Rigenerazione urbana, maggioranza trainata dal testo Gasparri (integrato con i premi alla demoricostruzione)

Sulla rigenerazione urbana Forza Italia ha la meglio sugli altri partiti di maggioranza, con il derby che si consuma tutto in casa e che vede nettamente prevalere le proposte di Maurizio Gasparri su quelle avanzate da Mario Occhiuto. Ciascuno dei due forzisti era primo firmatario di un disegno di legge finalizzato a disegnare l’architettura della rigenerazione urbana in Italia. Ben otto le proposte di maggioranza e opposizione depositate a Palazzo Madama, con la Lega che partecipava al dibattito con il Ddl di Marco Dreosto e FdI con un testo di cui era primo firmatario Andrea De Priamo.

Roberto Rosso (Fi) ha avuto il compito di fondere i Ddl in un unico testo da cui far partire, dopo la pausa estiva, i lavori della Commissione Ambiente del Senato. Il testo unificato, approdato in Commissione lo scorso agosto, è identico al Ddl proposto da Maurizio Gasparri (primo firmatario). Fanno eccezione solo tre misure: la prima punta a stringere i tempi della conferenza di servizi; la seconda incentiva la ristrutturazione e la demo-ricostruzione con premialità legate alle prestazioni raggiunte in campo sismico, energetico e ambientale; la terza prova a favorire la demo-ricostruzione. Tutte e tre le integrazioni sono prese, pressoché fedelmente, dal Ddl di iniziativa di Mario Occhiuto. Sono, per altro, quelle su cui aveva molto puntato il relatore Rosso nell’intervista a Diario Diac del 5 agosto in cui presentava il testo in anteprima (si veda qui l’intervista).

Va detto che con il Ddl Gasparri entra a far parte del testo unificato una definizione dell’architettura istituzionale della rigenerazione urbana comune a tutte le proposte della maggioranza, che prevede: una regia centrale che decide gli obiettivi e le priorità; un ulteriore snellimento delle procedure e la messa a punto di misure premiali da parte delle regioni; le modalità di programmazione degli interventi, affidata ai comuni; e i confini entro cui possono muoversi i promotori privati.

Le differenze tra testo unificato e Ddl Gasparri

Dunque, se si confrontano il testo unificato e il Ddl Gasparri si trovano solo tre differenze sostanziali, tutte estrapolate quasi fedelmente dal testo di Occhiuto (le prime due non presenti in nessun’altra proposta della maggioranza). La prima riguarda gli incentivi ulteriori che le regioni possono prevedere per favorire interventi di rigenerazione urbana di iniziativa pubblica o privata. Più nel dettaglio, per gli interventi sul costruito, fatte salve le previsioni più incentivanti delle normative locali, le regioni dovranno prevedere, come misura premiale, il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti, senza superare la soglia del 30% (il testo di Occhiuto suggeriva del 20%) calcolata rispetto alla preesistenza. Possono, però, essere previste delle premialità aggiuntive se si centrano dei precisi obiettivi, come: il miglioramento, rispetto agli obblighi di legge, delle prestazioni energetiche, sismiche e statiche, la costruzione di opere di architettura contemporanea, l’abbattimento di barriere architettoniche, la riqualificazione ambientale e paesaggistica, la rinaturalizzazione delle aree eventualmente non più utilizzate, la realizzazione di tetti verdi, interventi migliorativi per la mobilità sostenibile, il conferimento di rifiuti derivanti da demolizione selettiva a impianti di recupero e la bonifica degli edifici e dei suoli contaminati.

La seconda prevede, per gli interventi di rigenerazione urbana, una conferenza di servizi semplificata con l’obbligo delle amministrazioni partecipanti di esprimersi, con proprie determinazioni, entro 60 giorni. Qualora un’amministrazione sia assente o non si sia espressa entro il termine assegnato, oppure abbia espresso un dissenso non motivato, l’assenso si considera acquisito senza condizioni. Se vengono richieste modifiche al progetto, viene convocata, entro 15 giorni dal termine assegnato alla trasmissione delle determinazioni, una riunione video-telematica in cui tutte le amministrazioni sono chiamate ad esprimersi sulla modifica al progetto. La determinazione conclusiva della conferenza di servizi di approvazione dell’intervento è adottata sulla base della maggioranza delle posizioni espresse, comprese quelle acquisite per silenzio assenso, e costituisce titolo per l’avvio dei lavori.

