Casa, nel 2026 prezzi ancora in salita: gli affitti corrono il doppio delle vendite, trainano il Sud (Bari su tutti) e Firenze

Il mercato immobiliare italiano entra nel 2026 con una certezza: gli affitti continueranno a correre più delle compravendite. Dopo il consolidamento del 2025, la domanda abitativa resta elevata e alimenta nuovi rialzi dei prezzi, soprattutto sul fronte delle locazioni, mentre le vendite crescono a ritmo più moderato, sostenute dal miglioramento delle condizioni creditizie.

E guardando al 2026, lo scenario resta improntato alla crescita. E’ quanto emerso dalle ultime stime di Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo Immobiliare.it specializzata in data intelligence e analisi di mercato, che mostrano prezzi in continua accelerazione sia sul fronte delle vendite sia su quello delle locazioni, con queste ultime destinate a crescere a ritmi più sostenuti.

A livello nazionale, entro fine 2026 i valori di vendita delle abitazioni dovrebbero risultare superiori del 3,1% rispetto ai livelli attuali, mentre i canoni di affitto sono attesi in aumento dell’8,1%, segnalando un persistente squilibrio tra domanda e offerta nelle principali aree urbane.

Le città: sulle vendite in testa Firenze, affitti trainati dal Sud

Tra i principali capoluoghi, gli incrementi più significativi dei prezzi di vendita sono previsti a Firenze (+6,8%), Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%). Sul fronte delle locazioni, invece, la leadership spetta a Bari (+9,3%), seguita da Torino (+8,5%) e Palermo (+6,8%).

Nelle due grandi metropoli, Milano e Roma, il differenziale di crescita resta a favore del capoluogo lombardo. Milano, che manterrà il primato di città più cara d’Italia sia per acquisto sia per affitto, vedrà i prezzi di vendita salire del 2% entro fine 2026, contro il +1,1% di Roma. Per gli affitti, l’incremento atteso è del 5% a Milano e del 4,2% nella Capitale.

«Il 2026 si preannuncia come un anno di continuità rispetto alle dinamiche più recenti», commenta Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it. «La domanda abitativa resterà sostenuta. Sul fronte delle vendite ci aspettiamo una crescita moderata, supportata da condizioni creditizie favorevoli, mentre per gli affitti i canoni continueranno a crescere più dei prezzi di vendita, riflettendo uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta».

Prezzi di vendita: Firenze oltre quota 5mila euro al metro quadro

Entrando nel dettaglio, nel 2026 Firenze supererà la soglia dei 5mila euro al metro quadro, con un incremento di oltre 300 euro rispetto ai valori attuali (da 4.738 a 5.061 euro/mq). Anche Bologna mostrerà una crescita significativa (+223 euro/mq), arrivando a quota 3.970 euro/mq.

Rialzi simili sono attesi a Verona (+179 euro/mq, fino a 2.986) e Venezia (+174 euro/mq, fino a 3.619). Incrementi superiori ai 100 euro/mq riguarderanno anche Milano, dove i prezzi sfioreranno i 5.700 euro/mq, oltre a Bari e Napoli.

Più contenuti, invece, gli aumenti previsti per Roma, Genova e Torino, con rialzi inferiori ai 40 euro/mq.

Affitti: Bari e Firenze guidano gli aumenti assoluti

Sul fronte delle locazioni, Bari e Firenze registreranno gli incrementi assoluti più elevati. Nel capoluogo pugliese i canoni saliranno da 13 a 14,2 euro/mq, mentre a Firenze si passerà da 21,7 a quasi 23 euro/mq.

Aumenti rilevanti sono attesi anche a Milano (da 22,6 a 23,7 euro/mq) e Torino (da 12,7 a 13,7 euro/mq). Roma supererà i 19 euro/mq, restando sopra Bologna, che tuttavia mostrerà un’accelerazione più marcata.

Tra le città più stabili figura Venezia, con una crescita limitata all’1,4%.

Focus quartieri: Milano più omogenea, Roma a macchia di leopardo

L’analisi di Immobiliare.it Insights evidenzia, infine, dinamiche differenziate a livello di quartiere. A Milano tutti i distretti sono attesi in crescita, sia per le vendite sia per gli affitti. I rialzi più marcati dei prezzi di acquisto riguarderanno Precotto-Turro, Viale Certosa-Cascina Merlata e Bicocca-Niguarda, mentre per le locazioni saranno soprattutto le aree centrali a trainare gli aumenti.

A Roma il quadro appare più eterogeneo, in particolare per gli affitti, con alcune zone in calo (come Termini-Repubblica e Aventino-San Saba-Caracalla) e altre in forte crescita, tra cui Prati-Borgo-Mazzini-Delle Vittorie. Più uniforme, invece, l’andamento dei prezzi di vendita, in aumento in tutti i quartieri, con i rialzi più significativi tra Testaccio-Trastevere e Garbatella-Ostiense.