VERSO IL xxxvii RAPORTO CRESME
Le opere pubbliche stanno trainando il mercato delle costruzioni. Come previsto si è verificato il passaggio di testimone tra il mercato della riqualificazione privata e quello delle opere pubbliche: “scendere per salire su un altro treno” era lo slogan che avevamo usato guardando avanti nel XXXIII Rapporto Congiunturale del CRESME. E così le cose stanno. Ma una corretta lettura di quello che sta succedendo necessita di due metafore di riferimento per capire meglio: la prima è quella delle “montagne russe”; la seconda è quella della “forza inerziale”.
Che le costruzioni stiano vivendo una fase ciclica fuori scala ce lo dicono i dati, sia quelli delle opere pubbliche sia quelli della riqualificazione privata. Pochi numeri ci aiutano a comprendere. Dal 2014 al 2020, la media annua degli importi delle gare di opere pubbliche aggiudicate è stata di 15 miliardi di euro; nel 2021 si sale a 50 miliardi in un solo anno, nel 2022 a 59, nel 2023 a 95. Il mercato delle opere pubbliche del 2023 è grande 6,3 volte quello della media annua dei nove anni che vanno dal 2012 al 2020. Nei primi sei mesi del 2024 il calo delle aggiudicazioni è del -64%.
Il disegno di legge contenente la manovra da 30 miliardi arriva in Parlamento dopo la bollinatura della Ragioneria e la firma di Mattarella. Tra le novità che non erano state annunciate subito dopo l’approvazione del Consiglio dei ministri c’è il nuovo Piano Casa Italia cui sta lavorando il ministro delle Infrastrutture Salvini: dovrà essere varato entro 180 giorni in forma di Dpcm. L’obiettivo è quello di contrastare il disagio abitativo valorizzando il patrimonio esistente e riducendo il consumo di suolo. Ma non vengono indicate le risorse. Confermate le detrazioni per le ristrutturazioni al 50% ma solo sulla prima casa.
Oggi, per molte città italiane, il prelievo fiscale immobiliare è inferiore di quanto dovrebbe essere, per altrettante è superiore. Di conseguenza, per citarne solo alcuni, in comuni come Milano, Venezia, Bolzano, Napoli, il gettito erariale e i tributi locali sono fortemente sottodimensionati. In altre realtà locali quali, sempre ad esempio, Vercelli, Biella, Pordenone, Padova, sono pagate più tasse di quanto spetterebbe in realtà ai relativi proprietari immobiliari. Se il tutto, naturalmente, fosse realmente commisurato alla ricchezza immobiliare effettiva e non, come oggi, alle distorsioni causate da una Catasto arretrato.
Uno degli ostacoli principali per dare il via all’attuazione del decreto Salva Casa, consta nella disomogeneità delle normative regionali, dovuta sostanzialmente alle conseguenze derivanti dal principio della potestà legislativa concorrente prevista dall’art. 117 della costituzione sui temi del governo del territorio ed in particolare dell’edilizia.
Alla luce dell’applicazione di tale “delega concorrente” le regioni nelle proprie norme di recepimento possono variare in modo alcune volte significativo i principi generali dettati dalle norme statali, creando una vera e propria differenziazione geografica, che a volte diventa addirittura “distonica”.
La potestà legislativa concorrente delle regioni, secondo l’ordinamento italiano, permette alle regioni di esercitare la propria competenza legislativa in materia di edilizia e urbanistica (governo del territorio), nel rispetto dei principi fondamentali stabiliti dallo Stato. Questo significa che, sebbene il decreto salva casa stabilisca i principi generali, le regioni hanno la facoltà di adottare normative specifiche che si adattino alle esigenze e alle caratteristiche territoriali, purché non contrastino con i dettami statali. In questo contesto, il decreto salva casa funge da quadro di riferimento nazionale, ma lascia spazio alle regioni l’elaborazione di regolamenti attuativi che tengano conto delle peculiarità locali.
Le case selezionate sono distribuite da Pietralata al Laurentino passando per Torre Spaccata e Tor de’ Schiavi. Destinatari quei nuclei familiari che appartengono alla cosiddetta ‘fascia grigia’ o ‘fascia media’, che ricomprende le famiglie che, pur avendo redditi superiori a quelli previsti per l’accesso all’edilizia residenziale pubblica, non possono, tuttavia, sostenere affitti a prezzi di mercato, molto più alti, a volte anche del doppio.
La parola d’ordine di Giorgetti è sempre prudenza. E’ questa la cifra che impronta, anche per il 2025, la manovra di bilancio incentrata sulle misure a sostegno dei redditi medio-bassi e a supporto delle famiglie. “Non abbiamo aumentato le tasse”, assicura. Ma il problema sono i consumi che non ripartono. Per le coperture degli interventi, ha chiesto sacrifici ai ministeri con tagli di spesa del 5% e alla banche e assicurazioni. Nessuna indicazione arriva sulle (annunciate) risorse destinate agli investimenti pubblici
Nel panorama normativo italiano, l’efficienza e la semplificazione delle procedure amministrative rappresentano un obiettivo fondamentale per garantire la trasparenza e la celerità degli interventi edilizi. In questo contesto, assume particolare rilevanza l’obbligo della modulistica unica nazionale, che comprende la comunicazione di inizio dei lavori (CIL), la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), la segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire (SCIAPDC), il permesso di costruire (PDC) e la segnalazione certificata di agibilità (SCA o SCAGI).
