Servizi integrati dell’abitare, gestione professionale, alta qualità progettuale e attenzione alla comunità: la mappa del Built-to-Rent in Italia

L’espressione built-to-rent è ormai entrata nello slang di chi bazzica la finanza e gli investimenti di real estate. Come già gli anglismi di questa prima fase denunciano, si tratta di un modello di abitare assolutamente estraneo alla tradizione italiana, ma che sta prepotentemente rubando la scena a forme più consuete di residenzialità, diventando uno dei primi asset di investimento per i fondi immobiliari che agiscono a Milano, Roma e in poche altre città dello stivale.

Il built-to-rent non è altro che un modello di sviluppo immobiliare in cui interi complessi residenziali vengono progettati e costruiti specificamente per essere affittati a lungo termine, anziché essere venduti a singoli privati. L’intero ciclo di vita dell’edificio rimane nelle mani di un unico proprietario istituzionale (come un fondo di investimento o una società immobiliare), che ne affida la gestione a operatori professionali. Questo approccio trasforma il concetto di abitazione da semplice bene di proprietà a vero e proprio servizio integrato, e questo perché, oltre all’immobile, nel canone versato dai residenti sono compresi anche diversi pacchetti di servizi, implementabili a seconda delle necessità – e delle possibilità di spesa – dell’utente.

Le origini del built-to-rent sono da ricercare nel mondo aglosassone, principalmente di matrice nordamericana, fatto di grandi sviluppatori e grandi proprietari immobiliari, di dinamicità e flessibilità (e, a volte, precarietà) nella scelta dei luoghi di studio, vita e lavoro, di legami familiari e comunitari molto meno stringenti rispetto al territorio italiano; ma le ragioni della sua diffusione in contesti diversi, e del suo attuale tentativo di diffondersi nel contesto italiano, sono invece da ricercare in alcuni fenomeni specifici.

In primis, il mercato delle case sta cambiando profondamente a causa di quattro fattori globali:

• Costi elevati: comprare casa è difficile per una persona su tre nei paesi sviluppati
• Nuovi bisogni: la popolazione invecchia e i lavoratori cambiano spesso città.
• Meno aiuti pubblici: lo Stato spende meno per l’edilizia popolare.
• Poche case di qualità: mancano abitazioni moderne rispetto alla forte richiesta.

Tutto questo spinge le persone a cercare formule di affitto flessibili, senza l’obbligo di comprare o comunque di impegnarsi in contratti tradizionali.

La risposta offerta dal Build-to-Rent (BtR) si basa dunque sui seguenti punti di forza:

• Gestione professionale: aziende specializzate curano i palazzi dall’inizio alla fine.
• Alta qualità: le case sono moderne, tecnologiche e consumano poca energia.
• Servizi inclusi: chi affitta non riceve solo le chiavi, ma un pacchetto di servizi.
• Attenzione alla comunità: l’obiettivo è migliorare – inteso principalmente come arricchire di servizi – la vita degli inquilini e del quartiere nel lungo periodo.

Ovviamente, i primi esempi di BtR in Italia li troviamo a Milano.

Il progetto Ca’ Village a Cascina Merlata, per esempio, è un complesso residenziale di nuova costruzione progettato esclusivamente per l’affitto gestito, che si sviluppa lungo via Pier Paolo Pasolini e comprende l’edificio denominato Greenway. La struttura ha un’altezza variabile, con un corpo di 11 piani fuori terra lungo la via principale e un’ala di 10 piani fuori terra rivolta verso la storica cascina ristrutturata. Il complesso offre 170 unità abitative progettate per single, coppie e famiglie; tutti gli alloggi vengono consegnati parzialmente arredati, comprensivi di cucina completa di elettrodomestici, ampie armadiature su misura nelle camere e bagni già pronti. Ogni appartamento è completato da ampi terrazzi vivibili o giardini privati al piano terra. Sono sempre inclusi nella soluzione una cantina e un box auto privato. Gli edifici sono tutti a impatto ambientale ridotto, certificati in Classe A2, assicurando un elevato isolamento e un forte contenimento dei consumi in bolletta e l’intero complesso ha conseguito il prestigioso standard internazionale LEED GOLD, che attesta i criteri di sostenibilità dei materiali e della gestione idrica ed energetica.

Ma l’elemento forse più interessante sta nella “filosofia del Village”, che si riflette in spazi comuni pensati per agevolare la vita quotidiana dei residenti, tra cui un’Area Coworking dedicata allo smart working senza dover uscire dal palazzo, una Sala Bambini per il gioco, protetta e coperta a disposizione delle famiglie, e una Resident App dedicata che consente di gestire le comunicazioni con la proprietà, prenotare gli spazi comuni e richiedere assistenza tecnica immediata.

