IL LABIRINTO OSCURO DELL'EDILIZIA / 42
La gentrificazione a Milano: un fenomeno complesso tra ricchezza e disuguaglianze a cavallo delle inchieste della magistratura sull’urbanistica
L’articolo di questa settimana esplora la gentrificazione a Milano, un fenomeno complesso che si è radicato negli ultimi decenni attraverso percorsi urbanistici di rigenerazione urbana e city branding. Questa trasformazione ha portato ricchezza e attrattiva della città, come dimostrato dall’aumento vertiginoso dei prezzi immobiliari e in particolare degli affitti, parificando la città di Milano a metropoli globali come Parigi e New York. Tuttavia, tale processo ha “condotto” gradualmente ad una esclusione dei residenti originali dei quartieri da tali processi urbanizzativi che causa incremento dei costi e dei prezzi porta a disuguaglianze sociali, evidenziando come la nuova ricchezza non si ridistribuisca equamente.
IN SINTESI
Milano è al centro di un processo di trasformazione urbana profonda, conosciuta come gentrificazione, che ne sta ridefinendo il tessuto socio-economico e abitativo. Questo fenomeno è caratterizzato da un aumento di ricchezza per la città, ma allo stesso tempo genera un significativo aumento delle disuguaglianze sociali. Per comprendere appieno la gentrificazione a Milano, è fondamentale analizzare le dinamiche che la alimentano e le sue molteplici conseguenze.
Le dinamiche socio-economiche alla base della gentrificazione
La gentrificazione a Milano si nutre principalmente di due fenomeni interconnessi: la rigenerazione urbana e il city branding.
• Rigenerazione Urbana: Questo processo implica profonde trasformazioni urbanistiche, architettoniche e sociali di specifiche porzioni della città. Include la riorganizzazione di vie, strade, piazze e aree verdi, la riqualificazione e ristrutturazione di edifici, e un ampliamento dei servizi. Queste trasformazioni sono spesso guidate da fondi d’investimento e grandi realtà del settore immobiliare (real estate), ma possono anche emergere da fenomeni di rigenerazione “dal basso”, promossi da associazioni, attivisti e cittadini comuni che ridanno vita a piccole aree. Addirittura i graffiti sono stati citati come emblematiche cause di tale trasformazione urbanistica.
• City Branding: Affiancato alla rigenerazione, il city branding consiste nell’utilizzo di strumenti di marketing per promuovere città o quartieri. L’obiettivo è attrarre risorse, turisti, nuovi abitanti o aziende, mettendo in mostra una forte identità mirata a un pubblico specifico. A queste dinamiche si aggiunge l’aumento complessivo dell’attrattività di Milano, favorita da fattori come la creazione di nuove linee metropolitane, un’offerta universitaria di eccellenza e l’organizzazione di grandi eventi internazionali come l’Expo e le Olimpiadi invernali. È innegabile che Milano sia diventata più ricca e attrattiva.
Le conseguenze della gentrificazione sulla composizione sociale
Sebbene la gentrificazione porti un aumento del valore aggiunto immobiliare di oltre il 15%, le sue ripercussioni sulla composizione sociale dei quartieri sono profonde e spesso problematiche:
• Esclusione dei residenti originari: L’effetto più diretto è l’esclusione degli abitanti storici dai quartieri riqualificati, a causa dell’aumento dei costi delle case. Milano si paragona a città come Parigi e New York per le comuni problematiche legate alla gentrificazione.
• Aumento sostanziale dei prezzi immobiliari: I prezzi immobiliari nel capoluogo lombardo sono aumentati del 43%, un dato significativamente superiore al 10% di aumento medio registrato in altre metropoli italiane.
• Spostamento degli acquisti e “spirale” dei prezzi: I prezzi elevati delle zone centrali hanno spinto gli acquisti verso le aree periferiche, le quali, a loro volta, hanno registrato un rialzo del valore immobiliare, in una “spirale che sembra non avere fine”.
• Incremento degli affitti: Milano ha registrato gli incrementi più consistenti per gli affitti in Italia nell’ultimo anno: +6,4% per i monolocali, +6,8% per i bilocali e +6,5% per i trilocali. Questo va di pari passo con una crescente preferenza per gli affitti turistici, che garantiscono rendimenti superiori e maggiore certezza di rientrare in possesso dell’immobile rispetto agli affitti residenziali.
• Bruciatura della ricchezza per redditi fissi: La nuova ricchezza generata non si ridistribuisce equamente. Chi ha un reddito bloccato, come i lavoratori dipendenti, ha visto l’affitto crescere molto più del proprio stipendio, con conseguente perdita di potere d’acquisto e “bruciatura” della ricchezza.
• Perdita dello “spirito del luogo”: I mutamenti urbanistici possono portare alla perdita di parte dello spirito originario del luogo e della vivibilità per le classi meno abbienti. Tuttavia, si evidenzia anche il rischio di romanticizzare la marginalità o di dipingere con nostalgia una situazione di disagio (come furti e rapine) che accompagnava in passato una scarsa vivibilità.