Il decreto legislativo 222/2016, noto come decreto SCIA 2, ha introdotto importanti novità in materia di edilizia, stabilendo, tra le altre cose, che gli enti locali debbano adottare una modulistica unificata per l’intero territorio nazionale. Questo significa che, per ogni tipo di intervento edilizio, si deve utilizzare lo stesso modulo, indipendentemente dalla regione in cui si opera. Tale uniformità di procedura è volta a ridurre gli oneri burocratici e a facilitare i cittadini e i professionisti nel processo di presentazione delle pratiche.
Non è neanche una promessa, ancora, ma solo un’ipotesi che tuttavia già genera aspettative: le detrazioni per i lavori di ristrutturazione della prima casa potrebbero restare al 50% e non scendere al 36%. Ad anticipare questa possibilità è stato il viceministro all’economia Leo nei giorni scorsi. Il ministro per le imprese Urso ha invece detto che si sta lavorando al Piano casa caro al presidente di Confindustria Orsini con possibili agevolazioni per i giovani neoassunti. Il primo atto della manovra, il Dpb, andrà in Consiglio dei ministri domani. Ancora alta tensione sulle rendite catastali.
La casa finisce nell’occhio del ciclone. L’annuncio di Giorgetti di una revisione delle rendite catastali per chi ha usato i bonus edilizi ha scatenato un’ondata di polemiche dall’opposizione per il rischio di nuove tasse. Ma anche la maggioranza mette i paletti: la casa non si tocca e non ci sarà una stangata. In questo clima, è arrivato l’ok da Camera e Senato al Psb
Con questo intervento Salvatore Di Bacco avvia su Diario Diac la sua rubrica settimanale “Il labirinto oscuro dell’edilizia” dedicata ai temi dell’attuazione del decreto salva-casa e della riforma del TU dell’edilizia. Di Bacco è coordinatore del comitato scientifico UNITEL, l’associazione nazionale dei tecnici degli enti locali. Uno dei massimi esperti della materia, invitato spesso in audizioni parlamentari, svolge un’intensa attività di partecipazione a seminari e corsi di formazione. L’obiettivo della rubrica è affrontare i temi di attualità nel mondo dell’edilizia e dell’urbanistica, con un approccio operativo, sistematico e pragmatico, con particolare riferimento alle procedure da seguire, ai procedimenti e ai percorsi da applicare, alle criticità che inevitabilmente emergeranno dall’attuazione delle normative. (g.sa.)
“Urgenza e indifferibilità” sono i termini e rappresentano il grido di aiuto di tutti gli attori coinvolti nel processo partecipato dell’edilizia e dell’urbanistica al fine di sollecitare una nuova riforma organica e strutturale del Testo unico dell’edilizia. Sono passati 23 anni dall’approvazione del Dpr 380 del 6 giugno 2001, e 21 da quando è entrato ufficialmente in vigore il 30 giugno 2003, con due anni di ritardo rispetto alla sua emanazione. I primi anni di applicazione sono trascorsi in relativa calma, senza successive modificazioni legislative; in questa prima fase si sono sedimentate le novità introdotte da un codice che riuniva, per la prima volta in Italia, un corpus variegato di norme attinenti il mondo dell’edilizia e delle costruzioni. Le norme di settore, precedenti all’emanazione del Testo unico, viaggiavano su binari distinti e separati, anche se a volte si integravano tra loro. Finalmente, nel 2001, dopo una lunga attesa, con il Dpr 380, si raggiungeva l’auspicato coordinamento del settore delle costruzioni.
Ma la relativa, e apparente, calma ha iniziato a essere sostituita e integrata, a partire dal 2010, da una schizofrenica e oserei dire “isterica” proliferazione di norme che, sostituivano, integravano, abrogavano i dettati legislativi del codice edilizio. La disciplina delle attività edilizie è stata oggetto negli ultimi anni di numerosi interventi da parte del legislatore; si è trattato in prevalenza di modifiche puntuali, finalizzate alla liberalizzazione di alcune tipologie di intervento e all’introduzione di semplificazioni e snellimenti procedimentali, che nel loro complesso hanno prodotto effetti tutt’altro che semplificatori, incidendo su molti princìpi cardine della disciplina e a volte aggravando i procedimenti.
La presidente Brancaccio ha espresso “preoccupazione per le possibili conseguenze che l’obiettivo di una progressiva riduzione dell’incidenza della spesa primaria sul Pil possa determinare sulla componente in conto capitale della spesa”. Grande attenzione anche al tema del dopo-2026: non rassicura il fatto che, dopo l’effetto prodotto dal Pnrr fino al 2026, nel 2027 sia prevista una riduzione degli investimenti fissi lordi del 3,9%.
Il rapporto presentato con Aspesi e Assimpredil. L’imposizione di vincoli ERS al di sotto dei 10.000 mq, renderebbe non realizzabili progetti di sviluppo immobiliare a Milano. Il risultato è il calo della costruzioni di abitazioni non solo per il mercato libero, ma anche per quello dell’edilizia residenziale sociale. Il sindaco Sala sospende il giudizio: la proposta va approfondita
In bozza un emendamento anticipato dalla deputata per “semplificare la vita” ma anche rispondere alle necessità di recupero del patrimonio esistente e di adempiere alla direttiva europea sull’efficientamento energetico degli edifici. A Firenze, il Consiglio dei Geometri ha discusso gli aspetti positivi e le criticità del decreto salva-casa, divenuto legge a luglio. Servono i moduli e le circolari ministeriali per chiarire i dubbi interpretativi sulle variazioni e le difformità. Rimane caldo anche il tema del coordinamento tra leggi regionali e norme nazionali, nonché il ruolo delle soprintendenze sul rapporto tra nuovo 380 e vincoli paesaggistici
