Pronte le linee guida del Mit sul salva-casa. Varianti ante ’77, stato legittimo, sottotetti: ecco tutti i chiarimenti del ministero

Il Mit prova a dire una parola chiara e definitiva sull’applicazione del Dl Salva Casa e presenta le linee guida interpretative di ausilio all’attuazione del provvedimento, di “imminente pubblicazione”. Si tratta del tanto atteso manuale che il ministro delle Infrastrutture e Trasporti, Matteo Salvini, aveva annunciato per fugare , attraverso le Faq, i dubbi interpretativi emersi nei primi mesi di applicazione delle norme sulle procedure per le piccole difformità edilizie. L’occasione per presentare le linee guida è stato il quarto tavolo sulla casa che si è svolto al ministero con la partecipazione di circa 60 soggetti interessati: enti, associazioni di categoria, ordini professionali e rappresentanti del mondo finanziario.

Come ha fatto sapere il Mit, si è puntato sulla semplificazione delle regole a vantaggio del cittadino (per esempio, con il silenzio assenso sulle domande edilizie entro 45 giorni); sugli sportelli unici comunali che parleranno con Sovrintendenze e Regioni, evitando che il cittadino giri troppi uffici, potendo sanare anche difformità su immobili vincolati; sulla semplificazione per recupero sottotetti e cambi di destinazione d’uso. “Da oggi – ha spiegato il ministro Salvini – milioni di italiani potranno tornare pienamente proprietari dei loro immobili, comprarli o venderli, con ricadute positive sull’economia: più immobili sul mercato, affitti e prezzi meno cari”.

 

Queste, nel dettaglio, le principali indicazioni su alcuni dei punti più significativi.

Lo stato legittimo: verifica dei titoli pregressi

Il primo riguarda lo stato legittimo- verifica dei titoli pregressi. Prima del DL Salva Casa, chiunque avesse voluto presentare una pratica edilizia al Comune, relativa, per esempio, a una ristrutturazione o persino al semplice rinnovo degli impianti esistenti, avrebbe dovuto ricostruire lo “stato legittimo” dell’immobile, ovverosia la sua storia costruttiva, a partire dal momento della sua costruzione sino all’ultimo intervento eseguito, con notevole dispendio di tempo ed energie dovuto alla necessità di controllare, e, prima ancora, di reperire, l’intera catena dei titoli. Il DL Salva Casa ha notevolmente semplificato l’iter, in quanto consente al cittadino di poter dimostrare lo stato legittimo dell’immobile ricostruendo la sua storia a partire dall’ultimo intervento eseguito, sempreché risulti che il Comune abbia già verificato la regolarità della catena di titoli precedenti. Ora, nelle linee guida sarà chiarito che la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi. Viene così pienamente valorizzato il legittimo affidamento del cittadino rispetto all’operato della Pubblica amministrazione che, in occasione delle verifiche pregresse, non abbia mai rilevato motivi ostativi all’ottenimento dei titoli. Tale meccanismo potrà essere applicato sia ai titoli rilasciati dalla PA (come nel caso di un permesso di costruire), sia ai titoli formatisi in virtù di un silenzio assenso (come nel caso della SCIA).

Utilizzo delle nuove procedure in sanatoria per finalità multiple

Una delle novità più significative introdotte con il DL Salva Casa consiste nella possibilità di avviare procedimenti “a finalità multipla”. Infatti, la riforma, come noto, consente al cittadino di al Comune un’unica istanza sia per effettuare il cambio d’uso, sia per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova destinazione dell’immobile. In tal caso, gli uffici comunali avvieranno, appunto, un procedimento a “finalità multipla”, all’interno del quale, per ragioni di economia procedurale, verrà contestualmente vagliata sia la legittimità dell’intervento da eseguire che del cambio d’uso richiesto. All’esito, verrà rilasciato un unico titolo abilitativo. Sebbene questa innovazione sia stata prevista espressamente soltanto nel quadro delle agevolazioni ai cambi di destinazione d’uso, le linee guida MIT chiariscono che è possibile attivare un procedimento “a finalità multipla” per tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal DL Salva Casa. A titolo esemplificativo, un cittadino potrà presentare un’unica istanza in cui, contestualmente, chiede la sanatoria di una difformità del passato e il cambio d’uso dell’immobile condizionato alla sanatoria.

