Addarii (PlusValue): “Abbiamo completato il primo passo con l’indice di impatto sociale danese. Ora stiamo lavorando alla costruzione di un dataset per l’Italia”

Filippo Addarii, cofounder e managing partner di PlusValue, ha presentato ieri a Urbanpromo, un aggiornamento del lavoro su Si4 (Social Infrastructure Impact Investment Index), l’indicatore di impatto sociale che PlusValue sta sviluppando insieme alla fondazione IFAB (l’hub di connessione del Tecnopolo di Bologna con il tessuto economico-imprenditoriale) e al centro economico IOBE di Atene. I lettori di Diario DIAC hanno potuto leggere in anteprima di questo progetto il 4 agosto scorso nell’articolo intitolato “Si4, è anglo-italiano (ma si ispira alla Danimarca) il prototipo europeo di rating di impatto sociale in progetti di real estate” (si può scaricare qui). Abbiamo chiesto a Filippo Addarii di aggiornarci sul lavoro in corso.

Il tema casa diventa sempre più caldo. Come procede il vostro lavoro su Si4? Ci sono molto concorrenti che provano a misurare l’impatto sociale degli investimenti di rigenerazione urbana e delle politiche abitative.

Abbiamo, in effetti, un bombardamento giornaliero sul tema casa, con tanti tipi diversi di interventi, da quelli politici a quelli dei developer. Però progetti di sviluppo ne vedo pochi. Torno ora da Londra, dove dovrebbe esserci un’esplosione di interventi, ma in realtà lo sviluppo è al di sotto di quello che è stata la media degli ultimi anni. Se è stato stimato che servono 300.000 case all’anno e se ne sono fatte storicamente al massimo 200.000, ora siamo ben al di sotto di quella soglia. Vedo solo progettini da 300 unità abitative, molto piccoli rispetto alle esigenze proclamate. Come mai? C’è evidentemente un fattore di rischio che pesa. Ho visto questo eccesso di enfasi comunicativa e poca azione anche sviluppando Si4, perché ci sono annunci in molte direzioni, ma poi non ci si concentra nel fare le cose.

I risultati sono così deludenti oggi sul fronte dello sviluppo immobiliare perché non ci sono le condizioni o perché mancano strumenti di conoscenza e valutazione come quello che state mettendo a punto?

La mia impressione è che in questo momento si parla molto e si fa poco perché ci sono alcuni blocchi e alcuni ostacoli che frenano iniziative molto impegnative e che si sta cercando di aggirare o rimuovere. A Londra, per esempio, c’è un gran lavoro per accelerare e migliorare le pratiche di pianificazione e di rilascio dei permessi attraverso l’AI. Mi pare si perda di vista però che si può efficientare un processo attraverso l’AI, ma in questa materia, come ci dimostra Milano, la responsabilità resta sulle amministrazioni. Inoltre, non è che tutto questo gran dibattito abbia ridotto i costi di costruzioni che sono l’altra componente che non si può ignorare quando si presenta un progetto. Allora io, che sono di scuola andreottiana e penso male, credo che ne parlino tanto perché non sono ancora in grado di risolvere i problemi sostanziali. Servono strumenti per risolvere quei problemi, per esempio per costruire le partnership tra pubblico e privato. Si4 è uno strumento che va in questa direzione perché permette al pubblico di riconoscere con un’analisi ex ante delle proposte progettuali quello che sarà il valore, l’impatto sociale che genera. Un’amministrazione è interessata proprio a questo, ad assegnare benefici e a riconoscere ex ante quali saranno.

Ma che cos’è un impatto sociale oggi?

Quando parliamo di housing sicuramente oggi è l’affordability. Che, attenzione, non è un principio morale, un atto volontaristico, ma il prodotto di un modello di business. Fai affordability solo se riduci i costi di costruzione e i costi del capitale. Per far tornare i conti devi risolvere tutti questi problemi.  Per essere credibile, devi ottenere dei benefici fuori della logica del mercato. Questi progetti sono fuori mercato anche nella capacità di generare un valore di interesse pubblico. Se è misurabile e dimostrabile, allora l’ente pubblico può intervenire contribuendo a creare questi benefici, per esempio costituendo una cabina di regia che accelera i processi amministrativi. Posso pensare di intervenire con premi di urbanizzazione o con uno sconto sui costi a fronte di un impatto sociale misurabile che viene creato. Anche questo è un tema che riguarda il caso di Milano. Tutti questi benefici, non per forza monetari, che il pubblico ha dato al privato rispetto agli standard, perché li ha dati? Se hai uno strumento che ex ante ti permette di misurare il controvalore fornito con una natura diversa da quella monetaria hai fatto un passo avanti per niente secondario anche nel motivare questa tua azione. Vorrei  poi segnalare un altro aspetto.

