Piano Casa 2026. Dopo il Pnrr arriva il Piano Casa: qualcuno ha avvisato i Comuni?

L’emergenza abitativa incontra l’implosione amministrativa. Il nuovo Piano Casa arriva con parole importanti: emergenza abitativa, alloggi accessibili, recupero del patrimonio pubblico, rigenerazione urbana, canoni calmierati, edilizia sociale, cohousing, giovani, studenti, lavoratori fuori sede, genitori separati, anziani. Tutto giusto. Tutto necessario. Tutto anche molto bello da leggere. Il punto, però, è un altro: chi lo farà funzionare davvero?

Perché una cosa è scrivere un decreto. Un’altra è farlo atterrare nei Comuni, dove ogni grande riforma diventa fascicolo, istruttoria, conferenza di servizi, verifica urbanistica, patrimonio da censire, destinazione d’uso da valutare, accordo da costruire, procedimento da seguire, responsabilità da assumere.

Il DL 66/2026 parla di recupero e riconversione di immobili pubblici non utilizzati o non redditizi, Quando sostituzione edilizia, contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale, rigenerazione urbana e incremento dell’offerta di alloggi a prezzi accessibili. 

Tradotto in lingua “comunale”: qualcuno dovrà sapere quali immobili ci sono, in che stato sono, se sono disponibili, se sono vincolati, se sono compatibili con gli strumenti urbanistici, se hanno problemi catastali, edilizi, strutturali, ambientali, patrimoniali, contabili.

E quel qualcuno, molto spesso, sarà ancora una volta il Comune con il suo esercito di carta.

Il decreto prevede anche una procedura straordinaria di ricognizione degli immobili di proprietà dello Stato, delle Regioni, degli enti locali, degli enti pubblici e delle società partecipate, da destinare a progetti di edilizia sociale. 

Benissimo, ottima iniziativa. Ma nei piccoli e medi Comuni, dove l’ufficio tecnico è spesso una trincea con due scrivanie (di cui una non occupata), tre emergenze e una stampante che tossisce, questa ricognizione chi la fa?

Il Commissario straordinario potrà coordinare, semplificare, monitorare, avvalersi di strutture pubbliche e anche di Invitalia. 

Ma il territorio non si governa da Roma con il binocolo. Gli immobili stanno nei Comuni. Le varianti, le SCIA, i cambi d’uso, le verifiche edilizie, i progetti complessi di riqualificazione, le compatibilità urbanistiche e ambientali e le relazioni con cittadini e operatori passano dagli enti locali.

E allora la domanda è semplice, forse brutale: abbiamo avvisato i Comuni che sta arrivando un’altra tempesta?

Perché mentre si annuncia il Piano Casa, molti Comuni stanno ancora correndo dietro al PNRR. Non metaforicamente. Stanno proprio correndo. Rendicontazioni, chiusura dei cantieri, cronoprogrammi, controlli finali, anticipazioni, CUP, CIG, DNSH, piattaforme, verifiche, SAL, varianti, collaudi. Una corsa a ostacoli con le scarpe bagnate.

E adesso arriva un altro piano. Ancora casa, ancora rigenerazione, ancora patrimonio pubblico, ancora partenariati, ancora procedure accelerate e complesse, anzi complessissime.

Nel decreto c’è anche un tema pesantissimo: la semplificazione dei mutamenti di destinazione d’uso per gli immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica e sociale, con esclusioni o riduzioni di standard, parcheggi e oneri in alcuni casi, bilanciata da un vincolo trentennale di destinazione. 

Materia delicatissima. Perché ogni semplificazione, se non è compresa, governata e accompagnata, rischia di diventare un boomerang amministrativo.

Non basta dire “semplifichiamo”. Bisogna dire chi istruisce, chi firma, chi risponde, chi controlla, chi spiega ai cittadini perché un immobile cambia funzione, perché entra in un programma, perché può essere recuperato, trasformato, valorizzato.

Il Piano Casa può essere una grande occasione. Nessuno lo nega. La casa è una questione sociale enorme. Le città e i paesi hanno immobili vuoti, patrimonio pubblico sottoutilizzato, bisogni abitativi crescenti, giovani che non riescono a uscire di casa, anziani che restano soli, lavoratori che non trovano affitti sostenibili.

Ma ogni grande politica pubblica ha bisogno di gambe. E le gambe, nei territori, si chiamano uffici comunali, quelli anche dei piccoli territori.

Se non si investe sulla capacità amministrativa, il Piano Casa rischia di diventare l’ennesima meravigliosa architettura normativa sospesa in aria. Una cattedrale con il rendering bellissimo e il cantiere senza direttore lavori.

Serve una cosa molto semplice: dire chiaramente che i Comuni non sono terminali passivi. Sono il luogo in cui il Piano Casa vivrà o si incaglierà.

Servono tecnici, competenze, modelli operativi, supporto vero, formazione, schemi chiari, procedure leggibili, risorse per gestire. Non solo fondi per costruire, ma anche persone per far partire, seguire e chiudere i procedimenti.

Perché la casa non si realizza per decreto.

Si realizza dentro un territorio, dentro un piano urbanistico, dentro un ufficio tecnico, dentro una responsabilità amministrativa. E allora sì, facciamo pure il Piano Casa.

Ma prima di accendere i riflettori sull’ennesimo grande piano nazionale, accendiamo almeno una lampada negli uffici dei Comuni.

Perché lì, tra fascicoli, mappe, vincoli e firme, si deciderà se il Piano Casa sarà davvero una politica pubblica reale o solo un altro gigante con i piedi di carta (bagnata).