Casa

Cresce il peso della filiera dell’impiantistica nel mondo delle costruzioni. Ad attestarlo è il Rapporto congiunturale e previsionale del Cresme presentato ieri a Milano. Il mercato negli ultimi due anni ha frenato ma rimane superiore ai livelli precovid. Il settore ha compiuto un deciso salto e in Italia gli impianti valgono il 32,7% un terzo del valore della produzione delle costruzioni e in Europa il nostro Paese è secondo solo alla Germania al 35%. Ci sono le forti incertezze legate dai dazi ma anche alle strategia di attuazione della direttiva Epbd

Dopo le modifiche sostanziali apportate dal decreto salva-casa al Codice del paesaggio in merito all’estensione di ulteriori fattispecie di sanatorie in ambiti vincolati, si profila l’ennesima riforma “emergenziale” in vista, per il codice del paesaggio (Dlgs 42/2004), nel nome della semplificazione e dello snellimento delle procedure, in riferimento ai pareri delle Soprintendenze nell’ambito del rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche di competenza dei Comuni. Sono stati presentati dalla Lega due disegni di legge attualmente all’esame delle competenti Commissioni riunite in sede referente (annuncio nella seduta 277 del 25 febbraio 2025): uno al Senato (AS 1372), l’altro alla Camera (AC 2230), dal contenuto sostanzialmente identico.

Smontati il dissenso e i dubbi di molti Sovrintendenti che si erano fermati, sul territorio, in attesa delle indicazioni da Roma. Il Mic si schiera in piena sintonia con le linee guida già emanate dal Ministero delle Infrastrutture: l’accertamento di compatibilità paesaggistica previsto dalla nuova sanatoria semplificata (art. 36-bis del Tu dell’edilizia). Il presunto contrasto tra le regole del “Salva-casa” e quelle del codice Urbani “è soltanto apparente”. L’interpretazione inviata anche ai Parchi archeologici.

Dopo aver illustrato, nel precedente articolo, la priorità della dematerializzazione  e della digitalizzazione dei fascicoli e delle pratiche edilizie in formato cartaceo,  depositate negli archivi comunali: https://diariodiac.it/proposte-riforma-tue/, il passaggio successivo è la formazione e la istituzione del fascicolo del fabbricato, che, tutti gli enti interessati ai vari procedimenti edilizi dovranno costituire.

Il Ministero, nella sua nota del 31 gennaio, ha individuato 20 temi rilevanti che costituiranno la base di partenza per il riordino della riforma del Testo unico, tra cui il punto 15: Digitalizzazione delle procedure, istituzione dell’anagrafe e del fascicolo digitale delle costruzioni e interoperabilità delle banche dati.

Con la bozza dell’ultima proposta di ddl sulla revisione del Nuovo Testo Unico delle Costruzioni del 2019 nell’art. 109 si prevede l’istituzione dell’anagrafe delle costruzioni sia per opere pubbliche che private, mentre negli articoli 110 e 111 si  dettagliano i contenuti del fascicolo delle costruzioni.

Vediamo nel dettaglio cosa prevedono.

Durante i lavori del Forum cittadino al Campidoglio sono stati illustrati i principali progetti avviati da Roma Capitale, tra cui la recente delibera n.49/2025 che evidenzia l’interesse del Comune per l’acquisizione di nuovi beni, ad esempio a Ostia. Tre le criticità da risolvere ancora: la necessità di una programmazione preventiva, le assegnazioni provvisorie e la destinazione dei beni all’housing first.

Secondo l’analisi Cesef, la combinazione integrata di isolamento termico, fotovoltaico, pompa di calore e accumulo (batteria) consente, sul singolo edificio, una riduzione delle emissioni fino al 94%. Bene, ma con quote minori anche per edifici pubblici, condomini e industria. Il vero nodo che, una volta sciolto, permetterebbe di sbloccare la strada verso gli obiettivi della direttiva case green è quello degli investimenti: ne servono circa 16 all’anno da qui al 2030.

“Il nostro obiettivo è quello di acquistare, entro il mandato, 1.500 alloggi. Abbiamo stanziato 220 milioni di euro per l’acquisto degli immobili: 120 sono già stati acquistati, per altri 88 stiamo finalizzando l’acquisto”, ha aggiunto Roberto Gualtieri. I casi di rigenerazione urbana al Porto Fluviale e a Tor Bella Monaca. Gli esempi internazionali di Barcellona e Parigi: nella metropoli catalana si punta ad aumentare l’offerta, attrarre risorse private e combattere gli immobili a destinazione turistica. Nel Paese della ville lumière è in corso il secondo piano quinquennale housing first.

