Finalità, struttura, profili e dati conoscitivi: i contenuti del fascicolo del fabbricato

Finalità

La conoscenza delle caratteristiche di un edificio è di sicuro interesse per tutti gli operatori del comparto edilizio, sia dal punto di vista del controllo della sicurezza, e quindi del corretto uso e manutenzione di un bene immobiliare, sia ai fini di una valutazione tecnica ed economica.

Un bene immobiliare, infatti, nuovo o datato che sia, deve essere conosciuto per lo meno nelle sue caratteristiche peculiari in modo da garantire:

a. la conservazione, l’aggiornamento e la trasmissione (in caso di passaggio di proprietà) della documentazione «di progetto», cioè dei documenti che segnalino le eventuali variazioni apportate nel corso del tempo in particolare a componenti strutturali o impiantistici;

b. il controllo del corretto uso da parte di proprietari ed utilizzatori, in modo da evitare usi impropri che possano danneggiare o variare il comportamento dell’edificio o di sue parti;

c. la verifica del corretto mantenimento nel corso del tempo di singole parti/componenti e dell’edificio nel suo insieme, al fine di mantenere o migliorare le prestazioni, la sicurezza d’uso e, di conseguenza il valore economico dell’immobile;

d. la disponibilità immediata, a costi limitati, di dati ed informazioni sullo stato di fatto e la «composizione» dell’edificio e delle sue parti, qualora interessate a controlli e verifiche a seguito di incidenti o a scopo conoscitivo, preventivamente ad interventi manutentivi o di recupero;

e. la certificazione di un’efficienza documentale e tecnica dell’edificio e delle sue parti nel corso del tempo e delle variazioni in cui può incorrere un immobile.

Struttura

Il Fascicolo contiene tutte le informazioni utili e indispensabili per diversi livelli di conoscenza: progettuali, strutturali, geologici, sismici, impiantistici e in materia di sicurezza.

In particolare restituisce informazioni di sintesi nei seguenti ambiti:

a. dati anagrafici in relazione alla localizzazione del bene nel territorio, alla scheda catastale, alle dimensioni del bene (superfici, volumi, n. appartamenti, vani scala, ..), eventuali riferimenti a valori immobiliari, a finanziamenti in atto, ammortamento, costi di gestione;

b. dati tecno-tipologici, sulla base di una descrizione delle caratteristiche costruttive di un edificio e delle sue parti, con indicazione delle quantità di parti d’opera, in fase d’uso del bene (questa parte del documento deve essere aggiornata con informazioni sull’evoluzione delle condizioni dell’edificio e delle sue parti, oltre che mantenere memoria di interventi significativi su elementi importanti (ad esempio parti strutturali);

c. dati su materiali e componenti utilizzati nell’edificio in modo tale da poterne valutare il comportamento nel corso del tempo;

d. dati su tutti i cambiamenti e sulle modifiche significative per l’intero edificio o per alcune delle sue parti, siano essi di tipo manutentivo (interventi su elementi strutturali, impiantistici) o anche amministrativo (variazione destinazione d’uso) che possono essere la causa di variazioni nelle regole d’uso del bene, da mantenere evidenziate in una specifica tabella di sintesi.

Per ciascuno di questi ambiti è possibile fare riferimento ai documenti prodotti nella fase di realizzazione così come nei successivi interventi di modifica eseguiti, in molti casi certificativi della legalità e del corretto e buon esito degli stessi.

Profili e dati conoscitivi

Premessa essenziale è che, per le opere private, tale anagrafe delle costruzioni deve raccordarsi con il sistema informativo nazionale di interoperabilità con le banche dati in possesso di tutti gli enti terzi.

Lo scopo del fascicolo digitale della costruzione è quello di concorrere al raggiungimento di un più elevato livello di affidabilità delle costruzioni mediante la raccolta organica di informazioni, anche disomogenee, prodotte da:

• professionisti abilitati
• o in possesso della pubblica amministrazione.

Tali informazioni raccolte nel fascicolo riguarderanno in particolare i profili:

• urbanistici,
• edilizi,
• vincolistici
• catastali,
• strutturali,
• impiantistici,
• prestazionali,
• nonché ogni altro elemento utile alla conoscenza dello stato di fatto della costruzione.

Il fascicolo, deve essere redatto esclusivamente in formato digitale e deve concorrere, mediante la raccolta di dati conoscitivi sul patrimonio edilizio alla prevenzione:

• del rischio idraulico,
• del rischio idrogeologico,
• del rischio sismico,
• altre sorgenti di rischio

contribuendo alla messa a punto di forme di classificazione e di azioni per la riduzione dei predetti rischi.

