Brancaccio: “La prelazione è defunta ma il project financing deve continuare a vivere. Urge una soluzione anche per il Piano Casa”

Post Pnrr, Piano Casa, project financing dopo lo stop al diritto di prelazione. C’è un filo rosso che annoda e tiene insieme questi tre piani e che, al contempo, accende la spia su questioni urgenti che reclamano soluzioni. E’ stato proprio l’intreccio di queste criticità a emergere nel convegno organizzato, ieri a Vico Equense,  organizzato da Acen e Comitato Ance per il Mezzogiorno e le Isole per approfondire gli effetti della sentenza della Corte di Giustizia Europea del 5 febbraio 2026, che cancella il diritto di prelazione per il soggetto proponente il progetto da realizzare in project financing, regolarmente bandito. Un confronto che ha rapidamente esteso il proprio raggio d’azione, propagandosi come onde concentriche fino a investire l’intero scenario del post-PNRR: dalla carenza di risorse pubbliche al ruolo del capitale privato, fino alla necessità di ridefinire il rapporto tra amministrazioni, mercato e interesse collettivo. È in questo questo quadro che si inscrive il messaggio, anzi i messaggi, di Federica Brancaccio, presidente dell’Ance, che nel suo intervento, parte da una critica precisa: il Paese avrebbe dovuto programmare il futuro già da almeno un anno e mezzo. Invece, sostiene, la programmazione è stata insufficiente e si rischia di arrivare impreparati alla fase post-PNRR.

Eppure, dentro questa fase di transizione, Brancaccio individua anche un paradosso: il fatto di “non aver ancora speso integralmente tutte le risorse disponibili rappresenta oggi una sorta di “salvadanaio” che può ancora offrire ossigeno al settore grazie alle procedure semplificate e agli strumenti straordinari attivati con il PNRR. Ma è una finestra temporanea. E proprio per questo, avverte, serve immediatamente una strategia credibile per il dopo. Al centro dell’attenzione c’è il Piano Casa, sul quale l’Ance chiede un dialogo reale con il Governo. Le audizioni parlamentari, secondo Brancaccio, non devono ridursi a un passaggio rituale: occorre entrare nel merito delle modifiche, correggere rigidità e rendere il piano realmente applicabile sui territori.  Brancaccio mette a fuoco  diversi elementi critici: i primi due pilastri del piano richiedono grandi quantità di risorse pubbliche e introducono deroghe procedurali che rischiano di comprimere trasparenza e concorrenza. Preoccupano anche incentivi rigidi e standardizzati, come il tetto dei 20 mila euro ad appartamento, giudicato inadatto a rappresentare la varietà dei mercati immobiliari italiani. Ma è il terzo pilastro quello che l’Ance ha messo da subito sotto stretta osservazione dal momento che presenta le principali perplessità. Problematiche sono le percentuali fissate dal piano: il modello 70% edilizia convenzionata e 30% mercato libero, secondo Brancaccio, “non può funzionare allo stesso modo in territori profondamente differenti”. In alcune città il 30% di libero mercato non basta a sostenere economicamente gli interventi; in altre, invece, quelle quote risultano eccessive. Lo stesso problema riguarda il vincolo del prezzo inferiore del 33% rispetto al mercato: in certi contesti non garantisce vera accessibilità, in altri rende impossibile l’equilibrio finanziario delle operazioni. Da qui la richiesta di maggiore flessibilità e soprattutto – altro elemento cruciale- di una governance unica. Oggi, denuncia ancora una volta Brancaccio, “esistono decine di competenze distribuite tra Stato, Regioni e Comuni, con il rischio concreto di paralizzare l’attuazione del piano”. Infine c’è il nodo europeo. L’emergenza abitativa, sostiene l’Ance, è ormai una questione continentale e richiede strumenti straordinari. Serve una leva fiscale europea capace di sostenere davvero l’housing accessibile: riduzione dell’IVA, incentivi strutturali, sostegno agli investimenti privati. Ma serve anche affrontare il problema del credito. Gli accantonamenti richiesti alle banche, oggi fino al 150%, stanno rendendo sempre più difficile finanziare progetti immobiliari e infrastrutturali, anche quando risultano solidi e formalmente impeccabili.

