Riforma del Testo unico dell’edilizia: l’importanza del fascicolo del fabbricato digitale nell’edilizia moderna

Le recenti riforme emergenziali hanno peraltro destabilizzato l’impianto complessivo della disciplina dell’edilizia, vedasi in ultimo il decreto salva casa (qui l’articolo sulle criticità che lascia aperte il salva-casa) determinando notevoli problematiche interpretative ed applicative, rendendo ormai improcrastinabile l’esigenza di procedere ad un riordino ed aggiornamento complessivo ed organico di tutte le disposizioni che regolano l’attività edilizia, non solo in funzione di una più efficace azione amministrativa, ma anche e soprattutto al fine di supportare i processi di pianificazione e gli investimenti prioritariamente orientati alla rigenerazione urbana e al contenimento del consumo di suolo.

Per tali ragioni è fondamentale riformulare una nuova disciplina organica e strutturale, al fine di superare i nodi critici generati dalle sovrapposizioni degli ultimi anni di seguito elencati:

Le ragioni della necessità di una riforma

La riforma del Testo unico dell’edilizia rappresenta un tema cruciale per il settore delle costruzioni in Italia, un ambito che da anni necessita di un intervento strutturale e definitivo per affrontare le sfide moderne. Il Testo unico dell’edilizia, introdotto con il Dpr 380/2001, aveva l’obiettivo di semplificare e accorpare la normativa edilizia, ma nel corso del tempo si è trasformato in un complesso labirinto normativo, distante dalle esigenze operative del settore e dalla realtà odierna.

Evoluzione del contesto edilizio

Quando il Testo unico è stato concepito, il settore edilizio era caratterizzato da una forte espansione, con un focus sulle nuove costruzioni. Oggi, invece, le priorità sono cambiate, concentrandosi sulla rigenerazione urbana, la riqualificazione del patrimonio esistente e la sostenibilità ambientale.

Confusione normativa

Le continue modifiche legislative hanno reso il Testo Unico sempre meno chiaro e più difficile da applicare. Questo ha generato incertezze giuridiche e contenziosi, creando difficoltà per professionisti, imprese e cittadini.

Esigenze di semplificazione

La normativa attuale è percepita come un ostacolo per lo sviluppo edilizio, con procedure burocratiche complesse che rallentano i progetti e aumentano i costi. Una riforma potrebbe razionalizzare i titoli abilitativi e introdurre strumenti digitali per facilitare le pratiche.

Sostenibilità e innovazione

La riforma dovrebbe promuovere la sostenibilità delle costruzioni e l’adozione di tecnologie innovative, come il Fascicolo digitale della costruzione e lo Sportello Unico digitale.

Rigenerazione urbana

Incentivare interventi di recupero e riqualificazione degli edifici esistenti, riducendo il consumo di suolo e migliorando la qualità della vita nelle città.

Razionalizzazione normativa

Ridefinire concetti fondamentali come la ristrutturazione edilizia e lo stato legittimo degli immobili, eliminando le ambiguità.

Digitalizzazione

Introdurre strumenti digitali per semplificare le procedure, come l’Anagrafe degli immobili e il Fascicolo digitale.

Equo compenso e responsabilità professionale

Garantire un’equa remunerazione per i professionisti del settore e definire chiaramente le responsabilità.

Conclusioni

La riforma deve essere affrontata con la partecipazione e la collaborazione di tutte le categorie professionali interessate, senza utilizzare la logica dell’emergenza, che ha partorito una normativa come il “Salva Casa”, non scevra di incertezze e criticità.

L’elenco dei temi prioritari

Il Ministero, nella sua nota, ha individuato 20 temi rilevanti che costituiranno la base di partenza per il riordino della riforma del Testo unico.

Gli stakeholders sono stati invitati a partecipare selezionando un numero massimo di tre argomenti in ordine di priorità.