La terza è una previsione che favorisce la demo-ricostruzione, anche parziale, degli edifici. Presa anch’essa dal testo di Occhiuto, ma rafforzata con la previsione della deroga agli strumenti urbanistici. Il testo unificato propone di consentire sempre, anche in deroga alle previsioni dei piani urbanistici, la demo-ricostruzione, anche parziale, che conduce alla realizzazione di un fabbricato che differisce dall’originario per diversa distribuzione volumetrica, sagoma, sedime, prospetti, caratteristiche plani-volumetriche, tipologiche e funzionali. Ciò vale anche in caso di delocalizzazione dell’edificio in aree diverse. Anche altri testi della maggioranza, e in particolare quello proposto da De Priamo, tentavano di facilitare e incentivare la sostituzione edilizia, ma quella entrata nel testo unificato è una misura che spinge molto più delle altre a favore della demo-ricostruzione eliminando vincoli.

Gli incentivi economici e fiscali, riproposti anche quello bocciati dalla Rgs nella scorsa legislatura

Il testo unificato attinge dal Ddl Gasparri, ad esempio, per definire gli incentivi economici e fiscali. Quello del forzista era l’unico testo a prevederne un abbondante elenco, fedelmente e coraggiosamente riproposto (molte proposte erano inserite nel Ddl Giovannini della scorsa legislatura e bocciate dalla Rgs). Incoraggiare l’iniziativa privata anche attraverso incentivi economici e fiscali (agevolazioni, riduzioni di oneri, canoni e tributi) è uno dei temi più delicati da affrontare, anche nel prosieguo dell’iter, dato che gli incentivi determinano anche oneri connessi alle minori entrate in favore dei comuni. Entra nel testo unificato l’obbligo – rivolto ai comuni – di prevedere, per gli interventi di rigenerazione, la riduzione dei canoni dovuti per l’occupazione del suolo pubblico. Una previsione questa che era presente anche nelle proposte di Lega e FdI, ma in forma attenuata rispetto al testo unificato, perché la riduzione dei canoni nei Ddl dei due partiti non era concepita come un obbligo per i comuni, bensì come una facoltà. Il nuovo testo, inoltre, obbliga le regioni a rivedere le tabelle parametriche usate per calcolare gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione (anche in questo caso la disposizione era prevista anche nei Ddl di Lega e FdI). L’obiettivo è determinare costi più favorevoli per le demo-ricostruzioni rispetto a interventi che comportano consumo di suolo. Se le regioni non intervengono, scatta l’azione del ministero delle Infrastrutture che, con apposito Dm, stabilisce le tabelle parametriche-tipo. C’è un’altra proposta comune ai Ddl della maggioranza, che esenta dal pagamento di Imu e Tari gli immobili oggetto di interventi di rigenerazione. Un incentivo che vale fino alla fine dei lavori (anche questa previsione era inserita nei Ddl Dreosto e De Priamo come una facoltà e non un obbligo per i Comuni).

Ci sono poi misure coraggiose che erano state proposte solo dal Ddl Gasparri. In particolare, la proposta di applicare i bonus edilizi (ecobonus, bonus ristrutturazioni e superbonus) agli immobili coinvolti in interventi di rigenerazione urbana. E poi uno sconto sulle imposte di registro, ipotecarie e catastali per i trasferimenti di immobili nei confronti dei soggetti attuatori di interventi di rigenerazione, che sono fissate a 200 euro ciascuna (per la stessa misura presente nel Ddl Giovannini nella scorsa legislatura, la Ragioneria generale dello Stato aveva stimato una «perdita di gettito di 4,8 milioni su base annua»). Infine, la possibilità per i Comuni di decidere per un aumento dell’Imu per le unità immobiliari e gli edifici incompiuti o inutilizzati da più di cinque anni. C’è poi una agevolazione per chi acquista abitazioni oggetto di rigenerazione, che consiste nel detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva dovuta sul corrispettivo d’acquisto (anche questa presente nel Ddl Giovannini e bocciata dalla Rgs per gli effetti finanziari negativi che ne sarebbero derivati).