Sanatoria delle piccole difformità/variazioni essenziali sugli immobili vincolati

Prima del DL Salva Casa, in moltissimi casi non sarebbe stato possibile ottenere la sanatoria di interventi realizzati su immobili sottoposti a vincolo, in ragione dei rigidi presupposti richiesti per l’accertamento della compatibilità paesaggistica regolata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. In particolare, non sarebbe stato possibile in nessun caso sanare difformità, anche di lieve o minima entità, nel caso in cui queste avessero comportato un aumento di volumi o di superfici. Il DL Salva Casa consente, invece, ai cittadini di presentare agli uffici comunali un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica anche nell’ipotesi di aumento di volumi o superfici. In tal caso, senza che operi alcuna preclusione, verrà infatti attivato un sub-procedimento volto ad acquisire entro tempi certi (con clausola del silenzio-assenso) apposito parere sia da parte della Regione (o dall’ente delegato) che della Soprintendenza ai fini della positiva conclusione del procedimento principale di sanatoria ordinaria.

A fronte delle segnalazioni raccolte da numerose amministrazioni comunali, che segnalano la resistenza di alcune Soprintendenze nell’attuazione delle novità del DL Salva Casa, le linee guida MIT specificano la piena operatività del meccanismo in sanatoria disciplinato nel nuovo articolo 36-bis, comma 4 del testo unico edilizia. La nuova procedura prevede che, per gli immobili vincolati, il proprietario o l’avente titolo presenti una unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che provvederà ad inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici. Ogni fase procedimentale è scandita da tempi chiaramente individuati dalla legge e dalla regola del silenzio-assenso.

Regolarizzazioni varianti ante ’77

Prima del DL Salva Casa era difficile, se non impossibile, sanare le difformità, realizzate nella costruzione degli immobili realizzati prima del 30 gennaio 1977, anche se di modesta entità. La disciplina applicabile prima del 30 gennaio 1977 – data di entrata in vigore della cd. legge Bucalossi, che ha subordinato il diritto a costruire ad un titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione comunale a fronte del pagamento di un corrispettivo – non prevedeva, infatti, alcuna procedura per l’approvazione delle varianti in corso d’opera. Si ricorda che gli immobili ante ‘77 coprono una percentuale significativa del patrimonio edilizio nazionale. Il DL Salva Casa consente al cittadino di accedere a una speciale procedura di regolarizzazione delle parziali difformità compiute nel corso dei lavori attinenti a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977. Il cittadino viene così posto nelle condizioni di riportare in maniera agevole nell’alveo della legalità interventi risalenti, per i quali era prassi non presentare varianti in corso d’opera, non essendo prevista una procedura per effettuarle. Basterà, infatti, presentare una SCIA in sanatoria e provvedere al pagamento della relativa sanzione.

Per chiarire quali sono i casi per i quali è possibile accedere a questa procedura, le linee guida del MIT specificano che è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito dei lavori riconducibili ad un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se queste siano state realizzate in data successiva. Le linee guida intervengono poi sugli aspetti di maggiore semplificazione, ravvisabili sia dal lato dei controlli, sia dal lato del trattamento sanzionatorio: per quanto riguarda il primo aspetto, viene definitamente chiarito che gli uffici comunali, diversamente da quanto accade nelle ordinarie pratiche di sanatoria, non sono chiamati ad effettuare alcuna verifica in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia; per quanto riguarda, invece, il secondo aspetto, viene chiarito che il cittadino sarà soggetto a una sanzione compresa tra i 1.032 e i 10.328 euro e, quindi, al trattamento sanzionatorio di maggior favore già previsto per l’accertamento di conformità degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA edilizia.

