Riforma del TU edilizia: le promesse del Ddl 2332 tra ambizioni e rischi

Il Ddl nella sua relazione accompagnatoria, enfatizza la sostenibilità urbana, l’inclusività e la resilienza, promuovendo un approccio olistico alla progettazione che consideri l’impatto ambientale e sociale.

Si punta a una semplificazione dei procedimenti amministrativi, con l’adozione di un testo unico e la digitalizzazione delle pratiche, mirando a un consumo di suolo pari a zero e alla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente

L’iniziativa legislativa non è un semplice tentativo di modifica, ma traspare in approccio diverso al fine di affrontare in maniera organica e risolutiva le problematiche accumulate nel tempo, offrendo un quadro normativo che sia coerente con le sfide attuali e future del Paese.

L’obiettivo primario è superare la frammentazione e la complessità delle leggi che hanno finora regolato il settore, incluso il Testo Unico del 2001, che è stato novellato innumerevoli volte, generando criticità procedurali e autorizzative per pubbliche amministrazioni, operatori economici e professionisti.

La necessità di un riordino normativo

Il settore dell’edilizia e delle costruzioni in Italia è stato a lungo caratterizzato da una molteplicità di leggi disorganiche che hanno reso il quadro normativo farraginoso e di difficile interpretazione; il “caso Milano” né è un classico esempio.

Tutto ciò ha generato una serie di criticità procedurali e autorizzative che rallentano l’azione della pubblica amministrazione e complicano il lavoro di operatori economici e professionisti.

Il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), nonostante le sue intenzioni iniziali, è stato oggetto di così tante modifiche da perdere la sua organicità e chiarezza.

La proposta di legge riconosce questa “improrogabile necessità” e si pone come un intervento legislativo di “massima priorità”.

L’intento è quello di superare in modo organico le problematiche esistenti, attualizzando le norme per renderle coerenti con l’attuale contesto territoriale, sociale ed economico del Paese.

Ciò significa non solo semplificare l’esistente, ma anche proiettare il settore verso una visione più moderna e sostenibile, capace di rispondere alle esigenze di una società in continua evoluzione.

Principi guida e obiettivi chiave della riforma

La riforma è guidata da una serie di principi e obiettivi ambiziosi, che vanno ben oltre la mera semplificazione amministrativa, mirando a una trasformazione profonda del settore edilizio e urbanistico:

• Quadro Normativo Organico e Semplificazione: L’obiettivo centrale è l’adozione di un Testo Unico della disciplina legislativa in materia edilizia, che operi una ricognizione delle norme statali vigenti, aggiornando e semplificando il linguaggio normativo all’interno di un quadro giuridico coerente e sistematico [1, 14a]. Questo dovrebbe ridurre le “criticità procedurali e autorizzative” che attualmente affliggono il settore.
• Consumo di Suolo a Saldo Zero e Qualità Urbanistico-Ambientale: Un principio fondamentale è la promozione di una progettazione consapevole volta al “consumo di suolo a saldo zero”. Ciò implica una priorità per gli interventi di adeguamento funzionale del patrimonio esistente e la possibilità di edificare nuove costruzioni tramite demolizioni, limitando l’espansione su suolo non edificato.
• Approccio Olistico per Città Sostenibili: La pianificazione e la costruzione edilizia e urbana sostenibile devono valorizzare lo “storico rapporto tra l’umano e l’urbano”, adottando un approccio olistico per creare città ambientalmente responsabili, socialmente inclusive ed economicamente sostenibili. L’obiettivo è soddisfare i bisogni delle generazioni attuali e future, preservando le risorse e riducendo al minimo il degrado ambientale.
• Sostenibilità e Resilienza: Questi sono obiettivi chiave che incoraggiano l’innovazione e il sostegno alle imprese locali per promuovere la diversità economica all’interno della città. La progettazione deve avere una “visione a lungo termine”, anticipando i cambiamenti per creare città adattabili, con leggi di zonizzazione flessibili, infrastrutture a prova di futuro e progetti resilienti al clima.
• Centralità e Qualità del Progetto: Il progetto è considerato una “missione culturale” per la costruzione della qualità, protesa ai “bisogni sociali, emotivi e psicologici della popolazione”. Una buona progettazione edilizia e degli spazi urbani influisce positivamente sulla personalità individuale e collettiva, tutelando la salute fisica e mentale dei cittadini.
• Principio “Do No Significant Harm” (DNSH): La pianificazione urbana sostenibile deve considerare l’impatto sull’ambiente, secondo il principio di non arrecare un danno significativo agli obiettivi ambientali, in conformità con il regolamento (UE) 2020/852.
• Inclusione delle Diversità e Servizi ai Cittadini: La riforma promuove l’inclusione delle diversità, la presenza di servizi adeguati ai cittadini, una rete di trasporti che aumenti la sostenibilità sociale e ambientale, e l’integrazione di diverse funzioni e attività nello spazio urbano. L’equità sociale è un “principio cardine” per creare città “accoglienti e accessibili a tutti i fruitori”.
• Innovazione Tecnologica: L’innovazione tecnologica è vista come un “criterio fondamentale” per la pianificazione, la progettazione e la costruzione dei luoghi urbani, garantendo il benessere equo e sostenibile degli individui.
• Valorizzazione dell’Autonomia Comunale e Definizione dei LEP: La legge delega intende valorizzare l’autonomia regolamentare e organizzativa dei comuni e definire i livelli essenziali delle prestazioni.

