Demoricostruzione, la storica sentenza 8542 del Consiglio di Stato segna un cambio di paradigma: supera il dogma della continuità (che resta per la volumetria) e afferma il principio della neutralità morfologica

Un intervento di demolizione e ricostruzione che si distacchi del tutto dal vecchio edificio deve essere considerato ristrutturazione edilizia oppure nuova costruzione? Questa è la domanda fondamentale che per anni ha animato il dibattito nel diritto urbanistico. Lo scopo di questo articolo è illustrare, in modo schematico, come la definizione di “ristrutturazione edilizia” sia stata radicalmente rivisitata dalla fondamentale recente sentenza del Consiglio di Stato n. 8542/2025. Tale pronuncia ha offerto un’interpretazione risolutiva della norma di riferimento, l’art. 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), segnando un passaggio epocale per la materia.

1.1 Premessa in Fatto e Quesito Giuridico

La qualificazione giuridica degli interventi di demolizione e ricostruzione costituisce da anni un tema nevralgico del diritto edilizio/urbanistico, la cui corretta interpretazione incide in modo determinante sulla fattibilità e sulla sostenibilità economica delle operazioni immobiliari. La distinzione tra “ristrutturazione edilizia” e “nuova costruzione” non è, infatti, una mera classificazione accademica, ma una dicotomia normativa con profonde implicazioni procedurali ed economiche: da essa dipendono il regime autorizzativo applicabile (Permesso di Costruire vs. SCIA, SCIAPDC), l’incidenza degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione, la monetizzazione degli standard e la conformità alle prescrizioni di zona. L’importanza strategica di una corretta classificazione è, pertanto, di assoluta preminenza.

Il caso che ha condotto alla sentenza n. 8542/2025 del Consiglio di Stato origina da una controversia tra i proprietari di un immobile e l’amministrazione comunale. A fronte di un progetto di demolizione e ricostruzione con sagoma e sedime modificati rispetto all’edificio preesistente, il Comune ha opposto un diniego, qualificando l’intervento come “nuova costruzione”. Tale posizione è stata confermata in primo grado dal Tribunale Amministrativo Regionale (TAR), il quale ha respinto il ricorso dei proprietari, ritenendo che le modifiche proposte configurassero una “trasformazione edilizia e urbanistica del territorio”, incompatibile con la nozione di ristrutturazione.

Da tale contesto fattuale e processuale scaturisce il quesito giuridico a cui i giudici intendono fornire una risposta definitiva: come deve essere qualificato, alla luce della normativa vigente e della più recente e autorevole giurisprudenza amministrativa, un intervento di demolizione e ricostruzione che comporti una modifica della sagoma e del sedime rispetto all’edificio preesistente?

Per rispondere compiutamente a tale quesito, è indispensabile procedere ad una rigorosa disamina del quadro normativo di riferimento, la cui evoluzione è il presupposto logico-giuridico per comprendere la portata innovativa della decisione del Consiglio di Stato.

1.2 Premessa in fatto: il caso esaminato dal Consiglio di Stato

Comprendere la fattispecie esaminata  è fondamentale per apprezzare come il massimo organo di giustizia amministrativa  abbia applicato i principi astratti della normativa alla realtà concreta, trasformando l’esegesi giuridica in indicazioni pratiche.

La controversia trae origine da un intervento edilizio nel Comune di Milano, avente ad oggetto la riqualificazione di un’area precedentemente occupata da un edificio industriale. I passaggi chiave della vicenda sono i seguenti:

• L’oggetto dell’intervento: il progetto prevedeva la demolizione di un complesso industriale dismesso e la successiva ricostruzione di un nuovo edificio ad uso residenziale, con la realizzazione di quattro unità abitative e un piano cantine con garage interrati per sette posti auto.
• Il titolo edilizio utilizzato: il 5 agosto 2022, la società proprietaria ha presentato una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) alternativa al permesso di costruire, qualificando l’operazione come “ristrutturazione edilizia” mediante demo-ricostruzione.
• La tempistica della demolizione: un elemento cruciale della vicenda è che la demolizione del fabbricato preesistente era già avvenuta nel corso del 2018, sulla base di una diversa e precedente SCIA, quindi ben quattro anni prima della presentazione del titolo per la ricostruzione.
• La decisione del T.A.R. Lombardia: il Tribunale Amministrativo Regionale, adito dai vicini, ha annullato il provvedimento del Comune che attestava la conformità dell’intervento. Il T.A.R. ha qualificato l’operazione come “nuova costruzione”, rilevando una palese assenza di “continuità” tra il fabbricato demolito e quello da ricostruire.