Quelli che seguono sono i temi individuati dal MIT:

1.  Inquadramento dei vincoli derivanti dalla disciplina statale in rapporto alle competenze regionali alla luce della riforma del titolo V;
2. Semplificazione normativa tra normativa primaria, secondaria e regionale;
3. Riordino e revisione delle tipologie di intervento edilizio (edilizia libera, manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica);
4. Revisione della disciplina della demo-ricostruzione tra la disciplina edilizia e urbanistica;
5. Razionalizzazione dei titoli abilitativi relativi a ciascuna delle tipologie di intervento edilizio;
6. Semplificazioni procedurali per il rilascio o la formazione dei titoli abilitativi (coordinamento tra diverse amministrazioni competenti, tempi del procedimento, esito del procedimento in relazione anche al silenzio assenso);
7. Definizione delle diverse tipologie di difformità (assenza titolo, totale difformità variazione essenziale parziale difformità e tolleranze);
8. Distinzione tra procedure e titoli abilitanti l’intervento ovvero in sanatoria;
9. Semplificazione della disciplina in materia di cambi di destinazione d’uso (fattispecie e procedimento) in relazione alle diverse tipologie di immobili e zone territoriali omogenee;
10. Stato legittimo immobiliare e relativi titoli legittimanti;
11. Individuazione di strutture di supporto ai Comuni nell’ambito dello svolgimento delle funzioni in materia edilizia;
12. Normative tecniche delle costruzioni;
13. Aggiornamento della disciplina in materia di costruzioni e coordinamento con la disciplina edilizia;
14. Coordinamento della disciplina edilizia e urbanistica;
15. Digitalizzazione delle procedure, istituzione dell’anagrafe e del fascicolo digitale delle costruzioni e interoperabilità delle banche dati;
16. Rigenerazione urbana;
17. Razionalizzazione della disciplina relativa alla gestione di immobili abusivi;
18. Semplificazione della disciplina delle sanzioni;
19. Razionalizzazione delle agevolazioni tributarie in caso di interventi abusivi;
20. Coordinamento normativo della disciplina del Testo unico con la disciplina secondaria sulle definizioni.

Istituzione dell’anagrafe e del fascicolo digitale delle costruzioni 

3.1 Le priorità evidenziate dall’UNITEL.

In risposta a questa iniziativa, tra le memorie inviate al MIT c’è anche quella dell’UNITEL, l’associazione che rappresenta i funzionari tecnici degli enti locali. Si è lavorato per elaborare un documento di sintesi, contenente una serie di proposte concrete per la definizione di un nuovo Testo Unico delle Costruzioni.

Tra le priorità evidenziate dall’UNITEL il riferimento è al tema n. 15 indicato dal MIT nel suo elenco: “introduzione dei fascicoli del fabbricato digitali per gli edifici di nuova costruzione e/o esistenti”

3.2 Introduzione dei fascicoli del fabbricato digitali per gli edifici di nuova costruzione e/o esistenti.

Dopo aver illustrato, nel precedente articolo, la priorità della dematerializzazione  e della digitalizzazione dei fascicoli e delle pratiche edilizie in formato cartaceo,  depositate negli archivi comunali: https://diariodiac.it/proposte-riforma-tue/, il passaggio successivo è la formazione e la istituzione del fascicolo del fabbricato, che, tutti gli enti interessati ai vari procedimenti edilizi dovranno costituire.

La parola d’ordine è il reperimento di tutte le informazioni relative allo stato di agibilità, di sicurezza degli immobili e del patrimonio architettonico italiano, anche da un punto di vista di efficientamento energetico.

Con il fascicolo del fabbricato occorre poter individuare l’unità immobiliare, sotto tutti gli aspetti, tra cui la legittimità edilizia-urbanistica introdotta dall’art.9 bis, comma 1 bis, nell’attuale testo vigente (modificato e “stravolto” dal cosiddetto decreto “salva casa”), individuando e definendo l’immobile sotto il profilo tecnico e amministrativo, strutturale, antisismico, impiantistico, manutentivo e, sul corretto uso delle destinazioni autorizzate.