Tolleranze e immobili

Il DL Salva Casa, con l’intento di ricondurre nell’alveo della legalità irregolarità di minima entità esclusivamente dovute ai limiti insiti nelle tecniche costruttive utilizzate in passato, ha ampliato il perimetro delle tolleranze costruttive ante 24 maggio 2024, stabilendo che, a determinate condizioni, scostamenti superiori al 2% rispetto alle misure progettuali non costituiscono violazione edilizia né, in caso di immobile sottoposto a vincolo, necessitano di autorizzazione paesaggistica.

Le linee guida MIT precisano – come esplicitamente previsto dal DL Salva casa – che le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2 al 6%, a seconda della superficie dell’unità immobiliare) possono essere fatte valere anche su immobili vincolati.

Sanzioni applicabili alle nuove procedure in sanatoria

Il DL Salva Casa subordina l’efficacia della SCIA in sanatoria per la regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali al pagamento di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’Agenzia delle entrate e comunque compreso tra i 1.032 e i 10.328 euro se l’intervento risponde alla doppia conformità “attenuata” e tra i 516 e i 5.164 euro se l’intervento risponde invece alla doppia conformità “tradizionale”.

Le linee guida MIT forniscono criteri metodologici orientativi a favore dei Comuni per la corretta determinazione delle sanzioni in esame, invitandoli a fare riferimento alle prassi applicative già in uso prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa. Nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime edittali, senza la necessità di coinvolgere gli uffici dell’Agenzia delle entrate. Negli altri casi, viceversa, si specifica che le sanzioni – secondo quanto previsto dalla nuova modulistica in corso di adozione – saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di SCIA in sanatoria; il conguaglio all’esito della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’Agenzia delle entrate.

Mutamento della destinazione d’uso: specifiche condizioni

Prima del DL Salva Casa, chiunque avesse voluto usare, per qualsiasi ragione, il proprio immobile per scopi diversi da quelli fino ad allora prescelti, per esempio passando da una destinazione residenziale a una turistico-ricettiva, avrebbe dovuto fronteggiare tutte le difficoltà che, come noto, contraddistinguono un contesto normativo frammentato. Il cittadino avrebbe dovuto orientarsi, quindi, nei meandri di una disciplina urbanistico-edilizia stratificatasi nel tempo, attenzionando con la dovuta cautela le condizioni, le limitazioni e i divieti di volta in volta eventualmente previsti dalle normative regionali e dagli strumenti di pianificazione urbanistica comunale. Il DL Salva Casa ha introdotto disposizioni di principio volte a ritenere sempre ammissibile il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali più affini (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale), ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni

Per chiarire come dare attuazione a questa previsione, le linee interpretative di ausilio all’attuazione del DL Salva Casa predisposte dal MIT chiariscono che queste condizioni devono essere specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già previsto negli strumenti urbanistici comunali, mediante apposite determinazioni adottate dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa. L’obiettivo è evitare qualsiasi margine di ambiguità in merito alle condizioni richieste dai Comuni per i mutamenti di destinazione d’uso, evitando che tali condizioni possano essere derivate implicitamente da strumenti urbanistici approvati prima del DL Salva Casa, come tali non coerenti con la semplificazione operata dalla riforma.