La decisione del Consiglio di Stato, chiamata a riformare la sentenza di primo grado, si è quindi concentrata sulla corretta interpretazione del quadro normativo che disciplina la ristrutturazione edilizia, la cui evoluzione è stata il fulcro dell’intera analisi.

2.1 L’evoluzione normativa della nozione di “Ristrutturazione Edilizia”

La sentenza n. 8542/2025 fonda la sua approfondita analisi su una disamina dell’evoluzione legislativa che ha interessato la nozione di “ristrutturazione edilizia”. Il CdS evidenzia come solo attraverso la comprensione di questo percorso storico sia possibile interpretare correttamente la portata della normativa vigente e tracciare i confini rispetto alla “nuova costruzione”. Il legislatore, infatti, ha progressivamente ampliato le maglie della definizione, allontanandosi dal concetto originario. Le tappe fondamentali di questa evoluzione, come ricostruite in sentenza, sono le seguenti:

1. La Legge n. 457/1978 e la “fedele ricostruzione”: il concetto originario di ristrutturazione, ereditato dalla Legge n. 457/1978, fu interpretato dalla giurisprudenza nel senso di ricomprendere la demolizione e ricostruzione solo a condizione di una “fedele ricostruzione”. Tale principio è stato poi formalmente codificato nel testo originario del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), che imponeva il rispetto della medesima sagoma, volume, superficie e area di sedime dell’edificio preesistente.
2. Il T.U. dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) e le successive modifiche: una prima significativa apertura si è avuta con il d.lgs. n. 301/2002, che ha rimosso l’aggettivo “fedele” dalla ricostruzione e ha eliminato i vincoli relativi all’identità di area di sedime e alle caratteristiche dei materiali, mantenendo però fermi i limiti di sagoma e volumetria.
3. Il Decreto “del Fare” (D.L. n. 69/2013): un ulteriore allentamento è stato introdotto con l’eliminazione del vincolo della sagoma per tutti gli edifici non sottoposti a tutele specifiche ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
4. Il Decreto “Semplificazioni” (D.L. n. 76/2020): tale modifica è stata la più radicale e ha rappresentato il culmine del processo di ampliamento della nozione. Il legislatore ha espressamente ammesso che gli interventi di demo-ricostruzione possano avvenire con “diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”. Tuttavia, la stessa norma ha ricondotto questa innovazione a finalità conservative, specificando che essa mira ad “assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e di contenimento del consumo di suolo”.

Nonostante questo progressivo e innegabile allentamento dei vincoli formali, la sentenza del Consiglio di Stato chiarisce che l’ampliamento della nozione non è illimitato e identifica dei limiti sostanziali invalicabili, il cui superamento mantiene una distinzione netta e insuperabile con la categoria della “nuova costruzione”.

2.2 Cosa si intendeva prima per Ristrutturazione: il Dogma della Continuità

Prima della sentenza del 2025, l’interpretazione prevalente della ristrutturazione edilizia in caso di demo ricostruzione era estremamente restrittiva. Questo approccio, frutto di una lettura penalistica tradizionale, si basava sul cosiddetto “dogma della continuità” e su un principio di “fedeltà al preesistente”. In sostanza, la giurisprudenza pretendeva che il nuovo edificio fosse una copia quasi perfetta di quello demolito, limitando drasticamente la libertà progettuale e l’innovazione.