Il MIT ha pubblicato in data 31 gennaio 2025 un comunicato con ha reso  nota la volontà  di  avviare l’acquisizione di contributi da enti, operatori e soggetti coinvolti a vario titolo, indicando 20 temi prioritari che costituiranno la base di partenza per l’elaborazione della delega per la revisione del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. A tal fine, è stata predisposta una piattaforma dedicata alla raccolta delle proposte da parte degli operatori del settore. Era stata indicata la data ultima del 21 febbraio poi prorogata al 28 per la presentazione di osservazioni, criticità e possibili soluzioni che gli stakeholders potevano indicare.

I motivi della riforma

La disciplina delle attività edilizie è stata oggetto negli ultimi anni di una serie di interventi da parte del legislatore.

Si è trattato in prevalenza di modifiche puntuali alla disciplina, finalizzate alla liberalizzazione di talune fattispecie di intervento e all’introduzione di semplificazioni procedimentali, che  a volte  hanno prodotto effetti opposti, incidendo su molti princìpi cardine della disciplina.

Si è trattato in genere di provvedimenti di urgenza, finalizzati per lo più a stimolare l’iniziativa imprenditoriale nel settore dell’edilizia, duramente colpito dalla pesantissima crisi economica degli ultimi anni.

Le recenti riforme emergenziali hanno peraltro destabilizzato l’impianto complessivo della disciplina dell’edilizia, determinando notevoli problematiche interpretative ed applicative, rendendo ormai improcrastinabile l’esigenza di procedere ad un riordino ed aggiornamento complessivo ed organico di tutto il complesso delle disposizioni che regolano l’attività edilizia, non solo in funzione di una più efficace azione amministrativa, ma anche e soprattutto al fine di supportare i processi di pianificazione e gli investimenti prioritariamente orientati alla rigenerazione urbana e al contenimento del consumo di suolo.

Secondo 21 docenti e ricercatori di diverse università e centri di ricerca, il potenziale eolico italiano è più che sufficiente per far fronte al forte fabbisogno della decarbonizzazione in modo integrato con una forte crescita del solare a terra. Lo sviluppo del solare richiede l’utilizzo di piccole percentuali del territorio ed è improprio parlare di “consumo di suolo”. Quanto all’efficientamento edilizio, il superbonus viene giudicato come una misura sbilanciata: servono impegni dall’orizzonte multi-decennale, anche per l’allineamento della formazione dei lavoratori e delle capacità produttive ai vari livelli.

• Mattarella: “i mercati aperti portano pace, l’auspicio è che avvenga in ogni parte del mondo”
• Ucraina, accordo di garanzia Ue-Bei da 1,95 miliardi per la ricostruzione e i trasporti
• L’Istat rivede in lieve rialzo il Pil del quarto trimestre, non crescita zero ma +0,1%
• Inflazione, a gennaio  nell’area Ocse rimane stabile al 4,7% per il terzo mese consecutivo

Superato oltre la metà dell’obiettivo Ue 2030 per il settore residenziale grazie agli incentivi fiscali, ma il 50% del patrimonio residenziale è ancora energivoro e obsoleto. Necessario un investimento di 83,4 miliardi di euro in cinque anni, sostenuto da fondi pubblici e privati, per arrivare al taglio del 16% di emissioni di CO2 richiesto dall’Ue entro cinque anni. Risparmio medio del 36% sulle bollette energetiche per unità immobiliare, con picchi che superano i 1.200 euro in meno nelle zone più fredde del Paese. L’analisi di Nomisma per conto di Rockwool

Per garantire un impatto duraturo, occorre approntare nel breve periodo un allineamento strategico tramite sessioni di formazione, comunicazione continua con gli stakeholder e sviluppo con gli esperti del settore. Nel lungo, invece, le chiavi sono lo sviluppo dei talenti, la mitigazione dei rischi e il monitoraggio dei tassi di adozione con meccanismi di rinforzo formali. Tra le competenze più richieste per implementare il digitale e le nuove tecnologie nell’edilizia c’è il fattore organizzativo, quello di delivery e quello di gestione dei dati. Tutta la filiera sarà coinvolta, dalle gare alla gestione operativa post esecuzione.

Come spiegato dal vicepresidente dell’associazione dei costruttori, nel comparto dell’Information technology quella dell’edilizia è l’industria che spende meno: 1,2% sul totale dei ricavi. Tra le accelerazioni che potranno generarsi: tempi di preparazione delle offerte nelle gare d’appalto ridotti dell’80%, un taglio dal 20 al 30% dei costi di manutenzione ma anche una diminuzione delle tempistiche di sviluppo della progettazione (30-50%), dei tempi di consegna (50-70%) e una precisione nel controllo della qualità e del design maggiore dell’80%. Butti (Sottosegr. Innovazione): “Bisogna abbinare l’innovazione tecnologica alla formazione dei dipendenti del settore delle costruzioni”.