I punti di contatto tra le proposte della maggioranza che entrano nel testo unificato

L’architettura istituzionale della rigenerazione disegnata dal Ddl unificato è comune a quella proposta in tutti i Ddl dalla maggioranza e deriva dal testo su cui i diversi partiti avevano trovato un punto di convergenza nella scorsa legislatura. Tale “architettura” prevede una regia centrale che è identificata nel ministero delle Infrastrutture – direzione generale per l’edilizia statale, le politiche abitative, la riqualificazione urbana (solo De Priamo prevedeva l’istituzione di un dipartimento ad hoc presso la presidenza del Consiglio dei ministri). La regia centrale determina gli obiettivi nazionali, promuove il coordinamento dei fondi, individua gli interventi prioritari e favorisce la partecipazione di investitori privati. Sono, inoltre, definiti i compiti delle regioni e delle province autonome, cui è affidata l’ulteriore semplificazione delle procedure, l’individuazione di misure premiali ulteriori rispetto a quelle individuate nei Ddl, l’adeguamento della normativa ai nuovi principi nazionali e l’individuazione di risorse da destinare ai comuni attraverso appositi bandi. Infine, seguono a cascata i comuni, cui spetta il compito più importante: la programmazione degli interventi di rigenerazione urbana. Interventi che, per beneficiare delle risorse del fondo nazionale, devono rispettare precise condizioni.

Anche la previsione di un programma nazionale collegato al fondo per la rigenerazione urbana è una previsione comune a tutte le proposte della maggioranza che il testo unificato riprende.  Più nel dettaglio, le tipologie di intervento oggetto di finanziamento nazionale e le risorse disponibili sono definite dal programma nazionale per la rigenerazione urbana, inserito annualmente nell’allegato al Def, che beneficia delle risorse di un apposito fondo nazionale. Un fondo riservato alla rigenerazione, che nel testo unificato (così come nel Ddl Gasparri) prevede una dotazione di 3 miliardi e 450milioni da distribuire in 14 anni (dal 2024 al 2037).

Un’altra disposizione comune a tutti i Ddl della maggioranza (ad eccezione del Ddl Occhiuto), che entra nel testo unificato, è quella che lega la qualità della progettazione alla procedura del concorso. Per ottenere spazi e opere di qualità, gli interventi di rigenerazione di iniziativa pubblica devono passare per il concorso di progettazione. Più precisamente, secondo il testo unificato, la progettazione degli interventi ricompresi nella programmazione comunale di rigenerazione urbana e finanziati con risorse pubbliche, qualora non possa essere realizzata dall’amministrazione interessata, è affidata mediante concorso di progettazione.

Semplificazioni e incentivi all’intervento dei privati

Passa nel testo unificato anche la proposta del Ddl Gasparri (una simile era contenuta solo nel Ddl Dreosto) di puntare a un intervento diretto dei privati sui singoli edifici (ristrutturazione e demo-ricostruzione), anche in deroga agli strumenti urbanistici, purché non si tratti di immobili compresi nei centri storici o negli agglomerati di valore storico, e a condizione che si perseguano precise finalità (consolidamento antisismico, raggiungimento di elevati standard energetici, miglioramento delle prestazioni di isolamento acustico e eliminazione delle barriere architettoniche nelle parti comuni). Sempre per favorire l’iniziativa privata, filtra anche la misura che consente ai promotori di presentare progetti di rigenerazione anche se i comuni non provvedono a definire il loro programma di rigenerazione urbana, purché l’intervento sia a totalmente a carico dei privati. La realizzazione è vincolata al rilascio del permesso di costruire convenzionato.