Requisiti Fondamentali (interpretazione tradizionale):

• Continuità Fisica: era il requisito centrale. Si imponeva un legame fisico e formale quasi identico tra l’edificio demolito e quello da ricostruire, scoraggiando ogni scostamento significativo.
• Sagoma e Sedime: la modifica della sagoma (la forma complessiva dell’edificio) o del sedime (l’impronta a terra) comportava quasi sempre la classificazione dell’intervento come “nuova costruzione”, con un regime autorizzativo molto più oneroso.
• Volumetria: il rispetto del volume preesistente era già un vincolo fondamentale e inderogabile, ma era affiancato dai rigidi vincoli di forma e posizione.

Questa visione, rigida e formalista, è stata superata da una nuova interpretazione giurisprudenziale che ha rivoluzionato l’approccio alla materia.

2.3 Cosa si intende oggi per Ristrutturazione: il Principio di Neutralità Morfologica

La sentenza n. 8542/2025 del Consiglio di Stato ha introdotto un paradigma innovativo, definito “principio di neutralità morfologica”. Questo principio sancisce che il rigido legame geometrico con il fabbricato preesistente non è più un requisito necessario. La ratio legis di questa evoluzione risiede nelle moderne esigenze di rigenerazione urbana e sostenibilità: il legislatore ha voluto superare vincoli meramente formali per incentivare la sostituzione di edifici obsoleti con fabbricati più sicuri, efficienti e sostenibili.

Requisiti Attuali (dopo la Sentenza 8542/2025):

• Volumetria Preesistente: questo rimane l’unico vero limite invalicabile. Il rispetto del volume originario è il criterio che oggi segna la soglia tra ristrutturazione e nuova costruzione.
• Sagoma, Prospetti e Sedime: tali elementi possono ora essere liberamente modificati. Ciò concede una notevole libertà architettonica e funzionale, permettendo di realizzare edifici moderni al posto di quelli demoliti.
• Continuità Funzionale (non più Fisica): il concetto di continuità è stato reinterpretato in chiave operativa. Non riguarda più l’identità geometrica, ma il rispetto dell’unicità dell’immobile, la contestualità tra demolizione e ricostruzione e l’utilizzo della volumetria preesistente. L’intervento deve avvenire sullo stesso lotto, in un rapporto unitario tra demolizione e nuova edificazione, senza alterare la morfologia complessiva del territorio.

3. Inquadramento normativo: l’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001

Norma cardine per la definizione della ristrutturazione edilizia è l’art. 3, comma 1, lett. d), del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001). Le modifiche introdotte dal c.d. “Decreto Semplificazioni” del  2020 hanno segnato un punto di svolta, ridefinendo i confini della categoria con l’esplicita ratio di promuovere la rigenerazione urbana, privilegiando la riqualificazione sostanziale del patrimonio edilizio rispetto a vincoli meramente formalistici.

Il legislatore ha scientemente operato il passaggio da un principio di “fedeltà al preesistente”, che imponeva un legame quasi identitario tra l’edificio demolito e quello ricostruito, a un nuovo principio di “neutralità morfologica”. Tale volontà legislativa, finalizzata a superare ostacoli formali per favorire interventi più sicuri, efficienti e sostenibili, ha trovato un primo, fondamentale indirizzo interpretativo nella circolare congiunta MIT–Funzione Pubblica del 2 dicembre 2020. Pur non avendo forza di legge, tale circolare ha anticipato alle amministrazioni l’orientamento poi consolidato in sede giurisdizionale.

Il testo vigente della norma, per quanto di interesse, recita:

“Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. […] Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 […] nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 […], gli interventi di demolizione e ricostruzione […] costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.”

Dalla lettura della norma emergono i seguenti elementi chiave:

• Possibilità di modificare: la nuova formulazione ammette esplicitamente che un intervento di demoricostruzione possa avvenire con variazioni di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
• Innovazioni ammesse: l’intervento può e deve integrare le innovazioni necessarie per l’adeguamento antisismico, l’accessibilità, l’installazione di impianti tecnologici e l’efficientamento energetico.
• Incrementi volumetrici: eventuali aumenti di volumetria sono ammessi solo se espressamente previsti da leggi specifiche o dagli strumenti urbanistici, spesso come premialità legate a obiettivi di rigenerazione urbana.
• Limite invalicabile: il vincolo sostanziale che rimane fermo è il rispetto della volumetria preesistente (fatti salvi gli incrementi premiali consentiti), che diviene il vero criterio discretivo.