Implicazioni per la sostenibilità urbana futura

La riforma avrà un impatto significativo sulla sostenibilità delle città italiane, grazie a un approccio integrato che mira a ridurre l’impronta ecologica e a promuovere l’efficienza:

• Gestione del Suolo e Riqualificazione: La priorità al “consumo di suolo a saldo zero” e agli “interventi di adeguamento funzionale del patrimonio esistente” significa che la crescita urbana sarà orientata verso la rigenerazione e il riuso dell’esistente, piuttosto che verso l’espansione su nuove aree. Ciò implica una maggiore attenzione alla riqualificazione di aree industriali dismesse e alla riorganizzazione funzionale di tessuti edilizi degradati o incompiuti.
• Efficienza Energetica, Sismica e Idrica: Saranno previste disposizioni specifiche per promuovere l’efficientamento energetico, sismico e idrico delle costruzioni. Questo contribuirà a ridurre i consumi energetici, a migliorare la sicurezza degli edifici e a ottimizzare l’uso delle risorse idriche, in linea con gli obiettivi di sostenibilità ambientale.
• Benessere Ambientale Indoor e Gestione Rifiuti: La riforma si occuperà anche del benessere acustico, della gestione dell’inquinamento elettromagnetico e dell’esposizione alle radiazioni ionizzanti, migliorando la qualità degli ambienti interni. Inoltre, verranno introdotte disposizioni per la gestione dei rifiuti derivanti dall’attività edilizia e per la valutazione e certificazione della sostenibilità ambientale delle costruzioni, promuovendo pratiche circolari e responsabili.
• Resilienza Climatica: L’enfasi sulla resilienza al clima nella progettazione e nella pianificazione urbana si tradurrà in infrastrutture e progetti più robusti e adattabili ai cambiamenti climatici, riducendo i rischi e i costi associati a eventi estremi.

Implicazioni per l’inclusività urbana futura

L’inclusività è un pilastro della riforma, che mira a creare città più eque, accessibili e capaci di rispondere ai bisogni di tutti i cittadini:

• Equità Sociale e Accessibilità Universale: La riforma promuove il principio di “equità sociale” come “cardine nella pianificazione urbana sostenibile”. L’obiettivo è creare città “accoglienti e accessibili a tutti i fruitori”, garantendo che “le infrastrutture e i servizi siano vantaggiosi per individui provenienti da contesti sociali diversi” e “fruibili da tutte le categorie di cittadini”.
• Eliminazione delle Barriere Architettoniche: Saranno introdotte disposizioni specifiche per l’eliminazione o il superamento delle barriere architettoniche nelle costruzioni. Questo è un passo cruciale per garantire la piena accessibilità e autonomia a persone con disabilità, migliorando la qualità della vita di un’ampia fetta della popolazione.
• Qualità della Vita e Senso di Comunità: La “centralità della progettazione” non è solo estetica, ma è vista come un mezzo per rispondere ai “bisogni sociali, emotivi e psicologici della popolazione”, influenzando positivamente la “personalità individuale e collettiva” e tutelando la “salute fisica e mentale dei cittadini”. Si vuole promuovere un “senso di appartenenza, di sicurezza” e una maggiore propensione sociale allo scambio attraverso l’integrazione di diverse funzioni e attività nello spazio urbano, che contribuiscono a una migliore “salute fisica e cerebrale”.
• Diversità Economica e Inclusione Sociale: La promozione della sostenibilità e della resilienza incoraggia anche il sostegno alle imprese locali per promuovere la “diversità economica all’interno della città”, contribuendo indirettamente a una maggiore inclusione lavorativa e sociale.

