IL LABIRINTO OSCURO DELL'EDILIZIA / 84
L’assoluzione di Milano e la trappola dell’illiceità amministrativa
La sentenza emessa il 16 giugno 2026 dal Tribunale di Milano in merito all’intervento di via Stresa (Torre Milano), non deve essere accolta come una sanatoria tombale, bensì come un severo monito sulla fragilità strutturale del sistema normativo vigente. Il caso, relativo a un organismo edilizio di 24 piani e 87 metri d’altezza assentito con SCIA alternativa al Permesso di Costruire in luogo di preesistenze di modesta entità, ha evidenziato un profondo deficit di certezza del diritto, causato da una stratificazione di disposizioni regionali e circolari comunali che hanno progressivamente deviato dalla gerarchia delle fonti.
L’assoluzione di costruttori, funzionari e progettisti con la formula “perché il fatto non costituisce reato” cristallizza una scissione fondamentale: l’insussistenza di un profilo di responsabilità penale non coincide affatto con l’attestazione di legittimità urbanistica del titolo. In sede penale, il Tribunale ha sancito l’assenza dell’elemento soggettivo, ma ha lasciato impregiudicata la questione oggettiva della conformità dell’opera. Per il professionista e l’investitore, ciò significa che, mentre il carcere è scongiurato, il rischio di annullamento del titolo e la conseguente paralisi della commerciabilità dei cespiti rimangono minacce concrete e attuali.
- Inquadramento del caso: il grattacielo di Via Stresa
Il progetto “Torre Milano” si pone al centro di un complesso nucleo della controversia nomofilattica che ha interessato lo sviluppo urbanistico del capoluogo lombardo. L’intervento ha riguardato la trasformazione radicale di un’area in via Stresa, precedentemente occupata da due corpi di fabbrica a uso uffici di due e tre piani, in un organismo edilizio di impatto volumetrico diametralmente opposto.
I parametri tecnici dell’intervento sono così sintetizzabili:
- Sviluppo verticale: una torre residenziale di 24 piani fuori terra, per un’altezza complessiva superiore agli 87 metri.
- Titolo edilizio: l’opera è stata assentita tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) alternativa al Permesso di Costruire, accompagnata da un atto d’obbligo.
- Qualificazione giuridica: la difesa ha sostenuto la riconducibilità dell’intervento alla ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/01, mentre la Procura ha contestato la fattispecie di nuova costruzione, ravvisando gli estremi della lottizzazione abusiva e dell’assenza di un necessario Piano Attuativo.
La vicenda giudiziaria di primo grado si è conclusa il 16 giugno 2026 con la sentenza n. 3258/25 del Tribunale di Milano.
Il Tribunale ha assolto gli otto imputati — tra costruttori, progettisti e funzionari comunali — dall’accusa di reato edilizio ai sensi dell’Art. 44, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001 con la formula ‘il fatto non costituisce reato’, riscontrando un difetto integrale dell’elemento soggettivo.
La dicotomia tra liceità amministrativa e rimproverabilità penale impone un’analisi del framework normativo che ha generato tale asimmetria, spostando il focus dall’opera materiale alla percezione giuridica dei suoi autori.
- Il conflitto normativo: ristrutturazione vs nuova costruzione
Il “cuore del labirinto” normativo risiede nella progressiva erosione dei confini tra il recupero dell’esistente e l’edificazione ex novo. Tra il 2024 e il 2026, la distinzione tra l’art. 3, comma 1, lett. d) del TUE e la “nuova costruzione” è divenuta una zona grigia alimentata da orientamenti giurisprudenziali diametralmente opposti, rendendo il precetto normativo oggettivamente equivoco.
| Criterio di analisi | Ristrutturazione edilizia (Visione evolutiva) | Nuova costruzione (Visione restrittiva) |
| Parametro guida | Criterio Funzionale: focus sulla rigenerazione urbana e neutralità del consumo di suolo. | Criterio Morfologico: esigenza di continuità strutturale e identità delle forme. |
| Limiti fisici | Totale libertà di sagoma, sedime e prospetti; ammessa la delocalizzazione e l’incremento volumetrico (se da PGT). | Necessità di mantenere identità delle forme; la modifica radicale configura un nuovo organismo. |
| Titolo edilizio | SCIA alternativa (spesso con atto d’obbligo). | Permesso di Costruire (PdC). |
| Obbligo di piano | Generalmente No (intervento diretto). | Sì: obbligatorio per edifici eccedenti i 25 metri di altezza (Sent. Cassazione 26620/2025). |
Mentre il TAR Lombardia (sentenze 2025/2026) ha spesso avallato la visione evolutiva per favorire la densificazione urbana, la Cassazione Penale ha ribadito il rigore del piano attuativo, specialmente per interventi che superano la soglia dei 25 metri, determinando una paralisi operativa per i professionisti del settore. Questa incertezza interpretativa influenza direttamente la valutazione della colpevolezza degli imputati.