Ecco che in questo scenario si colloca anche il ruolo del partenariato pubblico-privato. Per Brancaccio, il PPP può diventare uno dei pilastri delle future politiche abitative e infrastrutturali, soprattutto in una fase nella quale le risorse pubbliche non saranno più sufficienti a sostenere da sole gli investimenti necessari. Ma proprio qui emerge il tema più delicato posto dalla sentenza della Corte di Giustizia europea. “La prelazione così come l’abbiamo conosciuta possiamo considerarla definitivamente defunta”, afferma Brancaccio senza troppi giri i parole. Una presa d’atto giuridica che però, chiarisce subito, non equivale alla morte della finanza di progetto. Ed è qui che si gioca la vera partita: “salvare il project financing senza violare il diritto europeo”.

Manfredi: “Serve un indirizzo chiaro, prevedere meccanismi premiali e ristori sulla fase progettuale”

Il rischio, altrimenti, è fermare proprio quello strumento che nei prossimi anni potrebbe diventare decisivo per realizzare infrastrutture, rigenerazione urbana e housing sociale. Queasta non è solo una richiesta delle imprese. E’ anche una richiesta che viene dalle amministraziono pubbliche e a farsene portavoce è il presidente dell’Anci e sindaco di Napoli, Gaetano Manfredi: è necessario costruire rapidamente un nuovo quadro normativo capace di dare certezze agli investitori. Manfredi mette il problema in termini molto concreti: il post-PNRR sarà inevitabilmente caratterizzato da una forte scarsità di risorse pubbliche e quindi sarà indispensabile mobilitare capitali privati per realizzare opere che altrimenti non potrebbero essere finanziate. “Oggi abbiamo bisogno di investimenti”, afferma, spiegando che il valore del project financing sta soprattutto nella capacità del promotore privato di generare progettazione, idee e qualità. Secondo il sindaco, il vantaggio del partenariato è evidente: la proposta nasce dall’investitore, che mette in campo risorse, competenze e capacità progettuale spesso assenti nella pubblica amministrazione. È un modello che consente di aumentare la qualità delle opere e accelerare i processi di trasformazione urbana. Ma tutto questo può funzionare soltanto se chi investe nella progettazione riceve una tutela adeguata. Con la fine del diritto di prelazione, osserva Manfredi, bisogna individuare meccanismi alternativi: punteggi premiali, garanzie economiche, ristori sull’investimento sostenuto dal promotore. Senza un quadro chiaro e stabile, il rischio è bloccare gli investimenti privati proprio nel momento in cui diventano più necessari.

Savarese (Acen): “la finanza di progetto è un ponte per sostenere gli investimenti privati”

“La finanza di progetto rappresenta il “ponte” necessario per passare da un’economia trainata dai fondi europei a un’economia sostenuta dagli investimenti privati, per assicurare continuità alla modernizzazione del Paese”, incalza anche il presidente di Acen Antonio Savarese che sollecita anche a a superare definitivamente una vecchia visione distorta del partenariato pubblico-privato. “L’epoca dell’imprenditore visto come quello che vuole mettere le mani sulla città è finita”, sostiene. Oggi, spiega, serve un approccio nuovo, fondato sulla collaborazione tra imprese, istituzioni e pubblica amministrazione. In questo contesto il “principio della fiducia” diventa decisivo: fiducia reciproca tra amministrazioni e investitori, tra settore pubblico e operatori economici, tra controllo e capacità di fare.  Dentro questa cornice si inseriscono anche le grandi opportunità di sviluppo territoriale per la Campania come l’America’s Cup a Napoli, visto come un possibile straordinario volano economico e infrastrutturale per l’intero territorio.Alla luce del confronto in corso sul nuovo bilancio europeo e sulla ridefinizione delle priorità strategiche dell’Unione, la vera sfida di questi mesi sarà comprendere come trasferire nella politica di coesione alcuni elementi positivi introdotti dal PNRR: la programmazione per obiettivi, il rispetto dei tempi di attuazione, la capacità di monitoraggio degli interventi e una maggiore responsabilizzazione dei soggetti attuatori” ha evidenziato Giovan Battista Perciaccante, presidente Comitato Ance Mezzogiorno e Isole.

