Conformità urbanistica e catastale: verso una nuova disciplina delle vendite immobiliari

Il rapporto 2026 dell’Osservatorio Immobiliare Italiano (OMI), relativo all’anno 2025, rileva per il solo settore residenziale, oltre 765.000 compravendite, per un controvalore superiore a 120 miliardi di euro, confermando un trend di crescita delle transazioni negli ultimi tre anni. Un mercato che coinvolge in modo diffuso e capillare una fitta rete di privati, imprese, istituti di credito e professionisti della filiera tecnica e legale.

In un contesto transattivo così dinamico, il legislatore ha introdotto nel tempo norme che regolano il trasferimento immobiliare, in particolare sotto il profilo edilizio-urbanistico e catastale, con il duplice obiettivo di contrastare l’immissione sul mercato di immobili abusivi e prevenire fenomeni di elusione o evasione fiscale.

Al centro di questo impianto si collocano le dichiarazioni che il venditore è tenuto a rendere in sede di rogito notarile: un insieme di attestazioni la cui inesattezza non solo alimenta il contenzioso post-vendita, ma in alcuni casi può arrivare a determinare la nullità dell’atto. 

La disciplina relativa al profilo edilizio-urbanistico trae origine dal primo condono edilizio, introdotto con la Legge 28 febbraio 1985, n. 47. In quell’occasione, il legislatore approvò da un lato una norma straordinaria che consentiva la regolarizzazione degli immobili abusivi, e dall’altro che prevedeva nuovi adempimenti per gli atti tra vivi che avevano i diritti reali come oggetto (esclusi i diritti di garanzia e di servitù). 

Il comma 2 dell’articolo 40, poi ripreso dall’art. 46 del DPR 380/2001, stabilisce la nullità dell’atto e il divieto di rogitare edifici o loro porzioni per le quali il venditore non dichiari gli estremi della licenza o concessione edilizia, DIA, SCIA o permesso di costruire, se realizzati successivamente al primo settembre 1967 (entrata in vigore della “legge ponte”).

L’applicazione di questo principio ha storicamente diviso la giurisprudenza in due filoni ben distinti. Un primo indirizzo, di tipo sostanziale, riconosce la nullità dell’atto ogniqualvolta l’immobile presenti difformità gravi o totali rispetto al titolo, indipendentemente dalla formale correttezza della dichiarazione attestata in sede di stipula. 

Al contrario, l’indirizzo cosiddetto formale, attualmente prevalente, limita la sanzione della nullità alla sola mancata menzione del titolo edilizio nel rogito, scindendo di fatto la validità formale dell’atto dal reale livello di conformità del manufatto. 

A completare il quadro concorre l’articolo 34-bis, comma 3 del Testo Unico, introdotto nel 2020, il quale disciplina la possibilità e, nei casi previsti, l’obbligo di redigere una dichiarazione asseverata sulle tolleranze costruttive ai fini dell’attestazione dello stato legittimo, da allegare agli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali. 

Per quanto attiene, invece, alla conformità catastale, si fa riferimento all’introduzione del comma 1-bis all’articolo 29 della Legge 27 febbraio 1985 numero 52 a opera del Decreto Legge 78/2010. In questo ambito, il perimetro della nullità dell’atto è legato con estremo dettaglio all’esatta identificazione catastale dell’immobile (attraverso sezione, foglio, mappale e subalterno), al riferimento espresso alle schede planimetriche depositate in catasto e a una dichiarazione esplicita resa dai venditori circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La norma offre comunque la facoltà di sostituire la dichiarazione della parte venditrice con un’apposita attestazione rilasciata da un tecnico abilitato. 

Su questo specifico ambito è intervenuta la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 27531 del 16 ottobre 2025, la quale ha parzialmente ridefinito l’orientamento consolidato, chiarendo che l’atto di compravendita è da considerarsi nullo esclusivamente in caso di totale assenza della dichiarazione di conformità catastale o, in alternativa, dell’attestazione del professionista incaricato. 

Se il formalismo giuridico protegge la validità dell’atto, non tutela tuttavia appieno le parti dai rischi derivanti da dichiarazioni mendaci o inesatte, poiché la scoperta tardiva di abusi o difformità, siano essi sanabili o tali da comportare l’obbligo di ripristino, innesca inevitabilmente contenziosi civilistici complessi. 

Per superare tale vulnerabilità, in diversi ambiti territoriali si sono consolidati protocolli d’intesa e buone prassi tra i Consigli Notarili, le Camere di Commercio e gli Ordini professionali tecnici, volti a istituzionalizzare la Relazione Tecnica Integrata sulla conformità catastale e corrispondenza urbanistica. 

Questa attività non deve essere considerata un mero aggravio burocratico, poiché consente al notaio di rogitare con piena cognizione delle condizioni oggettive del bene e permette al venditore di rilasciare le dichiarazioni di legge in scienza e coscienza senza il rischio di future rivalse. Garantisce infine all’acquirente la certezza di un acquisto immune da vizi edilizi e catastali occulti. 

La tesi secondo cui tali verifiche irrigidiscono la commerciabilità dei beni è smentita dalla prassi operativa, in quanto, fatta eccezione per i rari casi di totale abusivismo, la conoscenza preventiva dello stato dell’immobile permette quasi sempre alle parti di raggiungere un accordo e procedere alla stipula in assoluta trasparenza. 

Per superare la frammentazione territoriale delle buone prassi e conferire un quadro procedurale univoco, appare ormai maturo il tempo per un intervento legislativo strutturale che renda cogente la verifica preventiva. Una prima e concreta opportunità potrebbe aprirsi attraverso l’inserimento di un emendamento ad hoc nel Disegno di Legge AS 1894, attualmente focalizzato sulle modifiche alla Legge 39/1989 in materia di agenti di affari in mediazione. 

Prevedere l’obbligo di redazione della Relazione Tecnica Integrata già al momento della sottoscrizione dell’incarico di intermediazione rappresenterebbe una svolta sistemica, capace di anticipare la risoluzione delle criticità edilizie nella fase iniziale della trattativa e di ridurre drasticamente il rischio di contenzioso.