Mutamento della destinazione d’uso – onere urbanistici

Prima del DL Salva Casa, il cittadino che avesse voluto modificare in maniera incisiva l’uso fatto del proprio immobile, passando, per esempio, da una destinazione residenziale a una commerciale, avrebbe dovuto pagare un importo, anche rilevante, a titolo di contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Non solo. Il Comune avrebbe anche potuto chiedere di cedere o di reperire, acquistandole a prezzo di mercato, aree per la realizzazione di opere pubbliche, da destinare per esempio a parcheggi, o, in alternativa, di pagare un’ulteriore somma di denaro (cd. “monetizzazione”), sempreché tale ultima possibilità fosse prevista dalla legge regionale. Il DL Salva Casa, venendo incontro a coloro i quali intendano usare il proprio immobile in modo diverso rispetto al passato nell’ambito delle categorie funzionali più affini (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale), ha escluso l’obbligo di reperire aree da cedere al Comune per la realizzazione di servizi di interesse generale o di parcheggi, confermando invece l’obbligo di corrispondere, se previsto, il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Per chiarire ulteriormente cosa al cittadino spetti o non spetti pagare, le linee guida del Mit  specificano che nemmeno è dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria, il cui pagamento, in un contesto già urbanizzato e quindi già dotato, per esempio, di strade residenziali, illuminazione e fognature, si risolverebbe in una mera duplicazione di costi a carico del richiedente, senza alcun vantaggio correlato. Come ulteriore ausilio, il cittadino viene informato che l’esonero dal reperimento delle aree e dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria opera anche in presenza di disposizioni comunali contrarie.

 

Sottotetti

Già prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa, molte Regioni si sono dotate di normative finalizzate a consentire il recupero dei sottotetti a fini abitativi. Tenuto conto degli effetti positivi registratisi in termini di ampliamento dell’offerta abitativa e di contrasto al consumo di nuovo suolo, si è ritenuto opportuno incentivare il ricorso allo strumento, mediante misure di semplificazione. Sul punto, il DL Salva Casa ha introdotto una deroga in materia di distanze, consentendo l’intervento di recupero del sottotetto anche in quei casi in cui non sia possibile rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini, come accade, ad esempio, all’interno di contesti già totalmente urbanizzati. Il cittadino, per avvalersi di questa semplificazione, dovrà tuttavia mantenere inalterata la distanza preesistente e non potrà né alterare la forma e la superficie del sottotetto, né sopraelevare, fatto salvo il caso in cui sia autorizzato ad apportare tali modifiche dalla legge regionale. Ad esempio, ci si potrà avvalere della deroga in materia di distanze nel caso in cui l’intervento di recupero consista in un mero cambio d’uso con opere interne al sottotetto ovvero in una ristrutturazione della copertura comportante esclusivamente una rotazione delle falde, ma non nel caso in cui l’intervento comporti anche la sopraelevazione della gronda.

Le linee guida MIT rimarcano ora come le semplificazioni introdotte dalla riforma potranno operare in tutte quelle regioni che sono già intervenute o interverranno in futuro con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti, anche se la disciplina regionale prevede solo una regolazione parziale degli interventi in esame.

Ferrante: “Con linee guida applicazione ancora più efficace del Salva Casa, ora avanti con Piano Casa Italia e riforma TU dell’edilizia”

“Il tema della casa, da sempre prioritario per Forza Italia, è al centro dell’agenda di Governo e come Mit intendiamo continuare a rafforzare le misure a sostegno delle politiche abitative. Con il dl Salva Casa abbiamo fornito un primo, fondamentale strumento per favorire la semplificazione amministrativa e il recupero edilizio che, grazie alle nuove linee guida definite dal Mit e in procinto di essere pubblicate, potrà avere un’applicazione omogenea sul territorio. Ora, con il Piano Casa Italia, metteremo in campo una strategia a medio e lungo termine per riorganizzare l’offerta abitativa nazionale e tutelare un bene primario per i cittadini”, ha detto il sottosegretario di Stato al Mit, Tullio Ferrante, presente al tavolo.

