Interventi sopra il miliardo, c’è l’autorizzazione unica. Il commissario può variare altezze, densità e distanze

Moltissime – e disposte in modalità piuttosto confusa – sono le norme che nel decreto legge per il Piano casa varato dal governo il 30 aprile prevedono semplificazioni procedurali, vere o presunte, premi volumetrici, aumenti delle superfici utili, incentivi vari. Ma quello che balza agli occhi immediatamente è il regime davvero straordinario previsto dall’articolo 9 soltanto per i programmi infrastrutturali di edilizia integrata di importo superiore al milione di euro, proposti da investitori esteri.

Questo regime fa perno su una dichiarazione di “preminente interesse strategico nazionale” e su un commissario straordinario nominato ad hoc per seguire il singolo programma. A lui è data la possibilità di approvare gli interventi con autorizzazione unica (già concessa nelle settimane scorse al supercommissario per gli stadi) che sostituisce tutte le altre autorizzazioni necessarie per avviare le opere. E soprattutto – siamo al comma 3 dell’articolo 10 della bozza circolata in questi giorni – per i programmi sopra il miliardo “in ogni caso il Commissario all’uopo nominato provvede quanto alla valutazione dell’impatto urbanistico, avuto riguardo a mobilità, servizi sociosanitari, scuole, asili, sottoservizi; per le determinazioni riguardanti i limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra i fabbricati, anche ai sensi del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444; nonchè per le destinazioni d’uso ammissibili”. Poteri così estesi in Italia non si erano visti prima neanche per la Protezione civile: questi commissari potranno, infatti, ridefinire densità edilizie, altezze e distanze tra fabbricati e gli standard urbanistici classici “anche” ai sensi del Dm 1444/1968, quindi non attenendovisi necessariamente in modo integrale.

Se poi si volesse tentare una definizione di “programmi infrastrutturali di edilizia integrata”, questa nuova creatura del Piano casa, si dovrebbe intendere che in uno stesso programma possono essere inserite residenze ma anche interventi di rigenerazione urbana in senso ampio, opere infrastrutturali, interventi di edilizia pubblica in senso lato. Qui viene in aiuto l’articolo 10, comma 7-ter, del decreto legge 76/2020,  pure richiamato all’interno dell’articolo 8 del Dl Piano casa, laddove si riferisce a “infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture e residenze sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere ed edilizia residenziale sociale” che possono essere realizzati “mediante interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia o di demolizione e ricostruzione” e che “possono prevedere un incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente”.

Forse una liberalizzazione radicale, più che una semplificazione, ma non per tutti, anche nell’ambito dell’edilizia residenziale sociale che dovrebbe favorire la partecipazione privata di soggetti privati anche di minori dimensioni, oltre che di grandi investitori della finanza. E siccome le condizioni imposte per questi interventi di edilizia sociale sembrano proibitive a prima vista – l’enorme quota del 70% di ciò che viene realizzato deve essere vincolato a edilizia convenzionata, con la previsione di sconti minimi del 33% sia del canone di affitto che del prezzo di vendita rispetto al libero mercato, con un vincolo addirittura di 30 anni – il sospetto è che proprio in semplificazioni così altrettanto radicali si possano trovare le convenienze a operare, oltre al fatto che nell’edilizia integrata può rientrare di tutto, almeno nella quota del 30% “libera”.

Non si possono però dare valutazioni definitive su una bozza che è certamente in corso di riscrittura e che solo nei giorni prossimi dovrebbe assumere un assetto più stabile e forse più ordinato.

Resta il punto fondamentale: perché semplificazioni così radicali sono riservate solo a programmi “integrati” superiori ai 100 milioni di euro?