Esempi emblematici a Milano
Diversi quartieri milanesi illustrano chiaramente gli effetti della gentrificazione:
• Il quartiere Isola, un tempo fulcro della malavita, ha subito una trasformazione culminata negli anni 2000 con il Bosco Verticale, diventando uno dei quartieri più verdi e ambiti della città, dove convivono torri avveniristiche, negozi e piazze che attraggono creativi, giovani e famiglie.
• Anche Porta Nuova rappresenta un caso di “super-gentrificazione”, con profonde trasformazioni guidate da architetti di fama e capitali internazionali, che hanno portato la zona a triplicare il valore al metro quadro.
• La zona di Tortona, da area poco ambita, è diventata un luogo di interesse per investitori e giovani professionisti.
• L’arrivo di nuove linee metropolitane ha inciso significativamente sui costi residenziali: la M4 ha causato un sensibile rincaro nelle zone di Forlanini, Lambrate e Città Studi (generando anche proteste studentesche per il caro-affitti), e lo stesso fenomeno si è verificato nei quartieri di San Siro e San Siro Capecelatro con l’arrivo della metropolitana lilla.
Disuguaglianze e “effetto Disneyland”
Milano è diventata “più ricca e attrattiva” ma questa crescita è “disomogenea, con realtà opposte contraddittorie a pochi metri di distanza” tra cui:
Polarizzazione sociale: Si è creata “una città a doppia velocità: una metropoli globale per chi può permettersela, un territorio ostile per chi lavora e studia”.
Erosione del tessuto sociale: La gentrificazione erode il tessuto sociale dei quartieri” e le persone iniziano a riconoscersi poco nel loro quartiere. Il capitale culturale immateriale scompare nel giro di pochissimi anni.
Città-Vetrina e “effetto Disneyland”: Milano rischia di diventare una “cittàvetrina”, svuotata di vita reale, dove negozi e case esistono solo per consumatori e turisti. Si assiste alla perdita dello spirito del luogo e la vivibilità della classe meno abbiente.
Consumo di Suolo e Spazi Verdi
Le trasformazioni urbane hanno anche un impatto sul consumo di suolo e sulla presenza di aree verdi:
Consumo di suolo: A Milano, il 58,7% del suolo cittadino è già stato consumato, un dato inferiore a Torino (65,2%) e Napoli (63,6%), ma nettamente superiore a Roma (23,7%) a causa della sua superficie più estesa. Questo dato è in leggero peggioramento rispetto al 2006.
Aree verdi: Milano ha investito nel verde urbano, con il 14,1% del territorio comunale coperto da parchi e giardini pubblici nel 2023, in crescita rispetto al 12% del 2011. Tuttavia, rimane al di sotto di Torino (18,2%).
Critiche e prospettive future
Il modello di sviluppo urbano di Milano è sotto esame sui seguenti temi:
Inchiesta Giudiziaria: Una recente inchiesta della Procura di Milano ha svelato un “presunto sistema di favori e pressioni nella gestione urbanistica”, coinvolgendo figure chiave come l’assessore Giancarlo Tancredi e l’imprenditore Manfredi Catella, e indagando anche il sindaco Beppe Sala Questo solleva dubbi sulla “legittimità e trasparenza delle trasformazioni urbane.
Città “Place to Be” ma Irraggiungibile: Milano è percepita come una città immaginaria ideale luogo di opportunità ma anche una città ormai invivibile per chi la abita. C’è un “mito di Milano” la città che la classe media non può più permettersi che attira giovani e talenti, ma molti devono tornare indietro o accontentarsi di vivere nell’hinterland a causa dei costi proibitivi.
Proposte per il futuro: Gli esperti invocano misure urgenti per riequilibrare il mercato e tutelare il diritto all’abitare.
Le soluzioni includono:
Politiche abitative: Supporto agli affitti, politiche fiscali a livello nazionale, vincoli sociali nei piani urbanistici, obbligo di housing sociale nei nuovi progetti, incentivi fiscali per l’affitto a lungo termine e un piano straordinario per l’edilizia popolare.
Trasparenza: Maggiore trasparenza nelle procedure decisionali e una valutazione di impatto sociale prima di approvare grandi trasformazioni urbane.
Confronto europeo: Milano dovrebbe imparare da città come Berlino (tetto temporaneo agli affitti, municipalizzazione alloggi sfitti) e Parigi (norme più severe su affitti brevi)
Migliorare i collegamenti con l’hinterland: Un maggiore collegamento con l’hinterland potrebbe alleggerire la pressione abitativa su Milano.
In sintesi, Milano si trova a un bivio: la sua innegabile crescita economica e attrattività internazionale sono accompagnate da crescenti disuguaglianze sociali e un’espulsione della classe media e dei residenti storici. La sfida è coniugare sviluppo e inclusione, garantendo il diritto all’abitare per tutti.
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