Trieste, il porto vecchio diventa porto vivo

66 ettari di superficie e 35 grandi edifici, tra vecchi hangar e magazzini portuali costruiti nella Trieste austro-ungarica del secondo Ottocento, da riqualificare preservandone il carattere architettonico. Un quartiere nuovo ma “storico” al tempo stesso, da destinare a funzioni residenziali, commerciali, direzionali e culturali, a due passi dal centro e sul mare. Grandi numeri, orgoglio identitario e prove di un futuro a trazione prevalentemente privata nel progetto “Porto Vecchio – Porto Vivo”, un’operazione ambiziosa che promette di cambiare il volto e gli equilibri urbanistici della città giuliana nel prossimo decennio.

Oggetto del piano di risanamento è una striscia lunga tre chilometri con i suoi 5 moli protetti da una diga e delimitata a monte dalla linea ferroviaria, che contiene al suo interno un importante patrimonio di archeologia industriale marittima. L’area del vecchio porto, appunto, dismesso ormai da una trentina d’anni e rimasto una zona franca in mezzo alla città.

Il piano di interventi messo in campo dal Comune di Trieste in consorzio con la Regione e l’Autorità portuale prevede una serie di opere pubbliche in corso di realizzazione e punta su un forte coinvolgimento di investitori privati, attraverso il modello del project financing, per rigenerare e ricucire l’area dismessa al tessuto urbano. L’investimento complessivo su un orizzonte di (almeno) 10 anni è valutato in oltre 600 milioni di euro per la parte privata e 330 milioni per quella pubblica.

Il Comune sta intervenendo soprattutto sulle aree aperte mentre il progetto preliminare Real estate presentato dalla società Costim di Bergamo, che ha ottenuto il via libera del Consiglio comunale, ha come oggetto il fronte mare e la riqualificazione e valorizzazione della maggior parte degli immobili presenti. Beni che attraverso una gara pubblica attesa per il 2026 saranno venduti o, per quanto riguarda le aree marine, assegnati in concessione per 50 anni all’aggiudicatario del bando.

Le aree di competenza pubblica sono in fase di lavorazione. L’ex cittadella portuale è composta da tre linee di edifici, separate da due strade interne. Una di queste diventerà il Viale Monumentale, un asse attrezzato di circa un chilometro lungo il quale si affacciano gli immobili più importanti. In uno di questi, il magazzino 26, già restaurato esternamente, c’è la sede del nuovo Museo del mare che, a riqualificazione conclusa ospiterà anche una serie di spazi destinati a istituzioni culturali e scientifiche. I lavori mantengono gran parte della struttura architettonica originaria cui si aggiungerà nella parte centrale una scala elicoidale che porterà fino all’attico, con un punto panoramico su tutto il porto vecchio.

L’altra direttrice diventerà il nuovo Parco lineare verde, una fascia lunga tre chilometri che attraverserà l’intero nuovo distretto unendo il centro città al mare e alla periferia di Barcola. Sull’area troveranno spazio una pista ciclabile, percorsi pedonali e da corsa, spazi ludici per bambini, ragazzi, adulti e anziani, nonché una corsia dedicata a mezzi di servizio e soccorso.

Questa fascia rinaturalizzata (ma si salveranno i vecchi binari ferroviari) si rincongiungerà con la Cittadella dello Sport, una zona con campi sportivi, aree gioco e spazio eventi. Si tratta di opere cantierizzate nel 2024 e finanziate prevalentemente con fondi Pnrr, con termine dei lavori previsto nel 2026.

Un forte investimento (circa 100 milioni) vede poi protagonista la Regione Friuli Venezia Giulia che sta riqualificando quattro magazzini del vecchio porto per trasformarli in uffici regionali dove saranno trasferiti a regime circa mille dipendenti, liberando così spazi nelle attuali 12 diverse sedi dell’ente.

Tra gli investimenti pubblici c’è infine una cabinovia con una portata di 1.400 persone l’ora per collegare il centro città ai quartieri a monte attraversando il Porto vecchio sulla sua fascia verde. Il costo è di 48 milioni di euro, coperti con fondi ministeriali che saranno erogati a rate in otto anni. Si tratta dell’opera più controversa e discussa. Recentemente il Tar ha accolto i ricorsi presentati da comitati cittadini e associazioni ambientaliste invalidando alcuni atti di approvazione. I rilievi principali riguardano l’impatto ambientale, ritenuto troppo elevato, le procedure urbanistiche e ambientali, giudicate non del tutto regolari. Il Comune intende andare avanti, ma sull’opera c’è ora un punto interrogativo.

