Il labirinto oscuro dell'edilizia

Il panorama normativo afferente alla prevenzione incendi per le attività di bar e ristorazione è stato storicamente connotato da incertezze applicative, che hanno sovente generato interpretazioni disomogenee sul territorio nazionale. La linea di demarcazione tra la mera somministrazione di alimenti e bevande e l’attività di intrattenimento e pubblico spettacolo costituisce un punto nodale, la cui qualificazione giuridica determina un quadro di obblighi radicalmente differente. In tale contesto, la circolare del Ministero dell’Interno, Dipartimento dei Vigili del Fuoco, del Soccorso Pubblico e della Difesa Civile emanata il 16 gennaio 2026 dopo la tragedia di Crans Montanà, interviene con il precipuo obiettivo di fornire indirizzi uniformi, risolvere le ambiguità operative e garantire un’applicazione omogenea della normativa di settore.

Il presente articolo si propone di analizzare in modo sistematico i chiarimenti offerti dalla circolare, illustrando i principi giuridici e le conseguenti implicazioni operative per i gestori e i professionisti. L’analisi verterà sulla netta distinzione tra l’inquadramento delle ordinarie attività di bar e ristorazione e quello, ben più stringente, dei locali di pubblico spettacolo. Si procederà, pertanto, all’esame del principio generale di non assoggettabilità di tali esercizi ai controlli di prevenzione incendi.

Le politiche regionali di rigenerazione urbana e contenimento del consumo di suolo hanno, negli ultimi anni, incentivato il recupero di volumi esistenti, quali seminterrati, locali accessori e pertinenze, con l’obiettivo di valorizzare il patrimonio edilizio senza occupare nuovo terreno. Questa lodevole finalità ha tuttavia generato un complesso e talvolta contraddittorio scenario normativo, ponendo i professionisti del settore e le pubbliche amministrazioni di fronte a un dilemma interpretativo di cruciale importanza. La questione centrale che ne è scaturita è la seguente: fino a che punto la legislazione regionale, nell’esercizio della sua potestà concorrente in materia di “governo del territorio”, può derogare ai requisiti igienico-sanitari minimi stabiliti dalla normativa nazionale, in particolare quelli sanciti dal D.M. 5 luglio 1975?

La tragica strage che ha devastato il bar Le Constellation a Crans-Montana nella notte di Capodanno del 2026 non è stata un incidente isolato, ma un monito indelebile sui pericoli intrinseci dei locali ipogei ad alta frequentazione. Quell’inferno di fuoco e fumo, che ha spezzato 40 vite e rovinate molte altre, getta un’ombra sinistra sul conflitto al cuore della rigenerazione urbana italiana: la tensione tra l’estrazione di valore economico a breve termine e la tutela della sicurezza pubblica a lungo termine. Attraverso leggi regionali che concedono ampie deroghe per il recupero abitativo e commerciale dei seminterrati, stiamo creando un paesaggio di vulnerabilità sistemiche, dove la conformità puramente amministrativa a queste normative diverge drasticamente dalla reale necessità di salvaguardare la vita umana.

In questo articolo si analizzeranno in dettaglio le criticità emergenti: dal rischio incendio, amplificato da architetture inadeguate, all’esposizione al gas radon, un killer invisibile, fino alla crescente vulnerabilità idraulica in un’era di cambiamenti climatici e al potenziale profilo di incostituzionalità di normative che antepongono la valorizzazione immobiliare alla tutela della salute.

La questione della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare si impone nel panorama giuridico contemporaneo come un tema di grande attualità e notevole complessità. Il dibattito, a lungo confinato nelle aule accademiche, è stato recentemente alimentato da una serie di casi concreti, quali quelli giunti all’esame della Suprema Corte, riguardanti la rinuncia a terreni franosi soggetti a vincolo di pericolosità idrogeologica, la cui messa in sicurezza comporterebbe costi insostenibili per il privato.

Avete mai pensato che una persona possa semplicemente “rinunciare” alla proprietà della sua casa? Sembra strano, ma è un concetto giuridico reale chiamato rinuncia abdicativa. Si tratta di un atto unilaterale con cui un proprietario decide, di sua iniziativa, di dismettere il proprio diritto su un immobile. Quando questo accade, la proprietà del bene non rimane “nel vuoto”: passa automaticamente allo Stato, come previsto dall’articolo 827 del codice civile. Lo scopo di questo articolo è una guida alla scoperta di questo istituto giuridico, spiegando perché una persona dovrebbe volerlo fare, cosa ha detto la legge fino a oggi e, soprattutto, come una nuova proposta di legge per il 2026 potrebbe cambiare completamente le regole del gioco. Ma prima di tutto, perché mai qualcuno vorrebbe abbandonare un immobile?

