Tobia Zevi: “Siamo aperti al dialogo sul Piano casa, ma i fondi vadano alle aree ad alta tensione abitativa”

Assessore Zevi, che valutazione dà del decreto legge sul Piano casa approvato dal Governo?

Noi abbiamo salutato con favore che il Governo finalmente proponesse un testo e, dopo tanti annunci, arrivasse qualcosa su cui ragionare concretamente. Abbiamo un atteggiamento aperto su questo Piano casa anche se lo giudichiamo insufficiente nella sostanza e sbagliato per alcuni aspetti importanti.

Quando dice “noi” intende lei, il sindaco Gualtieri, la giunta, quindi Roma Capitale?

Non solo. Intendo anche l’Associazione nazionale dei comuni italiani, l’Alleanza municipalista tra gli assessori alla Casa e numerosi esponenti del centrosinistra con cui ci confrontiamo continuamente. Con sfumature diverse riteniamo tutti sia un bene che si torni a parlare di casa, ma anche che il governo dovrebbe aprire subito un confronto con noi che ci occupiamo di questi temi giorno e notte. Si sarebbe dovuto fare prima di varare il testo, ma è fondamentale farlo ora per correggere gli aspetti sbagliati.

Quali sono i principali aspetti virtuosi del provvedimento del governo e quali quelli da correggere?

Di virtuoso trovo ci siano due cose fondamentali: la prima è che si decida di ristrutturare le case popolari che non possiamo assegnare perché distrutte, anche se penso sarebbe necessario ristrutturarle tutte, non solo una quota, in un Paese che negli ultimi 30 anni ha venduto 300mila case popolari, cioè il 25% dello stock complessivo. La seconda cosa che personalmente trovo positiva è che si affronti il nodo di come costruire una collaborazione fra pubblico e privato per offrire soluzioni alla fascia di reddito intermedia, sopra i 20-25mila euro e fino a 50mila. Io non ho l’idea, che hanno altri colleghi, di demonizzare la collaborazione tra pubblico e privato o di dire che non è importante. Penso invece sia un pezzo importante della strategia. Naturalmente poi bisogna vedere come la si fa. Quindi questi due assi sono giusti, poi bisogna vedere se funzionano e che cosa manca.

Che cosa, invece, non vi convince del decreto partendo dal primo pilastro degli alloggi ERP?

Non ci convincono due cose fondamentalmente. La prima attiene a un fatto aritmetico. Per ristrutturare 60mila alloggi, come è l’obiettivo dichiarato, con 970 milioni di euro, ogni alloggio da ristrutturare dovrebbe costare 16mila euro. Nella nostra esperienza un alloggio che è talmente messo male da non essere agibile e assegnabile, richiede interventi che mediamente vanno dai 30mila ai 40mila euro. Se assumiamo questo valore medio di riferimento, le 60mila case ristrutturabili diventa un valore largamente sovrastimato.

La seconda cosa che non ci convince è che nel decreto legge non sia indicato alcun criterio su come si debbano distribuire queste risorse sui territori. Non ci convince perché le case vuote e le case popolari sono distribuite in tutta Italia, ma le risorse devono andare, secondo noi, alle aree ad alta tensione abitativa. Anche in Europa c’è ormai una riflessione molto avanzata su quali siano i parametri e i criteri con i quali definire le aree ad alta tensione abitativa, mentre il Piano ignora completamente questo aspetto, considerando l’Italia come se fosse un’unica area omogenea. Lo fa, oltretutto, facendo finta di ignorare che molte delle risorse disponibili sono regionali e dovranno quindi tornare ai territori da cui provengono: si possono anche mettere le risorse dentro un unico calderone, ma poi nella ridistribuzione si dovrà tenere conto dei vincoli sia regionali sia comunali. Quindi il rischio alla fine è una dispersione o un utilizzo errato di questi fondi che non arrivano dove devono arrivare, alle aree che presentano una situazione di crisi abitativa.

Parlando di risorse, è problematico che dei 7,3 miliardi complessivi destinati al primo e secondo pilastro, 4,8 attengono a uno stanziamento già previsto per interventi dei Comuni nella rigenerazione urbana?

Nella nostra lettura al primo pilastro vanno i 970 milioni di cui abbiamo parlato e il resto va al secondo pilastro, all’edilizia sociale. Sottolineiamo anzitutto che, anche qui, si è parlato di dieci miliardi ma il complesso delle risorse disponibili è di gran lunga inferiore, anche nel più ottimistico dei conteggi. Ma soprattutto mi pare si stia facendo come con i cannoni e i carri armati di Mussolini, si leva da una parte per metterli da un’altra, ma le risorse effettive restano sempre quelle. Vale per i fondi dei comuni per la trasformazione urbana, che per altro sono progetti con una forte valenza sociale, ma vale anche per il fondo clima. Con il PNRR, noi Comuni italiani abbiamo dimostrato di essere molto più bravi a spendere i soldi rispetto alle Regioni, allo Stato e persino alle grandi aziende di Stato. In un modo e in una misura che ha sorpreso spesso anche noi e che sono dovuti a varie ragioni, come le pressioni dei territori e delle imprese, la cosiddetta prossimità e poi anche le regole europee. Fatto sta che ora ci tolgono un sacco di soldi per progetti già finanziati o in via di finanziamento per metterli su una cosa che non è detto che funzioni. Non solo perché questi fondi si ridestinano a qualcosa da riavviare da zero togliendoli a qualcosa che già era in corso, ma anche per un fatto di governance: non è affatto detto che funzioni il meccanismo che si sta creando per il Piano casa, con tante superfetazioni di governance e commissari che in questi anni passati spesso non hanno funzionato.