Le nuove regole, che concedono ampia libertà progettuale, non si applicano ovunque. Il legislatore ha previsto specifiche e importanti eccezioni per tutelare il patrimonio storico, culturale e paesaggistico. In questi contesti, rimane in vigore il regime precedente, molto più restrittivo. I casi specifici sono:

• Immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 42/2004).
• Immobili ubicati nelle zone omogenee A (centri storici), o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.

Per queste categorie di immobili, la demoricostruzione è considerata “ristrutturazione edilizia” solo se vengono mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non sono previsti incrementi di volumetria.

L’evoluzione normativa ha così delineato un quadro più flessibile e funzionale, sul quale si è innestato l’intervento chiarificatore della giurisprudenza amministrativa di massimo grado.

4. L’Analisi della Sentenza del Consiglio di Stato n. 8542/2025

La sentenza n. 8542/2025 del Consiglio di Stato rappresenta il culmine di questo percorso evolutivo, fornendo un’interpretazione autorevole che dirime il contrasto giurisprudenziale sorto tra l’orientamento della giustizia amministrativa  e quello del giudice  penale. La decisione enuncia principi di diritto destinati a orientare le prassi delle amministrazioni e degli operatori.

4.1 Sul dogma della continuità

Il principio centrale affermato è il definitivo superamento del “dogma della continuità”. Il Consiglio di Stato lo afferma in termini inequivocabili:

“Il requisito della continuità con l’edificio preesistente, se preteso in termini assoluti, non trova fondamento nell’attuale testo dell’articolo 3 del Testo Unico Edilizia.”

E precisa ulteriormente il nuovo perimetro del concetto:

“Nella demoricostruzione non può pretendersi una continuità tra il nuovo edificio e quello precedente, se non nella misura in cui si rispetti l’unicità dell’immobile, la contestualità tra demolizione e ricostruzione e l’utilizzo della volumetria preesistente.”

Tali affermazioni sanciscono un cambio di paradigma. La “continuità” non è più intesa come identità geometrica o fisica, ma si trasforma in un concetto operativo: un legame funzionale e temporale che si sostanzia nell’unicità dell’intervento sul medesimo lotto e nel rispetto del volume esistente. Tale orientamento, peraltro, non è nuovo, ma consolida un indirizzo già tracciato dal Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Sicilia (sentenza n. 422/2025).

Di cruciale importanza è il contrasto esplicito che il Consiglio di Stato pone rispetto alla giurisprudenza penale, storicamente più restrittiva. I giudici amministrativi smentiscono tale orientamento rigido, riaffermando il primato del diritto amministrativo e del principio di legalità e buon andamento dell’azione amministrativa (art. 97 della Costituzione). L’amministrazione, si argomenta, deve applicare la legge secondo la sua ratio oggettiva — in questo caso, la promozione della rigenerazione urbana — e non può fondare i propri atti su interpretazioni restrittive e superate che ne frustrerebbero lo scopo.

Il cambio di prospettiva può essere sintetizzato nella seguente tabella:

Criterio di Valutazione	PRIMA della Sentenza 8542/2025	OGGI, dopo la Sentenza 8542/2025
Principio Guida	Dogma della continuità: l’intervento doveva essere fedele all’edificio preesistente.	Neutralità morfologica: l’intervento può avere caratteristiche molto diverse dal preesistente.
Modifica di Sagoma e Sedime	NON permessa: comportava la classificazione come “nuova costruzione”.	PERMESSA: rientra a pieno titolo nella ristrutturazione.
Vincolo Principale	Rispetto di sagoma, sedime e volumetria.	Rispetto della sola volumetria preesistente.

La sentenza, pertanto, fonda un nuovo e autorevole indirizzo interpretativo, allineando la giurisprudenza alla volontà del legislatore e fornendo uno strumento giuridico essenziale per la pianificazione delle operazioni edilizie.