Il fascicolo, deve operare secondo i principi e le tecnologie della cooperazione applicativa di cui all’articolo 73 del Codice dell’amministrazione digitale, rispettando e favorendo la raccolta e lo scambio di informazioni secondo i criteri degli open data; poi, avendo lo stesso una natura virtuale, non crea nuova allocazione di informazioni e non ne causa duplicazione, avendo il solo scopo di rendere disponibili, anche con diverse modalità, le informazioni raccolte fino al momento della sua consultazione.

Inoltre può assumere funzioni e contenuti via via crescenti nel tempo per adattarsi a mutate esigenze socio-economiche ed è implementato in modo indipendente dalle caratteristiche del sistema hardware impiegato per la sua consultazione.

Lo stesso poi, può essere liberamente consultabile, fatta salva la possibilità di prevedere sezioni a consultazione limitata ed è coerente con i principi di rispetto della privacy e della cyber-security, nonché con i criteri di economicità del procedimento amministrativo.

Per quanto riguarda la struttura ed i suoi contenuti è necessario che vengano definiti dal MIT con specifico regolamento.

Successivamente il Governo, le Regioni e le Autonomie locali, in attuazione del principio di leale collaborazione, dovranno concludere, in sede di Conferenza unificata, accordi ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997 n. 281, o intese ai sensi dell’articolo 8 della legge 5 giugno 2003, n. 131, per l’adozione di uno schema di fascicolo digitale della costruzione tipo, al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti.

In questo processo è auspicabile il coinvolgimento dei Consigli nazionali delle professioni tecniche e le rappresentanze delle imprese costruttrici e delle associazioni di categoria interessate tra cui l’UNITEL, l’unione nazionale dei tecnici degli enti locali.

Il fascicolo digitale della costruzione deve essere redatto ogni qualvolta si realizzi una nuova costruzione, sia pubblica che privata, e deve essere altresì redatto o aggiornato ogni qualvolta si eseguano su una costruzione esistente, sia pubblica che privata, interventi che richiedano un titolo abilitativo.

Invece, per le costruzioni esistenti prive del fascicolo, sulle quale non si intervenga, lo stesso deve essere comunque redatto entro un frame temporale per tutti quegli edifici di interesse strategico e opere infrastrutturali la cui funzionalità durante gli eventi sismici assume rilievo fondamentale per le finalità di protezione civile, nonché edifici e opere infrastrutturali che possono assumere rilevanza in relazione alle conseguenze di un loro eventuale collasso.

Il tutto può essere finalizzato allo scopo anche per l’ottenimento di benefici contributivi, fiscali o assicurativi.

Da un punto di vista di affidabilità strutturale delle costruzioni, il fascicolo digitale potrebbe essere utile a raggruppare una serie di informazioni e dati, cosi come indicato nella bozza di riforma del TUE:

a. classificazione del sito:

• zona,
• coordinate geografiche,
• categoria di sottosuolo,
• condizioni topografiche,
• categoria di esposizione,
• classe di rugosità;

 

b. classificazione della costruzione:

• classe di rischio,
• classe d’uso,
• vita nominale,
• categoria d’uso;

c. caratteristica, comportamento e tipologia strutturale:

• regolarità in pianta e in altezza,
• comportamento strutturale non dissipativo e dissipativo,
• tipologia strutturale: calcestruzzo, acciaio, acciaio-calcestruzzo, legno, muratura

d) strutture di fondazione;

e) strutture di elevazione.

I documenti tecnici e amministrativi devono comprendere:

a) titolo abilitativo delle opere e lavori strutturali (autorizzazione, deposito);

b) relazione a strutture ultimate, con allegati disegni “as built”;

c) certificato di collaudo statico, o dichiarazione di regolare esecuzione, o certificato di idoneità strutturale.

Nel caso di aggiornamento del fascicolo a seguito di un intervento di carattere strutturale, devono essere evidenziate in particolare le modifiche apportate con l’intervento alla classificazione sismica ed al comportamento strutturale della costruzione, con indicazione del nuovo livello di affidabilità raggiunto.

Conclusioni 

Dopo aver illustrato uno dei temi prioritari per la riforma del testo unico dell’edilizia, nei prossimi articoli andremo ad approfondire e a sviluppare (con un approccio sistematico e propositivo) l’altro tema di assoluta importanza per lo sviluppo del paese Italia di cui si parla da anni: l’Introduzione di portali informatici unici nazionali per la gestione dei procedimenti amministrativi, mattone indispensabile per giungere all’Unicità delle piattaforme ed interoperabilità dei dati, elementi inscindibili per raggiungere quella omogeneità ed unitarietà nazionale che le norme ad oggi ci impongono sul territorio italiano.

Vedremo quali sono le difficoltà ad oggi e le criticità applicative di tale “rivoluzione” informatica, al fine di apportare un contributo utile per la redazione del futuro testo unico delle costruzioni.