I commissari rischiano sempre di introdurre un livello decisionale ulteriore, anziché semplificare.

Dipende molto da come si fanno, non siamo pregiudizialmente contrari. A Roma il sindaco è stato commissario del Giubileo e ha funzionato perché ha portato snellimento della burocrazia, soprattutto sulle grandi opere, in un quadro strategico chiaro, che era stato maturato in un confronto preventivo con la città. Un conto è velocizzare alcuni passaggi in conferenza di servizi su interventi che sono largamente condivisi, un conto è che si nomini un commissario senza aver fatto nulla di tutto questo, perché, come detto, finora non c’è stato alcun confronto. C’è effettivamente il rischio che i Comuni si mettano di traverso, a quel punto, perché considerano il commissario un’ingerenza o addirittura una prevaricazione rispetto alle loro strategie, che, lo ripeto, sono molto più avanzate di quelle contenute nel Piano casa. Parliamo di realtà in cui tutti i giorni si fanno convenzioni urbanistiche, piani, programmi di recupero. Il commissario non viene messo in un’area vergine in cui si devono costruire 100mile case. Arriva in situazioni in cui c’è un’enorme elaborazione urbanistica, normativa, politico-amministrativa e, se viene messo lì senza confronto, il rischio è che effettivamente crei inefficienza più che accelerazioni.

Insomma, tutto fila più liscio se il commissario lo fa il sindaco o qualcuno scelto con l’amministrazione.

Se c’è un po’ di metodo, tutti possono essere utili. Se c’è un manager del privato che fa il commissario, non sono astrattamente contrario, ma molto dipende dal metodo che si usa, perché se non hai fatto nessun confronto prima e poi metti anche una persona esterna all’amministrazione, il rischio che venga percepito come un commissariamento è forte.

Altre cose che non funzionano nel primo e secondo pilastro?

Un’altra delle cose che non ci convince per niente è l’articolo 5 che poi si ritrova anche nel terzo pilastro: la questione delle abitazioni a riscatto. Ci sono due elementi che non ci convincono. Il primo riguarda l’edilizia residenziale pubblica: siamo convinti che a Roma, ma direi nei Comuni italiani, aldilà di tutte le collaborazioni tra pubblico e privato che saremo in grado di attivare, esisterà sempre una quota di patrimonio pubblico che è indispensabile destinare alla popolazione con fascia di reddito più bassa. Possiamo discutere di normative regionali, che spesso sono disomogenee o contraddittorie e non rappresentano certo un modello ideale con canoni troppo bassi, eccetera, ma sappiamo che ci sarà sempre bisogno di una quota di case popolari per le famiglie con un reddito inferiore a 20-25mila euro. Queste case oggi sono troppo poche in Italia, il 4% a livello nazionale, il 6% a Roma, meglio a Milano, ma molte sono distrutte, e questi livelli nelle grandi città. Ebbene, non possiamo non partire dall’obiettivo di aumentare questo stock. Questo piano, invece, dice di voler favorire ulteriormente il riscatto delle case popolari, addirittura sulle case ristrutturate con denaro pubblico. Qui si fa un errore strategico, si va in senso contrario a quello che sta facendo tutta Europa e che stanno facendo le nostre città nell’esercizio quotidiano, spesso con grandi sacrifici di bilancio. Diversa sarebbe una legislazione che favorisca una maggiore circolazione di queste case, nel senso che non è che una volta che entri in una casa ci resti necessariamente a vita tu, i figli e anche i nipoti.

La seconda obiezione?