Il complesso sorge all’interno del distretto di Cascina Merlata, una delle aree di rigenerazione urbana più avanzate di Milano, a circa 12 km dal centro, con il quale i collegamenti urbani sono garantiti dalla prossimità alle fermate della metropolitana M1. Il quartiere si distingue per la vicinanza immediata al distretto dell’innovazione MIND (ex area Expo) e al centro commerciale Merlata Bloom Milano. di Molino Dorino e San Leonardo,

Altra iniziativa milanese è quella del progetto LivinUp, a Milano Bisceglie, il più grande intervento residenziale in formula Build to Rent (BTR) d’Italia. Si inserisce nel più ampio piano di rigenerazione urbana del quartiere SeiMilano, firmato dallo studio Mario Cucinella Architects. Il progetto è sviluppato da Borio Mangiarotti con il supporto gestionale e strategico di Kryalos SGR e Dils. Si tratta di 656 appartamenti distribuiti in 11 edifici, comprendenti monolocali, bilocali, trilocali e quadrilocali (da 43 a 128 mq), completamente arredati e dotati di balconi o terrazzi, tutti ad alta efficienza energetica in Classe A3.

Il complesso include oltre 800 mq di spazi comuni dedicati alla comunità di inquilini: c’è la palestra attrezzata su due piani e Clubhouse, la Sala cinema privata e area eventi dedicata, le Sale di coworking e l’area giochi protetta per bambini. C’è poi un Servizio di portineria (concierge) 24/7, smart lockers per le consegne e parcheggi sotterranei.

Il complesso, situato a 5 minuti a piedi dalla fermata della metropolitana M1 Bisceglie, a circa 8 km dal centro città, è immerso in un parco pubblico di 16 ettari con piste ciclabili, percorsi pedonali e aree sportive. I servizi che fanno parte dell’offerta “comunitaria” dell’intervento, consistono in:

• Portineria: Il primo punto di contatto con LivinUp, è stata progettata per comunicare immediatamente qualità e accoglienza e funziona come hub di servizio.
• Clubhouse e Sala giochi: costituisce il fulcro sociale del complesso; al piano inferiore c’è una sala giochi con tavolo da biliardo, tavolo da ping pong e un videogioco arcade, tutto a disposizione dei condomini, mentre al piano superiore c’è una grande cucina completamente accessoriata, con un tavolo per ospitare fino a 16 persone, un’area per i giochi da tavolo e un grande soggiorno con maxischermo, divani, calcio balilla e un canestro da basket integrato nella parete.
• Spazio comune e sala cinema: si tratta dello spazio più versatile del complesso, pensato per la socialità quotidiana e per le serate. In questo ambiente è stata allestita un’altra cucina, un bar con vista su Milano e una sala cinema.
• Area coworking: uno spazio di lavoro progettato per chi abita LivinUp e vuole restare nel quartiere senza rinunciare ad un luogo idoneo per lavorare.
• Palestra: su due livelli, con vista sulla città, costituisce un ambiente che funziona sia come spazio performativo che come momento di stacco dalla quotidianità.
• Area bimbi: area sicura, con arredi “educational” e un’ampia selezione di giochi.

Ma il modello BtR non interessa solo Milano. A Torino sta prendendo forma un complesso di 31 appartamenti, il Maria Vittoria 18, con prezzi da 1300 euro circa per un bilocale più 216 euro di canone per servizi. In diverse città i complessi che fungono prevalentemente da “studentati” privati hanno una porzione simile ai BtR, per lavoratori o giovani coppie in cerca di una soluzione abitativa contemporanea, pronta, temporanea ma senza scadenza breve.

