Lo sviluppo immobiliare, i processi autorizzativi, la Rigenerazione Urbana e la digitalizzazione: il Progetto di Ricerca Europeo CHEK
Le recenti controversie urbanistiche e vicende giudiziarie relative alla rigenerazione urbana nel Comune di Milano pongono all’attenzione la possibilità che la digitalizzazione dei processi autorizzativi attinenti allo sviluppo immobiliare possa offrire, seppure parzialmente, elementi positivi a supporto di un miglioramento dei processi decisionali, anche con riferimento ai temi dell’impatto sociale delle politiche edificatorie e del contrasto alla gentrificazione.
Il giorno 2 Settembre 2025, dalle ore 9 alle ore 13, un webinar (qui il link all’iscrizione) permetterà di conoscere pubblicamente i risultati operativi finali del Progetto Europeo CHEK, dedicato alla semi automazione dell’istruttoria per il rilascio dei titoli abilitativi nell’edilizia privata, finanziato dalla Commissione Europea, assieme a due Programmi di Ricerca gemelli, ACCORD e DigiChecks.
Tali esiti si concretano in casi dimostrativi applicati a casi nella Repubblica Ceca, in Italia e in Portogallo.
CHEK, di cui l’Università degli Studi di Brescia è partner, ha l’obiettivo di offrire prime soluzioni integrate per la interpretazione dei regolamenti edilizi nell’ottica degli algoritmi, per la formulazione dei corrispondenti requisiti informativi, per la definizione dei livelli di fabbisogno informativo rivolti ai progettisti e per la configurazione delle regole di controllo dei progetti, redatti con la modellazione informativa, il BIM, per permettere, pertanto, un accertamento di conformità semi automatico da parte delle amministrazioni comunali.
La specificità di CHEK, di cui TU Delft è PI, pur essendo limitato al Digital Building Permit (circoscritto, per l’Italia, al permesso di costruire, ma estendibile alla CILA e alla SCIA), è che tratti della determinazione di aspetti semantici (ontologie, modelli di dati, e così via) sia per il livello urbanistico (colla presenza nella compagine di ricerca di OGC) sia per il livello edilizio (con la partecipazione di buildingSMART International).
Di conseguenza, una volta, tra poche settimane, ultimato il programma triennale scientifico, sarà necessario, con la DG GROW, presso la Commissione, e presso il CEN iniziare una riflessione e sulla contestualizzazione del tema, già introdotto nella Transition Pathway.
Facendo seguito al caso milanese, si potrebbe immaginare che una parte delle procedure istruttorie e verificative digitalizzate siano introdotte nel prossimo Testo Unico sull’Edilizia Privata e in specifici disposti legislativi sulla Rigenerazione Urbana.
Alcune soluzioni tecnologiche per la verifica di conformità, indagate dall’Università degli Studi di Brescia, come per la conformità tra la distanza tra due edifici oppure in rapporto all’altezza di uno stabile, saranno già oggetto di dimostrazione il 2 Settembre, applicate dal Comune di Ascoli Piceno, anch’esso partner del programma di ricerca.
Gli esiti del programma non riguardano, peraltro, solo l’istruttoria di un permesso di costruire, ma vertono anche sulla riconfigurazione dei processi gestionali in merito attuati dalle municipalità, anche con il supporto dell’Intelligenza Artificiale, grazie all’operato del Fraunhofer Italia.
Sullo stesso aspetto è stata pure messa a punto una metodologia per la valutazione della maturità digitale delle municipalità.
Gli stessi argomenti sono ora in corso di ulteriore sviluppo all’interno di un programma di ricerca di interesse nazionale, vale a dire di un PRIN, finanziato dal PNRR, denominato Digiter, che coinvolge, oltre all’Università degli Studi di Brescia, il Politecnico di Milano (capofila), il Politecnico di Bari, l’Università degli Studi Federico II di Napoli.
L’ateneo bresciano, in esso, in collaborazione con l’Università degli Studi di Pisa, sta sviluppando soluzioni avanzate, basate sui modelli linguistici e su altre modalità correlate, sia per la modellazione dei processi autorizzativi sia per la verifica semi automatica dei progetti, fondata sulla predisposizione di livelli di fabbisogno informativo (LOIN) e di specifiche per la produzione informativa (IDS).
La messa a punto di ulteriori soluzioni, ancor più avanzate, potrà essere supportata e finanziata nei prossimi anni, a partire dalla pianificazione urbanistica attuativa, a vantaggio delle amministrazioni comunali, per l’autotutela dei professionisti e a garanzia dell’affidabilità degli accertamenti e della loro tempistica, per gli sviluppatori immobiliari e per i loro investitori e finanziatori.
Soluzioni avanzate potrebbero, infine, consentire una maggiore trasparenza del processo decisionale e una miglior comprensione nel dibattito pubblico da parte delle istituzioni pubbliche e delle comunità interessate.
A questo proposito, qualora la Gestione Informativa Digitale (GID) fosse introdotta nel prossimo Testo Unico per l’Edilizia, così come lo è stata nel Codice dei Contratti Pubblici, sarebbe urgente, sulla scorta del Regolamento Edilizio Tipo, procedere alla riscrittura delle prescrizioni attinenti al piano attuativo e dei contenuti tecnici del regolamento edilizio.
Per quanto, naturalmente, molti risvolti della Rigenerazione Urbana non possono essere esclusivamente sottoposti a logica digitale, la sua i plementazio e contribuirebbe a rendere meno ambigua l’interpretazione dei vincoli legislativi e normativi.
