Il nuovo salva-casa: più sanatorie e tolleranze, NIENTE verifica dei tecnici sui diritti dei terzi

Si terrà domani il voto finale alla Camera sul decreto 69/2024, il cosiddetto salva-casa. Oggi, invece, le dichiarazioni di voto alla fiducia posta ieri dal governo. Il Dl andrà in Senato la prossima settimana per essere convertito in legge prima del 28 luglio.

Le versioni della maggioranza sullo stop al salva-Milano

Escluso il cosiddetto salva-Milano, la maggioranza si difende dalle tensioni che gli tornano addosso. Da Fratelli d’Italia ieri è trapelato che “sul decreto la maggioranza ha viaggiato compatta” e che sul “salva-Milano ricordiamo che sono stati presentati a firma di FdI ben tre emendamenti a dimostrazione della volontà di risolvere, quanto prima, le criticità strutturali in cui versa la città”. La versione del ministro Salvini non combacia: “Io ho fatto il possibile, se avremo tutti d’accordo la norma sarà nel Dl Infrastrutture, ma c’era gente che non era d’accordo” a inserirla già nel Dl casa.

Le preoccupazioni di costruttori e professionisti

Lapidario il commento di Assimpredil-Ance: “È urgente avere un quadro normativo chiaro e definito per Milano e per tutta l’Italia. Ci auguriamo che si trovi in tempi rapidi la soluzione per superare lo stallo che sta bloccando tutta la filiera dell’edilizia”. Mentre da Ance nazionale la presidente Brancaccio: “Ci auguriamo che la breve pausa consenta a Governo e Parlamento di trovare una soluzione efficace nel primo provvedimento utile per sbloccare l’impasse di Milano che rischia di paralizzare tutte le città italiane”. Dall’Ordine degli Architetti di Milano, il presidente Federico Aldini: “Chiediamo certezza su questa attività legislativa e l’impegno del Governo a portare avanti questo provvedimento attesissimo per mettere fine all’incertezza che blocca, rallenta e rigetta molti progetti di sviluppo immobiliare e rigenerazione della città di Milano. Se ci fosse davvero la possibilità di far rientrare questi chiarimenti nel Dl Infrastrutture ci aspettiamo nelle prossime settimane un interesse da parte di tutti ad un confronto positivo, più tecnico che politico”.

Riepiloghiamo ora le modifiche al decreto.

Recuperati i sottotetti, logge e porticati

Le prime modifiche al Testo unico dell’edilizia 380/2001 riguardano sottotetti, logge e porticati. Quanto ai primi, all’articolo 2-bis sulle “deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati” viene aggiunto:

« 1-quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il
rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e
che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli »

Quanto ai secondi, all’art. 6 sulle “attività edilizia libera” viene specificato che tra gli interventi eseguibili senza titolo abilitativo rientrano le installazioni di Vepa anche su logge o porticati dell’edificio, “a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso
pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche”. Tra le tende solari e a pergola, poi, vengono incluse quelle “anche bioclimatiche e, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

Niente doppia conformità per lo stato legittimo

Niente più doppia conformità al titolo abilitativo della costruzione e a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile o intera unità. Adesso, ne basta uno dei due per “l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi,”.

Quanto alle difformità da non rilevare “ai fini della dimostrazione dello stato legittimo”, per le singole unità immobiliari non vengono considerate quelle “insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile”. Analogamente, per lo stato legittimo dell’edificio “non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso”.

Mutamento di destinazione d’uso ampliato

Un altro ampliamento riguarda il cambio di destinazione d’uso degli immobili. Premettendo che “il mutamento (…) si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6”, “il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito”. Prima, invece, era consentito solo quello delle unità e tra le categorie funzionali ma senza opere.

Abitabilità anche nei seminterrati

In favore dell’ampliamento dell’offerta abitativa, invece, “per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate”.

Quanto ai mini appartamenti cosiddetti, vengono resi abitabili i

a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;

b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

Demolizione abusi fino a otto mesi

Anche il termine per demolire le parti abusive viene ampliato da tre a otto mesi (art.31, comma 3 Tu 380/2001):

« Il termine di cui al primo periodo può essere prorogato con atto motivato del comune fino a un massimo di duecentoquaranta giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine

Inoltre, al comma 5 dell’art.31, viene specificato che non previo parere ma “previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti”, l’amministrazione comunale “può, altresì, provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime determinata”.

Più interventi in parziale difformità dal Pdc

Al comma 1 dell’art.34 del Tu, oltre ai limiti del 2, 3, 4 e 5 per cento per le unità con superficie superiore ai 500mq, compresa tra 300 e 500mq, tra i 100 e i 300 mq e inferiore ai 100mq, il nuovo testo del Dl prevede anche un’ulteriore casistica con il limite “del 6 per cento delle misure
previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati”.

Aggiunto, poi, l’art 34-ter sulle varianti ante-1977:

Art. 34-ter. (L) – (Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo) – 1. Gli interventi realizzati
come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore.
2. L’epoca di realizzazione delle varianti di cui al comma 1 è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste
dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Elimminato l’onere dei tecnici sui diritti dei terzi

Quanto ai diritti dei terzi, invece, salta la specifica al comma 3-ter sugli oneri di verifica da parte dei tecnici abilitati. Questa la porzione di testo rimossa rispetto al Ddl:

“Il tecnico abilitato verifica la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvede alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. La formazione
dei titoli di cui al secondo periodo e la concreta esecuzione dei relativi interventi è condizione necessaria per la redazione della dichiarazione di cui al comma 3”

Sanatorie ampliate, tetto delle oblazioni giù

Confermato anche l’ampliamento delle sanatorie e il ribasso del tetto delle oblazioni:

Nei casi di cui al comma 1, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’inter- vento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’articolo
36-bis, comma 5

(…)

Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo: a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a
norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal per- messo di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si
applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della
domanda;

b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o
in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina
urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Per gli interventi senza o in difformità dalla Scia, invece, scatta una “sanzione pecuniaria pari al triplo [anziché doppio] dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro [anziché 516 euro]”.