Il secondo aspetto che contestiamo delle abitazioni a riscatto riguarda invece il terzo pilastro. L’Italia resta largamente un Paese di proprietari, sia pure un po’ meno negli ultimi tempi, e, pur rispettando i sacrifici fatti dai nostri nonni e dai nostri genitori e senza voler fare discorsi ideologici sulla rendita, la bassa quota di case in affitto è un problema da affrontare perché riduce la mobilità. In questo quadro si gioca una partita molto spinta, soprattutto nelle grandi città, tra operatori, sia piccoli sia grandi, che puntano spesso non sull’affitto lungo a una famiglia, ma su affitti brevi, contratti transitori, build to rent oppure pacchetti abitativi di livello molto alto che offrono servizi oltre all’affitto (la palestra, la sala riunioni, la Spa). Tutto questo insiste sullo stesso segmento del 20-25% di case in affitto che nelle grandi città è ancora meno. A Roma ci sono 240mile case in affitto, 80mila sono case popolari. Delle 160mila case che restano, metti 50mila affitti brevi e 50-60mila contratti transitori, che resta? Ecco, dunque, che c’è un punto culturale da evidenziare: il Piano casa incentiva il riscatto senza dire nulla della regolazione degli affitti e della stimolazione sulle case vuote, cioè i due grandi assi che dovrebbero aiutare le persone e le famiglie a rimettersi sul mercato della locazione privata, da una parte rassicurando i proprietari con incentivi e garanzie, dall’altra considerando che la casa non può restare sempre vuota perché litighi tra fratelli o perché non vuoi ristrutturare. Su questo non c’è nulla nel Piano. C’è solo l’incentivo sugli sfratti che è parte di un meccanismo di rassicurazione dei proprietari anche logico, ma che, se non ha nient’altro a fianco, rischia di essere peggiorativo rispetto all’obiettivo di sostenere un mercato dell’affitto perché penalizza una famiglia normale che lavora e che non ha una casa di proprietà e vorrebbe andare in affitto.

Veniamo al terzo pilastro. La legge sembra favorire grandi interventi con partecipazione di soggetti esteri. Ci sono state lamentele, soprattutto da parte delle associazioni dei costruttori, per dire che quelle agevolazioni, semplificazioni, incentivi dovrebbero essere estesi a interventi anche di minori dimensioni.

Sì, sono d’accordo. Sono un moderato su questo aspetto. Nel senso che ritengo dovrebbe esserci un plafond complessivo cui accedono tutti i diversi modelli di intervento. È chiaro che a noi piacciono più modelli cooperativi e modelli di inquilinato attivo che ci sono in tanti posti del Nord Europa e che sono garanzia del fatto che l’intervento rimanga un intervento con una destinazione sociale effettiva e non solo nominale. Però anche qui possono servire entrambe le cose, a condizione che ci sia chiarezza sull’intervento del privato. Invece nel piano non c’è questa chiarezza. Non c’è neanche sui limiti: prima si pone un vincolo a trenta anni, poi si parla di una quota di convenzionata del 70% contro il 30% di edilizia libera, poi però lo stesso testo accenna al fatto che possano esserci deroghe. È vero che poi l’intervento in convenzionata finisce in una convenzione e che spesso ogni intervento è un intervento artigianale con una definizione specifica, ma è altrettanto vero che se non c’è chiarezza dall’inizio, questo quadro non aiuta interventi complessi che, per esempio, a Roma non hanno mai funzionato.

Considerate, per Roma, che possa essere interessante l’intervento di grandi dimensioni e quello di soggetti esteri?

Sì, certamente. Nella filiera dell’immobiliare a Roma mancano ancora tanti pezzi che potrebbero portare innovazione nelle tecniche costruttive, nella tecnologia di prodotto, nell’asset management, nella capacità di gestire il rapporto tra grande investitore istituzionale, estero o italiano, e filiera delle costruzioni, sviluppatore, costruttore. Non dobbiamo avere paura della scala, ma dobbiamo  avere chiari quali sono gli obiettivi, che possiamo articolare per le dimensioni degli operatori. L’obiettivo che abbiamo assunto è 70mila case nei prossimi 10-15 anni nei vari segmenti. In questo obiettivo, che abbiamo posto con chiarezza, ci deve essere spazio per tutti.

Quali vostri interventi già programmati o in corso può accelerare il Piano casa?

Qui è importante che il decreto chiarisca meglio che fra i soggetti attuatori che accedono ai fondi non ci sono solo le aziende, come fu già per il 110%, ma anche i comuni proprietari di alloggi.  Ci sono 32mila alloggi di edilizia sociale che noi abbiamo già deliberato con convenzioni, densificazioni, integrazioni, ampliamenti delle varie PEEP, piani di zona. Qui la sfida è colmare il gap che finora c’è stato tra un business plan che gira e la normativa sull’edilizia sociale che di fatto non consentiva all’intervento di partire. Qui si stava già intervenendo, a livello regionale per consentire l’adeguamento dei canoni, noi con il nuovo regolamento sull’housing sociale. Il Piano casa può contribuire intelligentemente con fondi pubblici o con procedure pubbliche e metterci nelle condizioni di colmare questo divario, facendo partire questi interventi. In questo modo, più in generale, possiamo capire come si fa a costruire un modello numerico per il quale il pubblico dà una mano su quello che gli interessa e per quanto serve.

C’è una stima numerica di quanto servirebbe per questi vostri obiettivi?

È una stima difficile, per raggiungere tutti questi obiettivi parliamo di parecchi miliardi di euro. Siamo convinti, però, che dalla grande battaglia che il sindaco Gualtieri e gli altri sindaci stanno facendo in Europa possa arrivare un importante contributo. Se il Piano nazionale chiarisse gli aspetti più importanti, anzitutto le aree di destinazione, e fosse un po’ più finanziato e se l’Europa effettivamente mettesse a terra le risorse, soprattutto con il nuovo bilancio del settennato 2028-34, noi siamo certi di essere in grado di fare un buon lavoro. Ma i soldi devono arrivare davvero.