4.2 Sul principio della neutralità come Criterio Guida

La Corte identifica il “minimo comune denominatore” che ha resistito a tutte le evoluzioni normative: l’intervento di ristrutturazione, per essere tale, deve risultare “neutro” sotto il profilo dell’impatto sul territorio nella sua dimensione fisica. Questo significa che, pur potendo portare a un organismo edilizio completamente diverso dal precedente per sagoma, prospetti e tipologia, l’operazione non deve comportare una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile demolito. La finalità, come confermato esplicitamente dall’art. 10 del D.L. n. 76/2020, rimane intrinsecamente “conservativa”, orientata al recupero del patrimonio esistente e al contenimento del consumo di suolo, non alla sua ulteriore compromissione.

L’applicazione di questi principi astratti al caso concreto, esaminata nella sezione seguente, ne chiarisce in modo inequivocabile le implicazioni pratiche per gli operatori del settore.

Sulla base del principio cardine della neutralità territoriale, la sentenza individua tre requisiti specifici e non derogabili che un intervento di demolizione e ricostruzione deve soddisfare per rientrare nella nozione di “ristrutturazione edilizia”.

1. Unicità dell’immobile: non è possibile accorpare volumi provenienti da manufatti diversi e distinti, così come non è ammesso frazionare un volume originario in più edifici di nuova realizzazione. La norma, infatti, presuppone un confronto tra un singolo organismo edilizio preesistente e un singolo organismo edilizio ricostruito. Qualsiasi operazione che cumuli volumetrie precedentemente espresse da corpi di fabbrica separati esorbita dalla ristrutturazione, in quanto altera la base di calcolo e l’impatto originario dell’edificio oggetto di recupero.
2. Contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione: per rientrare nella prima e principale ipotesi di “demo-ricostruzione”, è necessario che le due fasi — demolizione e successiva ricostruzione — siano concepite e legittimate dal medesimo titolo edilizio, configurando un’operazione unitaria e senza soluzione di continuità. Tale fattispecie si distingue nettamente da quella del ripristino di un edificio già demolito o crollato. In quest’ultimo caso, la “continuità” persa sul piano temporale deve essere recuperata attraverso una rigorosa prova della “preesistente consistenza” del fabbricato. La differenza è cruciale sul piano probatorio: in un progetto unitario, l’amministrazione può verificare lo stato dei luoghi prima dell’avvio della demolizione; nel secondo caso, l’intero onere probatorio si trasferisce sul privato, che deve fornire prove oggettive e verificabili (titoli edilizi pregressi, planimetrie, etc.) della consistenza originaria.
3. Divieto di trasformazioni ulteriori del territorio: il requisito in esame discende direttamente dal principio di neutralità. Esorbitano dalla ristrutturazione tutte quelle opere che, pur connesse alla riedificazione, non sono meramente funzionali al riuso del volume precedente ma comportano una trasformazione aggiuntiva della morfologia del territorio. Rientrano in questa casistica, ad esempio, gli sbancamenti significativi per la realizzazione di nuovi piani interrati non preesistenti, la creazione di rampe carrabili ex novo o la costruzione di rilevanti muri di contenimento, opere che modificano il profilo del suolo e qualificano l’intervento complessivo come una nuova costruzione.

 

5. Implicazioni operative e conclusioni

La pronuncia del Consiglio di Stato produrrà  effetti diretti e tangibili, offrendo maggiori certezze giuridiche agli operatori del settore e riducendo l’aleatorietà legata a interpretazioni discrezionali da parte delle amministrazioni. Le implicazioni operative sono le seguenti:

