Recupero degli edifici e riqualificazione urbana: perché servono nuove forme di incentivazione, semplificazione e attuazione

Negli ultimi anni il confronto in materia edilizia ed urbanistica è sempre stato più incentrato sulle tematiche legate alla rigenerazione urbana, al consumo zero di suolo, alla riqualificazione energetica e messa in sicurezza degli edifici, alla sostenibilità ambientale e alla riduzione delle emissioni. (…)

In un quadro così complesso e ambizioso il recupero degli edifici, dei complessi edilizi, degli ambiti urbani, deve invece trovare forme di incentivazione, semplificazione e attuazione che consentano il raggiungimento degli obbiettivi e dei principi richiesti dalle normative europee e nazionali.

Uno degli aspetti più delicati ed importanti che vincola la concreta trasformazione e riqualificazione degli immobili è data dalla verifica dello stato legittimo o legittimazione degli stessi, attraverso la regolarizzazione delle opere difformi.

La conformità edilizia ed urbanistica, infatti, costituisce conditio sine qua non per ottenere un nuovo titolo abilitativo e per accedere alle agevolazioni fiscali (art. 49 del DPR 380/2001). 

Il patrimonio immobiliare residenziale costruito è costituito da edifici realizzati per oltre il settantadue per cento in epoche anteriori al 1980 (fonte Centro Studi della Fondazione Geometri Italiani) e, nonostante i tre condoni edilizi che si sono succeduti nel tempo, conserva ancora forti deficit di conformità edilizia. 

Le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia, intervenute lo scorso anno attraverso il decreto Salva Casa e la successiva approvazione della Legge 105/2024, hanno prodotto risultati utili al fine di agevolare la regolarizzazione degli immobili, sebbene inferiori a quelli attesi.

Con l’introduzione della conformità “asincrona” (edilizia al tempo dell’intervento ed urbanistica al momento della sanatoria), il superamento della doppia conformità piena consente certamente la legittimazione di difformità sui titoli rilasciati prima inattuabili, eccezion fatta per alcune regioni “avanguardiste” che, con la nuova norma, si sono trovate di fatto penalizzate.

Per la verità, la disposizione più forte del pacchetto Salva Casa è contenuta nell’articolo 34-ter, che consente la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera, in parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10. In questo caso, infatti, non viene richiesta alcuna verifica di conformità edilizia ed urbanistica.

L’apertura è estremamente rilevante e motivata dal fatto che, prima dell’entrata in vigore della cosiddetta legge “Bucalossi”, non era presente nel panorama normativo nazionale l’istituto della variante.  

Le sentenze pubblicate dopo l’entrata in vigore del Salva Casa hanno, purtroppo, confermato una importante difficoltà interpretativa del provvedimento, tanto che i dispositivi si rivelano spesso antitetici.  

Le recenti proposte di revisione del Testo Unico delle Costruzioni approdate alla Commissione VIII della Camera dei Deputati, costituiscono un’occasione fondamentale di revisione e riordino della materia. 

Uno dei principali aspetti da riportare in discussione dovrà essere quello sulle condizioni di sanabilità degli immobili, con particolare riferimento a quelli datati (la proposta di legge AC 2332 che vede prima firmataria l’ Onorevole Erica Mazzetti all’articolo 2 lettera f punto 15 pone in evidenza la necessità di una disciplina ad hoc per gli interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967).

Per quanto il tema della legittimazione degli immobili sia sempre un argomento delicato e richieda la massima attenzione, in particolare sul rispetto delle tutele ambientali e culturali, è comunque necessario avviare una seria ed approfondita discussione sulla regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente, altrimenti si rischia di rallentare ed in gran parte vanificare ogni obbiettivo, sia esso rivolto alla rigenerazione urbana, alla riqualificazione o alla messa in sicurezza del costruito. Il tutto nella consapevolezza che l’azione repressiva e di ripristino sarà, come fino ad oggi è stata, di difficile attuazione.   

Le norme dovranno essere strutturali senza trascendere nell’ipotesi di un quarto condono edilizio, ed essere riferite ad opere già realizzate alla data di entrata in vigore del provvedimento.

Per gli edifici costruiti in epoca antecedente il primo settembre 1967, si auspica una procedura semplificata di attestazione dello stato legittimo e di regolarizzazione, sia per gli immobili provvisti di un titolo abilitativo, così come per quelli realizzati in zone in cui non era obbligatoria la licenza edilizia. Una costruzione presente sul territorio da ormai sessant’anni, sulla quale non vi è stato ad oggi alcun interesse alla demolizione o rimessione in pristino, deve trovare una via di conformazione. 

Un ulteriore passaggio potrebbe riguardare il superamento della doppia conformità piena per gli ampliamenti non collegati ad un titolo edilizio, introducendo in questa ipotesi limiti volumetrici o di superficie: verrebbero così sottoposti al regime della conformità asincrona introdotta dal Salva Casa. In questo caso sarebbe opportuno prevedere l’obbligo contestuale di un miglioramento sismico e di una riqualificazione energetica (sanatoria con opere per altro già prevista in taluni casi dal DL 69/2024).

Un tema delicato, che sarebbe tempo di iniziare a valutare, è rappresentato dagli edifici conformi (o conformabili) alle norme edilizie ed urbanistiche attuali, ma non alle norme edilizie ed urbanistiche dell’epoca in cui sono stati realizzati. In questo caso, il paradosso è dato dalla non sanabilità (rimessione in pristino), per poi ottenere un permesso alla costruzione di un fabbricato esattamente identico a quello appena demolito. 

L’argomento dell’accertamento di conformità degli immobili è sicuramente delicato e suscita forti discussioni, però è uno dei nodi più importanti, assieme alla semplificazione e alla incentivazione, per consentire una riqualificazione del patrimonio edilizio e degli ambiti urbani; altrimenti, come spesso accade, ci troveremo per anni a discutere di progetti ambiziosi che non potranno trovare la via della concreta fattibilità.