La conoscenza del Patrimonio Edilizio: analisi comparativa tra Fascicolo del Fabbricato e Passaporto della Ristrutturazione (EPBD IV)

Il governo del patrimonio edilizio esistente, caratterizzato in Italia da un’elevata vetustà e da una stratificazione normativa complessa, richiede oggi un’evoluzione radicale dei sistemi di monitoraggio. Il passaggio da una gestione puramente emergenziale della manutenzione a un modello proattivo trova i suoi pilastri in due strumenti fondamentali: il Fascicolo del Fabbricato (FdF), oggetto di un lungo e travagliato dibattito normativo nazionale, e il Passaporto della Ristrutturazione (Building Renovation Passport – BRP), formalizzato dalla recente Direttiva (UE) 2024/1275 (EPBD IV). L’integrazione di questi strumenti configura una sorta di “cartella clinica” digitale dell’edificio, elemento imprescindibile per la sicurezza strutturale, la sostenibilità energetica e la trasparenza del mercato immobiliare. (…)

Il Fascicolo del Fabbricato: inquadramento normativo e criticità giurisprudenziali

Il Fascicolo del Fabbricato nasce dall’esigenza di mappare principalmente la consistenza statica e manutentiva degli immobili. Tuttavia, il suo percorso legislativo è stato segnato dall’assenza di una norma quadro nazionale unitaria. 

Storicamente, il primo tentativo organico di introduzione dello strumento a livello nazionale risale al D.M. 22 luglio 1996 (Ministero dei Lavori Pubblici). L’iniziativa ministeriale si scontrò infatti con la giustizia amministrativa: il decreto fu annullato dal TAR Lazio e, successivamente, dal Consiglio di Stato, i quali rilevarono come un onere così impattante sulla proprietà privata non potesse essere istituito tramite un semplice atto regolamentare, richiedendo invece una specifica previsione legislativa di rango primario.

Questo ‘vuoto’ normativo ha spinto diverse amministrazioni locali a muoversi in autonomia, dando vita a un panorama estremamente frammentato. In tale alveo si inserisce l’esperienza di Regioni come la Puglia (L.R. n. 27/2014) o il Lazio (L.R. n. 31/2002), i cui tentativi di rendere obbligatorio il Fascicolo sono stati spesso oggetto di impugnativa dinanzi alla giustizia amministrativa e costituzionale.

In particolare, la sentenza della Corte Costituzionale n. 182/2006 ha chiarito i confini tra potestà legislativa statale e regionale, evidenziando come l’imposizione di un siffatto onere debba rinvenire una giustificazione nei principi di tutela della pubblica incolumità e della sicurezza sismica.

Attualmente, il dibattito si è spostato sulle proposte di riforma del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia). Varie proposte di legge (si pensi ai recenti disegni di legge volti all’istituzionalizzazione del FdF) mirano a rendere il fascicolo un documento obbligatorio per la circolazione dei beni immobili, integrandolo nel sistema degli atti di trasferimento e collegandolo direttamente alla certificazione di agibilità. Dal punto di vista tecnico, il FdF risponde alla necessità, attraverso il rilievo, l’analisi dei materiali e la cronistoria degli interventi, di poter identificare i livelli di vulnerabilità e pianificare i cicli di vita dei componenti (il cosiddetto Service Life Planning). 

Il Passaporto della Ristrutturazione nell’alveo della Direttiva (UE) 2024/1275

Sul fronte dell’efficienza energetica, la Direttiva “Case Green” (EPBD IV) ha introdotto uno strumento di pianificazione strategica: il Passaporto della Ristrutturazione. Disciplinato dall’Articolo 12 della Direttiva (UE) 2024/1275, tale documento supera la staticità dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Infatti, mentre l’APE fornisce un’istantanea della performance attuale, il Passaporto delinea una vera e propria roadmap dettagliata per la “ristrutturazione profonda per fasi” (Staged Deep Renovation).

Il dettato comunitario prevede che il Passaporto sia rilasciato da esperti qualificati a seguito di un sopralluogo e che indichi una sequenza ottimizzata di interventi volti a raggiungere la neutralità climatica entro il 2050. La valenza scientifica del Passaporto risiede nella prevenzione del cosiddetto lock-in tecnologico: esso assicura che un intervento parziale (ad esempio l’isolamento termico) non renda tecnicamente impossibile o economicamente insostenibile il successivo step di efficientamento (come l’integrazione di sistemi a energia rinnovabile).

Convergenza verso il Digital Building Logbook (DBL)

La sfida metodologica risiede nella fusione di queste due anime: la sicurezza statica e l’efficienza energetica. La letteratura tecnica internazionale e gli orientamenti della Commissione Europea convergono verso il concetto di Digital Building Logbook (DBL). Il DBL funge da contenitore unico in cui i dati strutturali e quelli energetici dialogano.

Risulta evidente, sotto il profilo della fisica tecnica e della meccanica delle strutture, che un intervento di efficientamento energetico massivo non può prescindere da una verifica della capacità portante dell’edificio. In questo contesto, l’uso del BIM (Building Information Modeling) e la creazione di Digital Twins rappresentano gli strumenti operativi per gestire la mole di dati prodotta, garantendo l’interoperabilità tra le diverse banche dati della Pubblica Amministrazione.

In questo scenario di transizione digitale e normativa, la figura del Tecnico (Geometra, Ingegnere, Architetto e Perito) assume una centralità determinante. 

La redazione del Fascicolo e del Passaporto richiede una sintesi tecnica di alto livello. Il professionista agisce come consulente strategico, guidando la committenza verso scelte consapevoli. La responsabilità di attestare la conformità e lo “stato di salute” di un fabbricato implica un rigore scientifico che deve essere supportato da una formazione continua e dall’adozione di univoci protocolli operativi rigorosi, capaci di garantire la certezza del dato sia verso i privati che verso gli enti regolatori.

Il futuro verso una manutenzione programmata

L’adozione del Fascicolo del Fabbricato e del Passaporto della Ristrutturazione non deve essere percepita come un mero adempimento burocratico, bensì come un investimento nella sicurezza collettiva e nel valore del patrimonio immobiliare esistente. La convergenza normativa verso la EPBD IV e la futura riforma del Testo Unico Edilizia offrono la concreta opportunità di rendere finalmente sistematica la reale conoscenza degli immobili.

Solo attraverso un approccio integrato, che consideri l’edificio come un sistema complesso soggetto a obsolescenza strutturale ed energetica, potremo assicurare la resilienza delle nostre città. In tal senso, l’intero mondo professionale tecnico deve impegnarsi nel promuovere standard professionali che elevino la qualità della prestazione tecnica nel solco della transizione ecologica e della tutela del territorio.