Tale fascicolo è ritornato di estrema attualità (dopo gli eventi sismici degli ultimi anni, sic!) e ancora di recente, in relazione alla disciplina delle agevolazioni fiscali, per alcune tipologie di interventi edilizi (superbonus, ecobonus, sisma bonus, etc.,) quale forma di garanzia delle transizioni immobiliari e certezza giuridica sulla sicurezza statica ed impiantistica del nostro patrimonio immobiliare.

In alcune regioni sono state promulgate leggi per la costituzione del fascicolo del fabbricato, prevedendone l’obbligatorietà, ma le stesse sono state dichiarate incostituzionali o abrogate dalle stesse regioni.

E’ necessario che, il dato trattato abbia un suo unicum nazionale, senza la frammentazione caotica che ogni regione potrebbe apportare.

E’ un obiettivo strategico, di cui il governo e il parlamento devono farsi carico e che, per questa sua natura, non dovrebbero demandare alle realtà regionali, incapaci di riuscire a gestire in modo unitario tale complessa operazione.

Certo è che, l’esigenza attuale e il momento storico che stiamo vivendo presuppongono  almeno una pianificazione ed una programmazione pluriennale, con un cronoprogramma al quale tutti gli enti coinvolti dovranno far riferimento attuandolo anche attraverso una propria regolamentazione.

La complessità delle informazioni da inserire nel fascicolo necessiterà di uno sforzo straordinario in cui il Governo e il Parlamento devono investire fondi, risorse economiche ed umane, al fine di adempiere a questo strategico e funzionale compito.

3.3 Riorganizzazione e raccolta della Documentazione esistente

Non esiste uno strumento a disposizione delle pubbliche amministrazioni che raccolga tutti i singoli interventi edilizi, legittimi e non, effettuati su un intero fabbricato.

I documenti in possesso delle amministrazioni pubbliche sono infatti gestiti da più enti e rispondono a finalità diverse e non organicamente correlate tra loro.

Se gli aspetti strutturali, sono per esempio in mano a comuni o prefetture, quelli impiantistici alle Camere di commercio o Asl e quelli fiscali al catasto dei terreni o fabbricati.

Il Fascicolo del Fabbricato non solo diventerebbe un efficace strumento di semplificazione burocratica ma fornirebbe in tempo reale tutte le informazioni:

• storiche,
• tecniche,
• legislative
• amministrative

la cui disponibilità è relativamente poco costosa, quando le informazioni gratuite sono raccolte dall’inizio con sistematicità, ma che diventa onerosa, talvolta incompleta e spesso deludente, in caso di ricostruzione a distanza di tempo.

Il Fascicolo dovrebbe essere visto come:

• sostituto di certificato di conformità edilizia
• sostituto di certificato di agibilità,
• dichiarazioni di conformità degli impianti,
• certificazione energetica,
• certificato di prevenzione incendi,
• autorizzazione allo scarico.

Il Fascicolo del Fabbricato deve avere valore certificativo.

Se così non fosse, diverrebbe uno strumento di pura razionalizzazione di dati ed informazioni utili ma non efficaci e soprattutto non semplificative.

3.4 Manutenzione dell’immobile e valore economico

Un corretto uso ed un intelligente e programmato piano manutentivo, oltre che a rendere efficiente, sicura e confortevole l’abitazione, conferisce nel tempo un valore economico maggiore rispetto ad analoghi fabbricati non manutenuti.

Il Fascicolo potrà aiutare l’utente a prendere coscienza di tutte le operazioni che sistematicamente dovrebbero essere fatte, contribuendo a creare quella cultura di manutenzione programmata che oggi risulta pressoché inesistente.

L’analisi puntuale dei vari elementi che compongono una costruzione, la verifica dell’efficienza e dell’integrità, le indicazioni sulle opere di manutenzione effettuate, concorrono a determinare il vero livello qualitativo dell’immobile e a determinarne il valore effettivo.