“La Regione Campania vuole essere aperta al dialogo e all’ascolto, attenta alle proposte che siano coerenti con la nostra visione di sviluppo del territorio e del rispetto dell’interesse pubblico. Siamo consapevoli che, per realizzare determinate opere, non possiamo contare solo ed esclusivamente su contributi statali ed europei, ma dobbiamo coinvolgere anche i privati nella realizzazione di opere infrastrutturali, così da sostenere l’economia del territorio e incrementare il nostro PIL”, afferma Mario Casillo, vicepresidente della Regione Campania. “Le imprese stanno rispondendo in modo straordinario per la realizzazione di opere di rilevante interesse pubblico”, sottolinea Eliseo Cuccaro, presidente dell’Autorità di Sistema Portuale del Mar Tirreno Centrale. “Penso a Bagnoli, ma anche all’avanzamento della Darsena di Levante, praticamente terminata. Ora servirà collegarla agli assi viari, con un ulteriore investimento di 30 mln di euro, per spostare il fascio tubiero e ridisegnare la traccia stradale”. Dello stesso pare Marcello Feola, commissario Straordinario per la ricostruzione dell’isola di Ischia: “è’ fondamentale l’integrazione tra impresa e pubblica amministrazione, anche se a Ischia si pone un problema diverso: quello dell’efficienza e della realizzabilità della spesa. Il Commissariato straordinario dispone di 800 milioni di risorse per opere da realizzare in tre anni, con un’esigua struttura. Discorso diverso attiene alla ricostruzione privata, dove con il supporto della Regione e dei capitali privati si potrà approntare un attento piano”.

Ma se sulla necessià di trovare soluzioni per uscire dall’impasse, si registra un consenso corale, il problema sono le soluzioni tecnico-giudiriche. Questioen che emerge ampiamente dalla sessioni tecniche del convegno cui hanno partecipato Mario Calabrese, docente all’Università degli Studi di Napoli Federico II, Enrico Soprano, docente e avvocato amministrativista; Ivo Allegro, amministratore delegato di Iniziativa e Paolo Del Vecchio, avvocato dello Stato e i saluti introduttivi di Giuseppe Aiello, sindaco di Vico Equense e Gabriele Esposito, vice presidente del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli. La prelazione, infatti, è entrata ed uscita più volte dalla legislazione italiana, rileva Soprano. Una prima soluzione considerata equilibrata era stata individuata nel 2006, quando si era stabilito che il diritto di prelazione potesse operare solo per interventi non inseriti nella programmazione pubblica. Un meccanismo che, di fatto, lasciava al mercato la possibilità di proporre opere nuove e all’amministrazione una valutazione successiva, attenuando così anche le contestazioni europee già emerse nei primi anni Duemila. L’equilibrio si è però incrinato durante la stagione emergenziale del Covid. Nel 2020, infatti, la normativa derogatoria ha esteso la prelazione anche alle opere già inserite nella programmazione pubblica, alterando il sistema originario e aprendo la strada alle contestazioni poi formalizzate nel 2022. La successiva sentenza del Consiglio di Stato ha almeno confermato la salvaguardia dei procedimenti già avviati, consentendo di portare a termine le operazioni in corso con le regole precedenti. Ma per il futuro resta una profonda incertezza. Insomma alla nebulosa che avvolge il post Pnrr , c’è il buio ancora fitto sul post prelazione.