L’assoluzione penale per mancanza di dolo non preclude al Giudice Amministrativo di dichiarare il titolo nullo o annullabile per violazione delle norme sugli standard urbanistici (Art. 41-quinquies della Legge 1150/1942).
La formula “il fatto non costituisce reato” lascia intatta la qualificazione dell’intervento come urbanisticamente e presuntivamente difforme. Il titolo edilizio post-assoluzione si comporta a seconda del contesto. Per il penale è irrilevante, ma per il TAR può valere come annullamento totale, rendendo l’immobile inalienabile e esponendo i terzi acquirenti al rischio di ordinanze di demolizione e perdita dei bonus edilizi.
- L’elemento soggettivo: perché non c’è dolo né colpa
L’esclusione della “rimproverabilità penale” (Dolo o Colpa) rappresenta il pilastro della sentenza 3258/25. Il Tribunale ha riconosciuto che gli attori coinvolti hanno agito in un regime di buona fede e affidamento legittimo, basato su elementi oggettivi che rendevano l’errore sulla legge inevitabile:
- Incertezza giurisprudenziale cronica: il conflitto tra la visione “morfologica” della Cassazione e quella “funzionale” dei tribunali amministrativi ha creato un quadro normativo instabile. Un professionista non può essere punito per aver seguito un’interpretazione (quella del TAR) poi smentita da un altro organo (la Cassazione) anni dopo l’asseverazione.
- Prassi amministrativa consolidata: gli imputati si sono conformati a un modus operandi del Comune di Milano cristallizzato da oltre vent’anni. Tale prassi era stata esplicitamente avallata dall’Avvocatura comunale sin dal 2002, creando un precedente istituzionale difficilmente contestabile dal singolo tecnico.
- Quadro documentale pubblico: l’operato dei tecnici è stato orientato dalla Circolare n. 1/2023 del Comune, dalle norme del PGT e dalla Legge Regionale 12/2005. Il progettista asseveratore, agendo nel solco di atti amministrativi vigenti e non annullati, non poteva avere la consapevolezza di commettere un illecito ai sensi dell’art. 44 del TUE.
Questa scissione introduce una distinzione critica tra la dimensione del “fatto” materiale e la sua rilevanza nell’ordinamento penale.
- La scissione tra fatto e rilevanza penale: il doppio binario
Il “paradosso di Milano” evidenzia come un intervento possa essere considerato oggettivamente illecito (abusivo) sul piano amministrativo, pur non costituendo reato per mancanza di colpevolezza del soggetto agente. L’assoluzione penale, tuttavia, non opera come una sanatoria del titolo edilizio, lasciando aperti scenari di rischio estremo per la proprietà e i professionisti.
L’assoluzione con formula “il fatto non costituisce reato” lascia intatte le possibili conseguenze sul piano amministrativo e civile:
- Annullamento dei titoli edilizi: la SCIA o il PdC possono essere annullati in autotutela o su ordine del giudice amministrativo.
- Sanzioni e demolizioni: permanenza del rischio di ordinanze di ripristino dello stato dei luoghi o pesanti sanzioni pecuniarie.
- Blocco della commerciabilità: l’impossibilità di certificare lo Stato Legittimo (art. 9-bis TUE) rende gli immobili invendibili e non mutuabili, lasciando le “famiglie sospese” in un limbo patrimoniale.
- Responsabilità professionale: sebbene indenni dal carcere, i tecnici restano esposti ad azioni risarcitorie civili per la mancata conformità urbanistica dell’opera.
La stabilità penale, dunque, non garantisce affatto la stabilità economica e giuridica dell’asset immobiliare.
- Sintesi per il professionista. Postura di prudenza e tutela della commerciabilità
Per il professionista, la priorità oggi non è più la semplice conformità alle circolari locali, ma la “blindatura” del titolo contro il vaglio decennale della magistratura amministrativa. Si definisce pertanto un protocollo di autotutela in quattro punti:
- Accertamento rigoroso dello stato legittimo: documentazione inoppugnabile della preesistenza tramite titoli abilitativi storici. Senza una preesistenza certa e accertabile, ogni intervento di ristrutturazione decade automaticamente in nuova costruzione non autorizzata.