Il Fascicolo del Fabbricato  deve essere visto anche come strumento regolatore dei valori immobiliari, non più quotazioni generiche e sommarie, condizionate quasi esclusivamente dall’ubicazione e dalla vetustà dell’oggetto, ma valore commisurato all’effettivo stato di realizzazione e conservazione del fabbricato ed una diretta relazione:

• alle dotazioni,
• alle soluzioni tecniche adottate,
• alla qualità della struttura,
• impianti,
• componenti di rifinitura,
• efficienza energetica ed acustica.

 

3.5 I costi per la realizzazione del Fascicolo del Fabbricato

Una delle prime argomentazioni sostenute dal partito contrario all’ istituzione del Fascicolo del Fabbricato, oltre a considerarlo come una raccolta di informazioni già in possesso dall’Amministrazione pubblica, è il rapporto costi-benefici.

In pratica per molti il Fascicolo comporterebbe solo un aggravio economico per i proprietari che ancora una volta, secondo la critica, dovrebbero sostenere costi aggiuntivi senza vantaggi.

Il costo per la redazione del fascicolo merita una riflessione più approfondita ed organica.

Intanto, va precisato che per le nuove costruzioni la redazione del Fascicolo è a costo zero.

Al termine di una costruzione o di una ristrutturazione globale, infatti, il direttore dei lavori possiede tutte le informazioni, dati e certificazioni necessarie a compilare il fascicolo in modo esaustivo e preciso, si tratta quindi di una semplice operazione di razionalizzazione di notizie già conosciute e a disposizione.

Caso diverso invece per il Fascicolo riferito al patrimonio edilizio esistente.

Innanzitutto non è possibile azzardare un costo medio perché le situazioni sono profondamente diversificate.

Certo è variabile in relazione allo stato di fatto dei fabbricati esaminati, alle notizie in possesso e alle ricerche ed approfondimenti da effettuare.

In ogni caso non è sufficiente fermarsi alla considerazione dei costi iniziali, è necessario analizzare i vantaggi e soprattutto i benefici che nel tempo, uno strumento come il Fascicolo del Fabbricato, dà ai proprietari di case ed all’Amministrazione pubblica nella gestione del patrimonio edilizio e del territorio.

In ogni caso, non possono non considerarsi i risparmi:

• Meno costi per ricerche documentali necessarie per redazione di perizie volte alla stipula di mutui e prestiti bancari, stipula di polizze assicurative, relazioni tecniche in coincidenza con trasferimenti di proprietà.
• Meno costi per ricerche e verifiche tecniche ogni qualvolta il proprietario intraprende lavori di manutenzione straordinaria e ristrutturazione.
• Meno costi da affrontare per la manutenzione conseguentemente ad una sistematica e puntuale programmazione e maggiore preservazione del valore del fabbricato.
• Meno infortuni ed incidenti conseguenti ad una maggiore conoscenza delle modalità di uso di apparecchiature, impianti e altri componenti.

 

4. Conclusioni-Mai dire mai

Dopo aver illustrato uno dei temi prioritari per la riforma del testo unico dell’edilizia, nei prossimi articoli andremo ad approfondire l’evoluzione storica a livello nazionale e internazionale dell’istituzione del Fascicolo del Fabbricato È probabile che il percorso “carsico” del Fascicolo possa sfociare nell’attesa Disciplina delle Costruzioni (l’evoluzione del Testo Unico dell’Edilizia), che prevede, tra l’altro, l’istituzione di una Anagrafe delle costruzioni per la gestione e il controllo del territorio, per le opere pubbliche e private, e del Fascicolo digitale delle costruzioni, che dovrebbe raccogliere informazioni urbanistiche, catastali, edilizie, impiantistiche, strutturali, ecc. prodotte dai professionisti e/o in possesso della pubblica amministrazione.

Il fatto che la costruzione priva di tale fascicolo non potrà essere oggetto di benefici contributivi, fiscali e assicurativi, renderà di fatto obbligatorio questo documento, fin qui oggetto controverso, tanto auspicato da alcuni come strumento indispensabile di prevenzione, quanto demonizzato da altri come onere ridondante e insostenibile.