Quando una demolizione seguita da una ricostruzione è considerata una “ristrutturazione edilizia” e quando diventa una “nuova costruzione” a tutti gli effetti? La risposta a questa domanda, apparentemente semplice, è in realtà complessa. La linea di demarcazione, lungi dall’essere un confine netto, è un terreno di scontro interpretativo, modellato da un’evoluzione normativa frammentaria e, in modo decisivo, da pronunce giurisprudenziali spesso in conflitto tra loro.

Per comprendere la situazione attuale e le sfide che essa pone a tecnici e amministrazioni, è essenziale partire dal passato e ripercorrere le tappe che hanno portato alla definizione odierna.

Il progetto del Ponte sullo Stretto di Messina, un’opera iconica discussa per decenni, sembrava aver finalmente imboccato la dirittura d’arrivo. Con l’approvazione del progetto definitivo da parte del CIPESS (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica e lo Sviluppo Sostenibile), l’avvio dei cantieri appariva imminente, segnando un punto di svolta storico per una delle infrastrutture più ambiziose d’Italia.

Ma proprio quando il traguardo sembrava a un passo, è arrivato un ostacolo imprevisto e insormontabile: la Corte dei Conti. Con una delibera tanto netta quanto inaspettata, l’organo supremo di controllo sulla spesa pubblica ha rifiutato il visto e la registrazione dell’atto del CIPESS, bloccando di fatto l’intero iter. Non si tratta di un semplice rinvio o di una richiesta di chiarimenti, ma di una bocciatura in piena regola.

A Milano, l’avvio di procedimenti penali per ipotesi di reati edilizi ha generato una paralisi amministrativa e un’acuta incertezza giuridica, minacciando la stabilità degli investimenti e l’affidamento dei cittadini. Interventi già approvati, e in alcuni casi realizzati, si sono trovati improvvisamente a rischio, mettendo in discussione la validità delle procedure seguite. Questa situazione ha imposto all’Amministrazione Comunale di intervenire per ripristinare la certezza del diritto e tutelare l’interesse pubblico. Questa narrazione ricostruisce, passo dopo passo, il percorso amministrativo e legale intrapreso dal Comune di Milano per affrontare la crisi, un percorso che culmina con l’adozione della Delibera di Giunta n. 1409 del 13 novembre 2025.

Un intervento di demolizione e ricostruzione che si distacchi del tutto dal vecchio edificio deve essere considerato ristrutturazione edilizia oppure nuova costruzione? Questa è la domanda fondamentale che per anni ha animato il dibattito nel diritto urbanistico. Lo scopo di questo articolo è illustrare, in modo schematico, come la definizione di “ristrutturazione edilizia” sia stata radicalmente rivisitata dalla fondamentale recente sentenza del Consiglio di Stato n. 8542/2025. Tale pronuncia ha offerto un’interpretazione risolutiva della norma di riferimento, l’art. 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), segnando un passaggio epocale per la materia.

La recente decisione della Corte dei Conti di non approvare la delibera del CIPESS (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica e lo Sviluppo Sostenibile) relativa al progetto del Ponte sullo Stretto di Messina ha riacceso il dibattito su una delle più grandi opere infrastrutturali mai pianificate in Italia. La Corte, nell’esercizio della sua funzione di “controllo preventivo di legittimità”, ha il compito di verificare la conformità degli atti del governo alla legge. Il suo scopo è assicurare che un atto non solo sia aderente alla normativa contabile, ma anche esente da vizi procedurali o profili di manifesta irrazionalità che ne inficerebbero la legittimità. Sebbene la sua valutazione non sia giuridicamente vincolante per l’esecutivo, essa possiede un’enorme rilevanza tecnica e procedurale, rappresentando un autorevole parere sulla solidità e sulla correttezza dell’iter amministrativo.

Per un’analisi completa della valutazione della Corte dei conti è necessario attendere le motivazioni della decisione assunta dall’Adunanza in composizione plenaria della Sezione di controllo il 29-30 ottobre. Di queste motivazioni, che devono essere pubblicate entro trenta giorni dalla decisione, nulla è trapelato al momento. Possibile una prima valutazione, però, sulla base dei rilievi che l’Ufficio di controllo incaricato dell’istruttoria aveva mosso in una richesta di integrazioni fatta pervenire alla Presidenza del Consiglio.  L’Ufficio di controllo aveva poi deciso di demandare la questione alla Sezione centrale. Quei rilievi, largamente pubblicati sulla stampa, segnalavano la presenza di lacune strutturali che necessitavano di risposte chiare prima di poter procedere. Il nostro approfondimento tecnico è svolto su questi rilievi, precisando però che non sappiamo se la Sezione di controllo li abbia poi assunti, e in che misura, alla base della propria decisione.

