La SPINTA del Superbonus: valori degli immobili più alti e salti di classe

Superbonus 110%, gioie e dolori. Se la Corte dei conti ha messo nero su bianco l’impatto dei bonus edilizi sul bilancio dello Stato costato, tra il 2020 e il 2024, circa 165  miliardi (ma finora sono stati compensati meno di 100 miliardi. Il resto, oltre 130 miliardi, graverà sulle casse pubbliche nei prossimi anni) continuano a farsi sentire gli effetti positivi della misura sul patrimonio edilizio italiano.

In particolare, gli interventi di riqualificazione energetica hanno determinato non solo una riduzione dei consumi energetici e delle emissioni di CO₂, ma anche un significativo incremento del valore delle unità abitative coinvolte, pari al +10% circa rispetto al valore immobiliare pre-riqualificazione.

Non solo. Il Superbonus 110% ha incentivato la realizzazione di interventi integrati, che si sono dimostrati particolarmente efficaci nel miglioramento delle performance energetiche con “salti energetici oltre le aspettative”.

L’impatto del superbonus sulla riqualificazione dei condomini

A scattare la fotografia degli effetti prodotti sul comparto è il team Research & Data Intelligence di Patrigest del gruppo Gabetti che, insieme a Gabetti Lab, ha condotto uno studio sull’impatto che il Superbonus 110% ha avuto sulla riqualificazione energetica dei condomini. L’analisi ha riguardato 4.081 unità immobiliari (202 condomini) distribuiti su tutto il territorio nazionale, di cui il 37% ubicati nei capoluoghi e il restante 63% in centri di provincia, con una maggioranza degli immobili coinvolti costituita da piccoli condomini (63,9%).

L’investimento totale ammonta a 159 milioni (di cui 6 milioni investiti direttamente dalle famiglie), con un intervento medio pari a 756.549 euro per condominio, equivalente a circa 60.239 euro per singola unità abitativa. La maggior parte degli immobili coinvolti è costituita da piccoli condomìni (63,9%), confermando come anche gli edifici di dimensioni contenute ne abbiano beneficiato in modo significativo.

“Analizzando il campione a disposizione di Gabetti Lab emerge come, sebbene il 96% dei 159 milioni di euro spesi complessivamente per gli interventi di riqualificazione sia stato coperto da incentivi fiscali statali, il restante 4%, pari a circa 6 milioni di euro, sia stato investito direttamente dalle famiglie”, commenta Alessandro De Biasio, amministratore delegato di Gabetti Lab, sottolineando che “in molti casi, il beneficio dell’incentivo ha stimolato ulteriori miglioramenti non incentivati, generando un effetto moltiplicatore anche nella spesa privata. Un segnale importante che conferma l’interesse crescente verso l’efficientamento energetico degli immobili e l’urgenza di misure che incentivino in modo più equo e sostenibile l’accesso a queste opportunità”, ha concluso.

Risparmio energetico e aumento del valore immobiliare

L’analisi del campione esaminato mostra che gli interventi di riqualificazione energetica hanno comportato una riduzione dei consumi e delle emissioni di Co2, riuscendo a far risparmiare il 54% del fabbisogno energetico e il 53% delle emissioni, con una media di 3,3 salti di classe energetica. Non solo efficientamento energetico. Gli interventi hanno anche contribuito a un incremento del valore degli immobili coinvolti corrispondente a oltre il 10%. Inoltre, Gabetti stima che per ogni euro investito direttamente dai privati, senza il supporto di incentivi, il valore dell’immobile sia aumentato di circa 10 euro. Un dato che suggerisce che una parte consistente dell’aumento di valore è stata resa possibile grazie al contributo pubblico.

A incidere sul valore dell’immobiliare è ovviamente anche la classe energetica. Le abitazioni con bassa efficienza energetica, come quelle in classe G, hanno in media un prezzo al metro quadro inferiore del 29% rispetto a quelle con prestazioni energetiche più elevate.

Il miglioramento della classe energetica può comportare un aumento del valore di mercato: ad esempio, il passaggio da una classe G a una classe A può determinare un incremento medio del 40% del prezzo al metro quadro. Secondo lo studio di Gabetti, dopo i lavori di efficientamento del Superbonus, il 30% degli immobili originariamente in classe G è passato a classi più alte come la A o la B. Tra gli edifici inizialmente in classe F, il 26% ha raggiunto classi superiori. Nel caso degli immobili in classe E, il 71% è arrivato alla classe A o B. Infine, tutti gli immobili che partivano dalla classe D hanno raggiunto le classi A o B.