Prego.

In questi ultimi mesi è diventato molto chiaro qual è l’ente pubblico che guida questo processo. Noi siamo partiti con la Commissione europea e con i Governi che hanno identificato nella crisi della casa la priorità sociale. Questo già l’estate dell’anno scorso e infatti ne sono nate delle politiche. Ma oggi chi vediamo in prima linea sono le città, tant’è che si è costituito un network dei sindaci delle grandi città europee che ha creato per la prima volta un lobby group sul tema della casa, come ce ne sono per l’ambiente, per esempio. Perché? Perché sono gli unici enti che hanno la capacità di fare la delivery sul territorio. Perché alla fine quello che conta è fare case, non fare conferenze.

Fatta questa lunga premessa, molto focalizzate, il vostro lavoro su S4i come sta procedendo?

Stiamo finalizzando il primo modello, quello sulla Danimarca. Abbiamo fatto una prima presentazione a Bruxelles, di fatto cristallizzando quello che potrebbe essere un benchmark europeo. Ora vorremmo passare al secondo caso perché questo ci consente di fare il primo vero e proprio confronto europeo. Vorremmo farlo con casi italiani. Certamente l’Italia ha fatto molte cose, penso a Cdp, alle fondazioni bancarie, a Investire Sgr. E altre iniziative si stanno prendendo. Quando però cerchi di costruire un dataset, esattamente come abbiamo fatto con la Danimarca, allora vengono fuori i problemi. Bisogna mettere a fattor comune le conoscenze, se l’Italia vuole risolvere i problemi, ma partiamo da un livello critico perché nessuno dà i dati, né a livello degli investitori, né a livello delle amministrazioni, né tantomeno delle Università. Ci ritroviamo spesso questo muro di gomma del reperimento dei dati che qui è più difficile che in altri Paesi.

Come pensate di superarlo?

Bussiamo alla porta degli investitori e, uno per uno, firmiamo un accordo di condivisione dei dati avendo come garante una infrastruttura d’eccellenza come il tecnopolo di Bologna. Questo è un aspetto molto importante: ci appoggiamo a una parte terza che è l’eccellenza in termini di performance tecnologica e ti dà garanzie che nessun altro soggetto ti può dare. Quindi oggi noi possiamo cominciare a integrare i dati proprietari con public data che sono fondamentali se vuoi capire la povertà energetica o il tasso di criminalità.

Quali scoperte avete fatto completando il modello danese?

La nostra sfida era quella di dimostrare che la dimensione sociale può essere una grandezza che trattiamo come qualsiasi grandezza fisica. Abbiamo cercato e testato le grandezze sociali che hanno un impatto diretto, una correlazione causale diretta sul valore economico sociale. Abbiamo cominciato a identificare una serie di variabili nella loro oggettività e a vedere come funzionano. Se parliamo di affordability, per esempio, tendiamo a schiacciare il concetto soltanto sul costo dell’affitto o della casa rispetto al costo di mercato e lo interpretiamo come uno sconto dal 20% fino al 40% rispetto ai livelli di mercato oppure come una percentuale del reddito della famiglia. Ma ci sono altri fattori che non sono meno importanti. Per esempio, la densità di abitanti in una casa: abbiamo capito che è un fattore fondamentale per misurare il benessere della famiglia e questo benessere avrà un impatto sulla capacità di quell’investimento di ripagare l’investitore. Quindi costruiamo una piattaforma di sviluppo del benessere delle famiglie.

Quando sarete in grado di costruire un index europeo?

Il benchmark danese è utile perché ci fa capire che cosa funziona e come si può farlo funzionare. Può essere fuorviante però se pensiamo che il resto del mondo o dell’Europa sia come la Danimarca che è partita con queste politiche negli anni ’60 e forse ha come pari nel mondo solo Singapore. È un riferimento, ma ogni Paese ha caratteri molto diversi. Ora l’ambizione è trovare parametri e criteri per adattare questo modello al resto d’Europa. Questo ci aiuta a fare un confronto e il confronto è già utile per capire dove muoverci. Per poter parlare di parametri europei, però, dobbiamo mettere insieme un paniere di Paesi europei. Quando avremo un paniere di paesi europei potremo cominciare a definire un framework europeo. Ma non siamo ancora a questo punto.