, soprattutto quelli infrastrutturali, sono talmente avanti che è impossibile bloccare il processo. Le principali opere infrastrutturali sono collegate al Pnrr in modo diretto o indiretto ed entro il 2026 alcune e il 2027 altre devono essere completate. Quanto alla nuova stazione, abbiamo appena vinto la gara con l’impresa Francesco Comune. Stiamo lavorando al progetto esecutivo e nel giro di qualche mese apriremo il cantiere. Rispetteremo i tempi che prevedono l’apertura di un primo stralcio funzionale nel 2026.

Come procederete per l’esecuzione, in lotti?

Il disegno planivolumetrico di tipo urbanistico definisce le funzioni e articola l’intervento in cinque lotti, indipendenti l’uno dall’altro anche in termini di opere di urbanizzazione: saranno sviluppati per stralci funzionali o lotti di intervento, tenuti insieme dallo scheletro infrastrutturale.

A che punto siamo con i piani urbanistici attuativi del masterplan?

Dopo l’approvazione del Pgt e dell’accordo quadro definitivo, si deve procedere con il Programma integrativo degli interventi e poi con i piani urbanistici di sviluppo delle singole parti. In questo contesto, l’accordo quadro è uno strumento flessibile che fissa alcuni punti fermi e indica il lavoro di dettaglio da fare ancora. È uno strumento in grado di adattarsi alle diverse esigenze del momento.

In che misura sono state definite le funzioni presenti nel Masterplan e in che misura saranno riviste dopo le modifiche introdotte dall’accordo quadro?

Il disegno prevede un mix funzionale molto variegato. Le destinazioni d’uso previste prima delle linee guida erano queste: 100mila metri quadrati di residenziale, di cui il 20% vincolato a canone calmierato; 55mila metri quadrati di sanitario per un nuovo Polo sanitario; avremo un parcheggio da duemila posti auto; due hotel; ci sarà un boulevard urbano con 5mila metri quadrati di mercato coperto; 20mila metri quadrati di commerciale e 18mila metri quadrati destinati ad attività artigianali.

Ci sono spazi già venduti o aree che hanno il nome di chi le utilizzerà o svilupperà?

Alcuni spazi sono già commercializzati, altri sappiamo come saranno sviluppati ma non ci sono ancora i nomi dei conduttori. Il primo lotto ha già un grado di definizione delle funzioni più avanzato. Anche per gli altri non partiamo da zero, abbiamo attivato una fase di sounding del mercato di riferimento.

Come è la scansione degli accordi commerciali? 

Si procederà con accordi convenzionali che deliberano le funzioni assegnate ai vari spazi e consentono poi la commercializzazione. L’accordo convenzionale sarà regolato a valle con un programma integrato di intervento in conformità all’accordo quadro. Alcune opere, in particolare, quelle intorno alle infrastrutture, seguono un percorso diverso, per stralci funzionali. Il punto di forza che ci fa stare tranquilli è di aver definito con esattezza le coordinate dello sviluppo. Inoltre, c’è un ‘tavolo dei cantieri’ cui partecipano tutti gli enti e gli operatori interessati e che è volto a pianificare nel dettaglio le tempistiche di realizzazione e assegnazione delle singole opere, pubbliche e private.

Come si svilupperà il primo lotto?

Il primo lotto sarà, come detto, quello immediatamente alle spalle della nuova stazione. Molte delle funzioni che svilupperemo qui saranno strettamente collegate alle infrastrutture e alla mobilità che generano. Avremo un layer inferiore con una mobilità basata su ferro e gomma e un layer superiore con una mobilità più dolce, a partire da quella ciclabile. Nel Piano economico-finanziario ci sono le coperture dei costi di queste opere. La componente privata si farà carico, per esempio, di 30 milioni per  le infrastrutture di accessibilità e dello sviluppo della mobilità dolce e di 80 milioni per il parcheggio che sarà al servizio non solo della stazione ma della città.