“Le linee guida sul Dl Salva Casa consentiranno di applicare in maniera ancor più efficace le disposizioni relative alla regolarizzazione di lievi difformità e al rilancio del mercato immobiliare. Interverremo poi con un Piano strutturale per rispondere ai nuovi fabbisogni abitativi, individuare modelli innovativi di finanziamento dei progetti e razionalizzare l’offerta abitativa disponibile. Tali misure – ha sottolineato Ferrante –  andranno coordinate con il ddl sulla Rigenerazione urbana depositato in Senato per contrastare il consumo di suolo, favorire il riuso edilizio e promuovere la sostenibilità degli spazi urbani. Al contempo, dopo il nuovo Codice degli appalti, la revisione del Testo unico dell’edilizia sarà la prossima riforma di sistema sulla quale si concentrerà il lavoro del Mit: l’avvio della consultazione pubblica sul Testo sarà cruciale per adeguare una normativa ormai datata alle attuali esigenze del settore, coordinando e razionalizzando le varie disposizioni normative che disciplinano il settore. Il confronto con gli stakeholder su questi temi – conclude Ferrante – è essenziale per definire e mettere in atto le strategie migliori per soddisfare le esigenze abitative dei cittadini, dare nuovo slancio all’housing sociale e rilanciare il settore delle costruzioni che è fondamentale per l’economia”.

Confedilizia: “Confidiamo in accelerazione con le linee guida; bene piano ERP con 1,3 miliardi per riqualificazione stock 80mila case popolari”

Per il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, positiva è  la realizzazione di linee guida per l’applicazione del decreto cosiddetto ‘Salva Casa’, che “confidiamo possano accelerare la soluzione dei tanti problemi edilizi che caratterizzano il nostro patrimonio immobiliare”. In secondo luogo, “manifestiamo il nostro apprezzamento in merito al piano di edilizia residenziale pubblica previsto dall’ultima legge di bilancio, salutando con soddisfazione l’ipotesi dello stanziamento di ulteriori fondi grazie al Pnrr. Di fronte al dato, emerso nel corso della riunione, di 80.000 case popolari non utilizzate e non utilizzabili, si tratta di una risposta importante che si aggiunge a quella degli 1,3 miliardi di euro che la manovra destina alla riqualificazione di tale stock abitativo. Peraltro, non va dimenticata l’esigenza di agire anche sull’affitto privato, dando ad esso maggiori garanzie e nuovi incentivi fiscali. Infine, ci mettiamo a disposizione del ministero per l’annunciata riforma del Testo unico dell’edilizia”.

La Regione Campania vara circolare applicativa del Salva Casa

La Regione Campania ha diffuso ieri una circolare applicativa del Salva Casa. L’obiettivo principale della circolare è fornire un indirizzo chiaro e univoco per l’applicazione del dl Salva Casa e dell’articolo 33 quater della Legge Regionale 22 dicembre 2004, n. 16. La Regione Campania mira a garantire la semplificazione delle procedure edilizie, riducendo la burocrazia e accelerando i processi di regolarizzazione degli immobili; l’allineamento tra normativa nazionale e regionale chiarendo le interazioni tra le nuove regole statali e le disposizioni vigenti in Campania; la rigenerazione urbana e il recupero del patrimonio esistente incentivando il riuso degli edifici esistenti piuttosto che nuove costruzioni; maggiore certezza giuridica per cittadini e operatori del settore con chiarimenti sulle norme di edilizia libera, distanze tra edifici e conformità urbanistica.  La circolare risponde alle richieste di chiarimenti circa l’applicazione dell’articolo 33 quater della legge regionale. Articolo che introduce nuove regole per interventi di riqualificazione urbana, con procedure diverse in base alla complessità Interventi semplici con titolo edilizio diretto, interventi complessi con permesso di costruire convenzionato o Piano urbanistico attuativo; programmi operativi di rigenerazione urbana per interventi più strutturati. I Comuni possono escludere alcune aree dagli incentivi, ma la norma resta comunque applicabile ovunque. I Comuni con PRG (Piano Regolatore Generale) possono applicare le nuove norme fino all’approvazione dei PUC (Piani Urbanistici Comunali), da completare entro il 30 giugno 2025.