La tabella mostra quanto varia il prezzo medio al metro quadrato con il passaggio da una classe energetica all’altra, mantenendo costanti tutte le altre caratteristiche dell’immobile. Sulle righe della tabella si trova la classe energetica di partenza, mentre sulle colonne la classe energetica di destinazione (ad esempio, quella ottenuta dopo un intervento di riqualificazione). Incrociando la riga di partenza con la colonna di destinazione si trova la variazione percentuale di prezzo stimata. Ad esempio, passando da un immobile in classe G a uno in classe A, il valore al metro quadro risulterebbe crescere mediamente del 40,4%, secondo le stime del modello, mentre passando da un immobile in classe F a uno in classe C la variazione risulterebbe del +9,1%.

“Questi numeri confermano come l’efficienza energetica non sia soltanto una scelta responsabile per l’ambiente, ma anche un vero e proprio fattore di valorizzazione immobiliare, sempre più determinante nelle dinamiche del mercato residenziale. Dall’analisi del campione esaminato emerge un valore immobiliare creato di circa 65,7 milioni, a fronte di 159 milioni di euro di investimenti, con un’incidenza del 41%” sottolinea Luca Dondi dall’Orologio, ad di Patrigest. “Applicando questa stessa incidenza (41%) al totale degli interventi incentivati a livello nazionale, si ottiene una stima di incremento di valore immobiliare pari a 48,1 miliardi, su un investimento complessivo di 116 miliardi stando ai dati dell’Enea. L’aggiunta del valore immobiliare all’analisi consente una lettura più completa degli effetti del Superbonus, che ha prodotto benefici in termini di riqualificazione energetica, pur a fronte di costi non sostenibili nel lungo periodo. Per questo una revisione critica del sistema normativo è oggi fondamentale: non per abbandonare lo strumento ma per ripensarne a fondo i meccanismi così da renderlo più equilibrato e sostenibile”, conclude Dondi.

Interventi, classi energetiche e direttiva case green

A livello di interventi, il 62% ha riguardato sia le parti comuni sia quelle private, mentre il restante 38% si è concentrato esclusivamente su parti comuni. Tra le lavorazioni più frequenti figurano la coibentazione degli involucri, il rifacimento delle coperture, la sostituzione di impianti centralizzati, la sostituzione degli infissi e l’installazione di pompe di calore. I risultati mostrano che il salto medio di classe energetica è stato di 2,7 per gli interventi limitati alle parti comuni, ma ha raggiunto le 3,8 classi nei casi di riqualificazione integrata.

Dal 2020, con l’introduzione del Superbonus 110%, sono stati circa 535 mila le unità abitative che hanno ottenuto un nuovo Attestato di Prestazione Energetica a seguito di interventi di riqualificazione, con oltre il 91% ora in classe E o superiore e l’83% in classe D o oltre, rendendole conformi agli obiettivi della Direttiva Case Green 2030.

Secondo Enea, tra maggio 2020 e aprile 2025, il Superbonus 110% ha coinvolto circa 500 mila edifici residenziali, pari al 4,1% del totale censito da Istat nel 2011, generando oltre 116,4 miliardi di euro di lavori conclusi ammessi a detrazione, di cui il 96,2% è già stato completato. I condomini sono stati i principali beneficiari, con 137.432 progetti asseverati (12,3% degli edifici) per un totale di 78 miliardi di euro investiti (66,9% del totale). Seguono gli edifici unifamiliari con 245.041 interventi e 27 miliardi di euro di investimenti (23,6%), e le unità immobiliari indipendenti, con 117.382 interventi e 11 miliardi di euro investiti (9,5%).

La classifica delle regioni con più interventi legati al Superbonus

La Lombardia guida la classifica delle regioni con più interventi legati al Superbonus 110%, seguita da Veneto, Emilia-Romagna e Lazio. Tra le prime dieci figurano anche regioni del Sud come Sicilia, Campania, Puglia e Calabria, che però hanno beneficiato in misura minore degli incentivi. Secondo Svimez, l’Associazione per lo sviluppo dell’industria nel Mezzogiorno, tra il 2021 e il 2024 il Superbonus ha avuto un forte impatto espansivo sul Pil in tutto il Paese e ha generato 429 mila nuovi posti di lavoro, di cui 322 mila al Centro-Nord e 107 mila nel Mezzogiorno. Il numero delle aziende, dopo la crisi del 2008, è cresciuto del +2,2% nel 2022 rispetto al minimo del 2020, mentre gli addetti del settore sono aumentati del +10,5%. Tuttavia, la progressiva eliminazione del Superbonus sta causando un nuovo calo del numero di imprese, pur mantenendo stabile il peso del settore sul totale, sollevando interrogativi sul futuro.