Aree di intervento specifiche

La proposta di legge delega individua diverse aree specifiche di intervento per raggiungere i suoi obiettivi:

• Definizione di Principi Fondamentali: Saranno individuati e definiti i principi fondamentali della legislazione statale in materia di governo del territorio e di pianificazione urbanistica, inclusa la struttura e gli effetti dei piani urbanistici, nonché le misure di perequazione e i diritti edificatori.
• Disciplina delle Attività Edilizie: Saranno definiti i principi fondamentali relativi a una vasta gamma di aspetti, tra cui:

1. Limiti di distanza tra i fabbricati e contenuti dei regolamenti edilizi comunali.
2. Limiti di deroga a leggi esistenti, favorendo la riqualificazione del patrimonio edilizio.
3. Regime giuridico degli interventi realizzati da pubbliche amministrazioni e privati su aree demaniali.
4. Disciplina dell’attività edilizia in assenza di pianificazione.
5. Documentazione attestante lo stato legittimo degli immobili, valorizzando il ruolo dei tecnici abilitati.
6. Categorie di intervento urbanistico-edilizio, distinguendo tra trasformazione del territorio, trasformazione e adeguamento funzionale del patrimonio esistente, opere minori e manufatti privi di rilevanza edilizia.
7. Regimi amministrativi (permesso di costruire, SCIA, attività edilizia libera), secondo canoni di proporzionalità e gradualità.
8. Permesso di costruire in deroga per interventi di interesse pubblico, rigenerazione urbana e riqualificazione di aree dismesse.
9. Disposizioni su varianti in corso d’opera, mutamenti di destinazione d’uso (in assenza di opere edilizie), utilizzazione temporanea di edifici e aree.
10. Disciplina del contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, della certificazione di agibilità.
11. Vigilanza sulle costruzioni, accertamento di conformità, provvedimenti sanzionatori e tolleranze di costruzione.
12. Regime civilistico degli atti giuridici relativi a edifici abusivi e disposizioni fiscali dell’attività edilizia.

Strumenti legislativi

La proposta di legge delega individua diversi strumenti legislativi per raggiungere i suoi obiettivi:

• Semplificazione Amministrativa e Digitalizzazione: Verrà garantita la semplificazione dei procedimenti amministrativi tramite la loro digitalizzazione e informatizzazione. Questo include la riduzione degli oneri documentali per i privati, l’istituzione di uno sportello unico e l’acquisizione d’ufficio di documenti e dati già in possesso delle pubbliche amministrazioni [23i, 24l]. Saranno definiti e aggiornati modelli procedurali uniformi per istanze, segnalazioni e comunicazioni in materia edilizia, tramite accordi in Conferenza Unificata.
• Mappa Conoscitiva e Fascicolo del Fabbricato: Si prevede la creazione di una “mappa conoscitiva di dettaglio” di tutte le costruzioni esistenti, sotto forma di fascicolo del fabbricato. Questo strumento sarà fondamentale per la gestione e la manutenzione del patrimonio edilizio.
• Sicurezza e Stabilità delle Costruzioni: Saranno riordinate e aggiornate le disposizioni sulla resistenza e stabilità delle costruzioni, includendo norme tecniche, zonazione sismica, classi di rischio, definizione di ruoli e responsabilità, adempimenti tecnico-amministrativi, controlli, sanzioni e l’istituzione di un’anagrafe delle costruzioni.

Il percorso legislativo e l’implementazione

La delega al Governo prevede l’adozione di uno o più decreti legislativi entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge.

Questi decreti saranno elaborati su proposta del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con altri Ministeri chiave (Affari Regionali, Pubblica Amministrazione, Riforme Istituzionali, Economia e Finanze), previa intesa in Conferenza Unificata e acquisizione del parere del Consiglio di Stato.

Gli schemi dei decreti saranno poi trasmessi alle Camere per i pareri delle Commissioni parlamentari competenti.

Entro ventiquattro mesi dall’entrata in vigore dei decreti legislativi, il Governo potrà adottare disposizioni integrative e correttive, garantendo un processo di affinamento continuo della normativa.

La legge prevede inoltre una disciplina transitoria per salvaguardare i procedimenti avviati prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina e indica esplicitamente le norme da abrogare, assicurando chiarezza e continuità.

La compatibilità con gli statuti delle regioni a statuto speciale e delle province autonome sarà anch’essa garantita.

Conclusione

La proposta di legge n. 2332 rappresenta una riforma di portata storica per il settore edilizio italiano.

Attraverso la creazione di un quadro normativo organico e semplificato, l’Italia si prepara ad affrontare le sfide della sostenibilità ambientale, dell’inclusività sociale e della resilienza urbana.

Ponendo al centro la qualità del progetto e il benessere dei cittadini, la riforma mira a costruire non solo edifici, ma città più vivibili, eque e in armonia con l’ambiente, proiettando il Paese verso un futuro in cui il “rapporto tra l’umano e l’urbano” sia valorizzato e tutelato.

Questo ambizioso progetto legislativo ha il potenziale di migliorare significativamente la qualità della vita e lo sviluppo economico sostenibile delle comunità italiane.