Il Ponte sullo Stretto di Messina rappresenta una delle opere infrastrutturali più complesse, dibattute e longeve nella storia moderna d’Italia. Con un iter progettuale che si estende per oltre mezzo secolo, il progetto incarna le ambizioni strategiche del Paese di completare le reti di trasporto nazionali ed europee, ma anche le difficoltà intrinseche nella realizzazione di grandi opere pubbliche. La sua storia è un’alternanza continua di accelerazioni politiche, approvazioni tecniche, battute d’arresto finanziarie e ripensamenti normativi. (…)

La città di Milano sta attraversando una profonda crisi urbanistica, caratterizzata da un blocco generalizzato del settore edilizio con significative ripercussioni sociali, economiche e ambientali. Comprendere la natura e la gravità di questa situazione è fondamentale per valutare la necessità e l’urgenza dell’intervento legislativo proposto con il Disegno di Legge n. 1671. L’attuale stallo non è solo una questione tecnica, ma un problema complesso che incide direttamente sulla vita dei cittadini, sulla stabilità economica del settore e sulla capacità operativa dell’amministrazione pubblica.

In un momento storico in cui le città italiane affrontano sfide cruciali — dal consumo di suolo alla desertificazione commerciale, dalla pressione turistica nei centri storici alla necessità di una transizione ecologica — il DDL 29 si propone come la prima legge organica capace di affrontare il tema della rigenerazione urbana con una visione sistemica e nazionale. Un testo che unifica otto proposte precedenti e che ambisce a trasformare il volto delle nostre città, rendendole più sostenibili, vivibili e resilienti.

Il 6 dicembre 2024, la giunta comunale di Milano, presieduta dal sindaco Giuseppe Sala, ha approvato all’unanimità la deliberazione 1512, recependo la proposta 1621/2024, concernente l’approvazione dei criteri per la determinazione dei valori di monetizzazione delle aree da cedere per la realizzazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, come previsto dal Piano dei Servizi, nei casi contemplati dalla normativa vigente.

Nel panorama del diritto urbanistico e dell’edilizia, l’istituto della monetizzazione delle aree a standard e dei parcheggi emerge come uno strumento di crescente rilevanza, sebbene non privo di complessità interpretative e applicative. Esso rappresenta una modalità alternativa alla cessione diretta di aree destinate a urbanizzazioni e servizi pubblici o di interesse pubblico o generale.

Il presente articolo analizza le recenti e concordanti posizioni giurisprudenziali della Corte di Cassazione Penale (Sentenza n. 26620 del 21 luglio 2025) e del Consiglio di Stato (Sentenza n. 3809 del 5 maggio 2025) in merito all’interpretazione e applicazione dell’Art. 41- quinquies, comma 6 (ora comma 1), della Legge Urbanistica n. 1150/1942. Entrambe le sentenze ribadiscono la natura fondamentale di tale norma e la sua imprescindibilità per la corretta pianificazione e trasformazione del territorio, specialmente in presenza di interventi edilizi di significativa entità.

La proposta di legge n. 2332, presentata alla Camera dei Deputati il 28 marzo 2025, prima firmataria Erica Mazzetti (FI), rappresenta un passo atteso per l’Italia, mirando a un aggiornamento, riordino e coordinamento della disciplina legislativa in materia edilizia. Tale proposta mira a delegare al Governo il compito di aggiornare, riordinare e coordinare la legislazione in materia edilizia. L’obiettivo principale è superare l’attuale quadro normativo frammentato, come il decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, che è stato modificato innumerevoli volte.

L’articolo di questa settimana esplora la gentrificazione a Milano, un fenomeno complesso che si è radicato negli ultimi decenni attraverso percorsi urbanistici di rigenerazione urbana e city branding. Questa trasformazione ha portato ricchezza e attrattiva della città, come dimostrato dall’aumento vertiginoso dei prezzi immobiliari e in particolare degli affitti, parificando la città di Milano a metropoli globali come Parigi e New York. Tuttavia, tale processo ha “condotto” gradualmente ad una esclusione dei residenti originali dei quartieri da tali processi urbanizzativi che causa incremento dei costi e dei prezzi porta a disuguaglianze sociali, evidenziando come la nuova ricchezza non si ridistribuisca equamente.