E’ il caso, per esempio, della nota catena di “ospitalità ibrida” The Social Hub (precedentemente conosciuta come The Student Hotel), che conta 4 strutture attive distribuite in 3 grandi città, Firenze, Bologna e Roma. Non sono semplici hotel, ma veri e propri “ecosistemi multifunzionali” progettati per far convivere studenti, turisti, nomadi digitali e cittadini locali. Le camere sono progettate per ospitare clienti per periodi che variano da una sola notte fino a un anno intero, all’interno degli stessi spazi si incontrano studenti universitari (alloggiati nello student housing), turisti e professionisti in viaggio d’affari. Durante la stagione estiva, le quote di stanze solitamente dedicate agli studenti vengono rimodulate per accogliere i flussi turistici. Le strutture dispongono di enormi aree condivise per stimolare le interazioni. Includono zone svago con tavoli da ping-pong, biliardo e calcio balilla. Ci sono lavanderia e cucina comune, in cui è possibile svolgere anche eventi di team building o corsi di show cooking. Sono presenti ampi spazi di lavoro (singole postazioni ma anche uffici privati fissi) condivisi e accessibili sia agli ospiti sia ai professionisti locali tramite abbonamento, spazi dedicati a conferenze, workshop formativi e presentazioni aziendali, palestre interne altamente attrezzate ad accesso gratuito per chi soggiorna ma aperte anche agli esterni, mentre i tetti ospitano piscine panoramiche, cocktail bar e spazi per eventi aperti anche a chi viene da fuori.

A Roma, poi, si sta costruendo un intero palazzo riservato esclusivamente agli affitti, con oltre 200 appartamenti, in via Niccodemi nel quartiere Talenti. L’iniziativa, di un fondo statunitense, che andrà a creare 225 unità immobiliari, con servizi collaterali, dal coworking alla palestra, dall’home theater a sala multifunzioni, lavanderia, locali di ritrovo e giardini comuni. Il tutto con un unico proprietario, un grande e “invisibile” padrone di casa che gestisce la manutenzione, la sicurezza, i servizi, riscuote i canoni.

Tutto questi interventi si inseriscono in più ampi progetti di “rigenerazione urbana” e spesso contemperano edilizia a libero mercato ed edilizia sociale, diversamente intesa a seconda dei contesti territoriali. Spesso vengono presentati come risposta al fabbisogno abitativo crescente, di cui i progetti di Rigenerazione sono chiamati sempre più a farsi carico.

Il dato ancora più interessante, per questo diario, sta nel fatto che tali modelli stanno provando a sbarcare anche nell’Italia delle città medie, dove le caratteristiche socio-economiche, i legami parentali e relazionali, il mercato del lavoro hanno caratteristiche decisamente diverse da Milano o Roma. Nelle città medie italiane il possesso della casa è ancora, almeno in parte, una aspirazione, la frammentarietà dell’assetto proprietario è molto forte, la stabilità lavorativa è ancora ricercata, la prossimità dei servizi, ancora prevalentemente pubblici, e dell’aggregazione comunitaria di quartiere, rione o frazione sono ancora presenti, se non addirittura in fase di riscoperta.

Viene dunque naturale chiedersi se questi grandi complessi residenziali, spesso autoreferenziali, che nell’offerta dei servizi – a pagamento – sembrano sostituirsi a ruoli e spazi tradizionalmente propri della città, riusciranno davvero a “sbarcare” in altri contesti italiani, in cui il nomadismo digitale è proprio semmai di chi vuole lì sfuggire alle dinamiche da grande città e in cui i tempi di vita sono, almeno in parte, ancora non frenetici. Viene anche da chiedersi se la necessità finanziaria di “fare massa” e avere una soglia dimensionale minima per garantire la sostenibilità economica della costruzione e, ancor più, della gestione di questi complessi riuscirà a fare breccia – urbanistica, sociale e commerciale – in contesti in cui la “palazzina di sole quattro unità” e “l’attico al secondo piano” sono ancora beni ricercati. Modificando conseguentemente un tessuto urbano spesso a grande consumo di suolo ma anche a “dimensione umana”. Ci si chiede se questi modelli di abitare potranno portare innovazione in comunità locali a volte sbiadite, in cui il legame di prossimità rischia di essere più nella narrazione che nella realtà e in cui il rischio della “solitudine metropolitana” è semplicemente ben celato dietro ai giardini di quartiere. E, come provocazione, viene infine da chiedersi se i consistenti investimenti pubblici e privati attualmente in atto per la riqualificazione dello spazio pubblico, da riscoprire, negli intenti, come luogo di socialità e identità, non finiranno con l’andare a strutturare l’offerta aggregativa solamente per chi non può permettersi lo spazio aggregativo privato.

Sicuramente, i BtR rappresentano dunque un modello di grandissimo interesse, sia a livello progettuale che imprenditoriale, che apre a riflessioni importanti non solo su come immaginare e progettare la residenzialità del futuro, ma proprio sul tipo di società – e quindi di città – che stiamo stimolando e che vogliamo promuovere. Un modello per il quale vale forse la pena di provare a evolverlo, sperimentando, per farne non un “barrio serrado” quanto un tassello urbano “verticale”, sostenibile e connesso.