- Verifica della soglia dei 25 metri e standard urbanistici: in presenza di interventi che superano i 25 metri d’altezza, occorre considerare la cogenza dell’art. 41-quinquies della Legge 1150/1942. L’obbligo di dotazione di standard deve essere calcolato non sulla prassi locale, ma sulla giurisprudenza di legittimità per evitare difetti di istruttoria sul carico urbanistico.
- Transizione verso il Permesso di Costruire convenzionato: superare la SCIA alternativa a favore del Permesso di Costruire (PdC) associato a una convenzione urbanistica. La convenzione garantisce una “certezza contrattuale” e una stabilità del titolo che la SCIA non può offrire, definendo ex ante gli impegni del privato sugli oneri e sulle dotazioni territoriali.
- Dichiarazioni in atto e trasparenza interpretativa: nelle asseverazioni, il professionista deve esplicitare il percorso logico-giuridico seguito, evidenziando le divergenze tra prassi comunale e orientamenti della Cassazione, motivando tecnicamente la scelta del titolo per escludere in radice la “rimproverabilità” professionale.
La sentenza “Torre Milano” certifica il fallimento della chiarezza normativa, ma offre lezioni operative fondamentali per chi opera nel diritto urbanistico contemporaneo:
- L’insufficienza del garantismo penale: essere assolti in tribunale non salva l’investimento. Il rischio amministrativo e il blocco dello Stato Legittimo sono i veri pericoli per la rigenerazione urbana.
- Il fallimento della politica: il naufragio del decreto “Salva Milano” ha sepolto la speranza di una soluzione legislativa a breve termine, lasciando la giurisprudenza come unico, ma instabile, punto di riferimento.
- Oltre la prassi locale: il tecnico non può più limitarsi a seguire le circolari comunali (come la Circolare 1/2023); è necessaria una verifica proattiva della giurisprudenza di legittimità nazionale, specialmente per interventi sopra i 25 metri.
Conclusioni. La via d’uscita dal labirinto normativo: oltre il caso Milano – verso una nuova certezza del diritto
Il tramonto politico e normativo del cosiddetto “Salva Milano” lascia il settore in un limbo pericoloso. L’assoluzione di Via Stresa dimostra che, nel 2026, l’unica certezza è che l’incertezza assolve in sede penale ma paralizza lo sviluppo economico e sociale. L’assenza di un’interpretazione autentica del legislatore costringe i professionisti a una postura di massima cautela.
L’assoluzione di via Stresa non è un “liberi tutti”, ma un invito a una progettazione urbanisticamente blindata. Per garantire la commerciabilità dei beni e la sicurezza delle famiglie acquirenti, è indispensabile abbandonare l’uso forzato della SCIA per interventi complessi e riposizionare la bussola della legalità e del rigore tecnico al centro della trasformazione urbana. Solo attraverso una corretta gestione del carico urbanistico e il ricorso a titoli forti e convenzionati potremo restituire certezza a un sistema oggi prigioniero del proprio labirinto.
La vicenda milanese dimostra che l’urbanistica italiana è prigioniera di un labirinto di sentenze che paralizza lo sviluppo e lascia migliaia di famiglie in uno stato di sospensione inaccettabile. Il fallimento delle soluzioni legislative d’urgenza impone oggi un atto di responsabilità definitiva da parte delle massime istituzioni.
La via d’uscita richiede necessariamente uno dei due seguenti percorsi:
- Riforma organica del Testo Unico dell’Edilizia (TUE): un intervento legislativo di interpretazione autentica che definisca in modo univoco i confini della “ristrutturazione edilizia” e della “rigenerazione”, stabilendo una volta per tutte la legittimità delle variazioni di sagoma, sedime e altezza su tutto il territorio nazionale.
- Pronuncia dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato: un verdetto di massimo livello giurisdizionale che risolva il contrasto tra le sezioni e chiarisca i presupposti di obbligatorietà dei piani attuativi, fissando i confini invalicabili per l’utilizzo dei titoli abilitativi diretti.
Restituire la certezza del diritto è l’unico modo per garantire che l’urbanistica torni a essere un volano di sviluppo e dignità sociale, sottraendola definitivamente a un destino di perenne contenzioso giudiziario.
Ristrutturazione VS Nuova Costruzione. La nostra inchiesta:
Leggi gli altri articoli della rubrica "Il labirinto oscuro dell'edilizia"