Su 34 edifici analizzati, il 79% è riscaldato con caldaie a gas naturale. I consumi energetici complessivi corrispondono a 4.100 MWh l’anno, equivalenti al consumo di energia elettrica di circa 1.520 famiglie. Pichetto intanto annuncia che sono in lavorazione le modifiche al decreto sulle comunità energetiche.

“La norma – si legge nella pronuncia 227/2025 – subordina la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità”. Per le linee guida del Mit, invece, nel caso dei titoli formatisi implicitamente, la verifica può ritenersi compiuta anche nel caso sia stata solo fornita l’indicazione degli estremi del titolo originario e di quelli successivi relativi all’immobile o unità immobiliare, e, in considerazione della documentazione prodotta, non sia stata formulata alcuna contestazione dall’amministrazione su eventuali difformità. Andrea Di Leo: “L’interpretazione del Mit non è pacifica ed è anzi molto spinta, anche perché tutta la giurisprudenza che si è formata dal 2020 a maggio 2024, ossia prima del Salva-casa, è stata sempre molto attenta ad evitare larvati effetti condonistici o di sanatoria all’interno dello stato legittimo. Quindi possiamo sicuramente attenderci letture più prudenti rispetto a quella fornita dal ministero”.  Livio Lavitola: “La circolare nel commentare l’articolo 9-bis introduce saggiamente delle soluzioni, però rispetto alla norma è un po’ più estensiva, dà delle regole di buon senso laddove la norma lascia alcuni dubbi su una procedura che non si capisce come risolvere. Ma la circolare non può essere estensiva o in contrasto con la norma, questo tema è un problema che potrebbe emergere in futuro”.

Nella stagione che stiamo vivendo emerge in tutta evidenza un bisogno da affrontare urgentemente: il soddisfacimento sempre più difficile del Diritto costituzionale alla Casa. Se lo osserviamo bene e lo analizziamo nelle sue varie ricadute ci possiamo rendere conto facilmente che la risposta a questo problema urgente potrebbe essere una occasione preziosa.
Intanto dobbiamo dire che quel diritto essenziale si intreccia e si sovrappone con quello che abbiamo di recente scoperto essere anch’esso costituzionale del Diritto alla Città nella riflessione di Giovanni Maria Flick come luogo di formazione dell’individuo.

Lo è anche però nel dibattito pubblico di questi giorni quando si discute delle connessioni tra costo della vita, emergenza abitativa e fuga dal centro. Appare allora evidente che l’accesso per tutti ad un alloggio è una condizione essenziale di cittadinanza.

Nel 2024 con il prof. Francesco Manfredi abbiamo seguito i tavoli di confronto attivati dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, ragionato a lungo sui modelli da applicare e aperto uno sguardo sullo scenario europeo per comprendere come allineare l’Italia (il cui patrimonio di Casa sociale è un decimo dell’Olanda) alle migliori pratiche contemporanee e alle grandi tradizioni di Social Housing del continente. Negli incontri e nei dialoghi che abbiamo avuto mi ha abbastanza impressionato una verifica sul campo fatta con i responsabili di Legacoop abitanti in Lombardia (e che ho riscontrato nella collaborazione con le realtà modenesi) nell’ambito della proprietà indivisa e dell’affitto permanente.

Il documento in lavorazione verrà discusso il 12 febbraio e quindi adottato ufficialmente. “Famiglie, giovani, anziani e persone con disabilità devono poter contare su alloggi a prezzi accessibili che diano una prospettiva di stabilità e benessere”, ha dichiarato l’eurodeputato di Forza Italia, Flavio Tosi. La scorsa settimana, intanto, il forzista Marco Falcone è entrato a far parte della nuova commissione speciale sulla Politiche della casa istituita dal Parlamento Ue.

Tra i casi presentati ieri alla fiera di Bolzano spicca quello di Zibido San Giacomo: un condominio che presentava numerosi errori di posa del cappotto originale. Premiati alla fiera di Bolzano 35 interventi di riqualificazione energetica nell’accordo con Casa Clima. In 200 cantieri attivati dal 2021 al 2023, oltre il 90% ha raggiunto classi più performanti per un salto medio di 5,09 classi (dalla G) e un efficientamento medio del 68,25%. Risparmi ottenuti per oltre 28mila kW annui, costi sopra i 265mila euro.

La querelle sulla sanabilità di immobili con vincolo paesaggistico era stata sollevata per l’opposizione all’applicazione del salva-casa da parte di alcune Soprintendenze che considerano illegittima una norma che aggiri un vincolo posto dal codice Urbani senza un intervento diretto sul codice stesso. Il ministero delle Infrastrutture si allinea ora alle posizioni prevalenti dei giuristi raccolte da Diario DIAC