1. Libertà Progettuale: i progettisti sono ora legittimati a concepire interventi di sostituzione edilizia con una libertà architettonica e distributiva significativamente maggiore. Non essendo più vincolati alla sagoma o al sedime originari (al di fuori delle zone tutelate), è possibile ottimizzare la disposizione degli spazi e migliorare le prestazioni dell’edificio, senza il timore che tali modifiche comportino la riqualificazione dell’intervento in “nuova costruzione”.
2. Il Limite della Volumetria: si ribadisce con forza che il rispetto della volumetria preesistente (fatta salva ogni premialità espressamente prevista) diviene il parametro discretivo fondamentale e oggettivo per distinguere la ristrutturazione dalla nuova costruzione. Questo criterio deve guidare sia la progettazione sia la valutazione da parte degli uffici tecnici comunali. La vera “continuità” richiesta dalla norma è quella volumetrica, non quella formale.
3. Aggiornamento delle prassi amministrative: le amministrazioni comunali dovrebbero  adeguare le proprie prassi applicative a questo autorevole  orientamento. Di conseguenza, eventuali provvedimenti di diniego fondati sul superato “dogma della continuità” sono ora da considerarsi viziati da eccesso di potere e violazione di legge, e quindi suscettibili di essere impugnati con elevate probabilità di successo da parte dei ricorrenti.
4. Conferma dei Vincoli Specifici: è essenziale rammentare che il principio di neutralità morfologica non è assoluto. Nei contesti di pregio storico e architettonico (centri storici – zone A) e per gli immobili sottoposti a tutela diretta ai sensi del d.lgs. 42/2004, le regole restrittive rimangono pienamente in vigore, imponendo il mantenimento delle caratteristiche originarie dell’edificio.

Alla luce di quanto esposto, si deve ritenere e si afferma che un intervento di demolizione e ricostruzione, anche se realizzato con sagoma, prospetti e sedime diversi dall’originale, deve essere qualificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001, a condizione che sia rispettata la volumetria preesistente, che vi sia contestualità tra demolizione e ricostruzione e che l’immobile non ricada nelle specifiche eccezioni previste per i beni vincolati. La sentenza n. 8542/2025 del Consiglio di Stato ha definitivamente consacrato il principio di neutralità morfologica, fornendo uno strumento interpretativo chiaro, stabile e favorevole alla rigenerazione del patrimonio edilizio nazionale.

6. Conclusioni: vademecum per i Professionisti del settore

Questa sezione finale funge da sintesi operativa, traducendo le complesse argomentazioni giuridiche della sentenza del Consiglio di Stato in un vademecum pratico per architetti, ingegneri, e sviluppatori, al fine di orientare correttamente la progettazione e la scelta del titolo edilizio.

1. Verificare l’Unitarietà del Progetto: prima di qualificare un intervento come “demo-ricostruzione”, è imperativo assicurarsi che demolizione e ricostruzione siano concepite come un’unica operazione, da presentare e legittimare sotto un unico titolo edilizio. Una demolizione già avvenuta in passato sulla base di un titolo autonomo esclude in radice questa possibilità e apre lo scenario, del tutto distinto, del “ripristino di edificio demolito”, che impone al proponente oneri probatori documentali molto più stringenti sulla consistenza originaria del fabbricato.
2. Rispettare l’Integrità Volumetrica dell’Edificio Originario: è necessario astenersi da qualsiasi operazione di accorpamento di volumi provenienti da manufatti fisicamente distinti, anche se fossero legati da un vincolo pertinenziale. Analogamente, è precluso il frazionamento del volume di un singolo edificio originario in più corpi di fabbrica separati. La ristrutturazione presuppone il recupero di un singolo e specifico organismo edilizio.
3. Valutare l’Impatto sul Suolo: il principio di “neutralità territoriale” rappresenta un limite sostanziale invalicabile. Qualsiasi opera che modifichi la morfologia del terreno in modo permanente e che non sia strettamente funzionale alla riedificazione del volume preesistente (come nuovi piani interrati, sbancamenti estesi, nuove rampe di accesso o muri di contenimento significativi) farà inevitabilmente qualificare l’intervento come una nuova costruzione.
4. La Scelta del Titolo Edilizio e le Conseguenze Penali: in presenza anche di uno solo degli elementi critici sopra descritti (mancanza di contestualità, accorpamento di volumi, o trasformazione ulteriore del suolo), l’intervento deve essere qualificato come “nuova costruzione”. Di conseguenza, esso dovrà essere assoggettato al regime del Permesso di Costruire. L’utilizzo improprio della SCIA alternativa non è una mera irregolarità procedurale: nel caso di specie, la Procura della Repubblica di Milano ha ritenuto che tale condotta integrasse il reato di abuso edilizio, disponendo il rinvio a giudizio. Ciò trasforma un rischio astratto in una concreta e gravissima conseguenza penale per il proponente e per i tecnici asseveranti.

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