Per quanto riguarda la parte privata parte privata, il progetto preliminare di intervento presentato nel 2023 da Costim (azienda già impegnata su ChorusLife un ampio progetto di rigenerazione urbana inaugurato lo scorso anno a Bergamo) ha ottenuto, dopo alcune modifiche richieste dagli enti pubblici, il semaforo verde dal municipio.

Questi, allo stato dell’arte, i numeri dell’operazione immobiliare. Gli immobili e le aree acquisiti ospiteranno 300 posti letto per studenti, 300 appartamenti per famiglie, 50 appartamenti destinati ad anziani autosufficienti e altri 50 a foresterie. Non sono previsti alloggi di edilizia sociale. Ci saranno poi due hotel (un 5 stelle e un 4 stelle superior) con 200 camere, 1.400 posti auto dei quali 1.000 privati, 500 posti barca, uno stabilimento balneare da 5.000 metri quadrati, un centro benessere di 4.500 mq, e un centro velico/canottieri di 3.000.

Alle attività economiche extra alberghiere saranno destinati 26mila metri quadrati. Si parla di start up, aziende impegnate nel settore tecnologico ma soprattutto di attività commerciali e food. Una funzione fondamentale avrà la costruzione della centrale di teleriscaldamento-raffreddamento ad acqua di mare che avrà il compito di erogare energia all’intero Porto Vecchio.

Anche per questo il Comune di Trieste spiega che il progetto di rigenerazione si concentrerà su “attività ad alta tecnologia a supporto dell’insediamento di attività legate alle industrie culturali e creative, con l’obiettivo di potenziare sia il settore turistico che il sistema museale, creando al contempo spazi per eventi sportivi e all’aperto”. L’area è suddivisa in 6 lotti funzionali ognuno dei quali con affaccio sul mare.

Buona parte degli edifici sono vincolati dalla sovrintendenza e non sarebbero previsti aumenti di cubature. Anche se guardando i render del progetto si notano alcune sopraelevazione sul fronte mare, probabilmente entro le tolleranze concesse dalle normative.

Il presupposto di tutta l’operazione è stato nel 2018 il trasferimento della proprietà di gran parte dell’area dal demanio al Comune di Trieste, passaggio che ha reso i beni presenti alienabili e la riqualificazione appetibile anche sul piano imprenditoriale.

Ne ha fatto seguito una prima gara in project financing che ha visto affermarsi appunto la Costil come proponente. Il progetto preliminare presentato verrà messo alla gara definitiva all’inizio del 2026 e il vincitore (come accade in questi casi, il proponente avrà diritto prelazione a parità di offerta) si aggiudicherà la proprietà (o la concessione) dei beni disponibili, anche se il trasferimento definito sarà subordinato alla realizzazione delle opere nei tempi previsti. Beni che una volta ultimati saranno ulteriormente alienabili.

La stima è che dalla cantierizzazione servano una decina di anni per completare le diverse opere di natura privata del porto vecchio. Mentre le aree aperte e i padiglioni pubblici dovrebbero essere utilizzabili a partire dal 2027. Il Comune ha posto come condizioni obbligatorie per la realizzazione del progetto la presenza di certificazioni ambientali di alto livello, il mantenimento dell’accesso a pubblico in tutte le aree all’aperto del distretto e la regìa della governance dell’area.

Porto Vivo punta a rivitalizzare un quartiere abbandonato, un’operazione di rigenerazione urbana che si preciserà più compiutamente nel progetto definitivo. Ma in città e nel consiglio comunale c’è chi denuncia rischi di speculazione e di gentrificazione del territorio. Per come è stato disegnato finora il nuovo fonte mare del quartiere si presta a essere destinato a funzioni “premium”: gli immobili sulla passeggiata sono tutti destinati a ospitare attività residenziali, ricettive o commerciali, proprio di fronte ai posti per barche e yacht del porticciolo turistico. Scelta comprensibile in un’ottica di valorizzazione degli investimenti che deve però misurarsi con l’intenzione dei decisori pubblici di integrare il nuovo quartiere nel tessuto cittadino circostante anche sul piano dell’accessibilità sociale, oltre che fisica. Da sciogliere in qualche modo anche il nodo della vocazione di Porto vivo riguardo alla mobilità. Mentre è in stand by l’opzione cabinovia, i 1.400 posti auto previsti sono una possibile calamita di traffico in un’area che si stima dovrebbe accogliere a regime 20-25mila persone al giorno.