Il Demanio accelera sul partenariato pubblico-privato: ecco l’elenco dei primi 62 beni candidabili

 

Trentasette edifici per attività di cultura e turismo, sette per l’housing, altri diciotto per lo student housing: è il primo portafoglio di 62 beni selezionati dall’Agenzia del Demanio per potenziali operazioni di partenariato pubblico-privato (si veda in alto l’elenco completo dei beni). Particolare attenzione viene prestata a sei aree localizzate nella capitale per cui si stanno già ipotizzando operazioni di rigenerazione urbana: Tor Vergata, Tor Sapienza, l’ex Caserma Donato al quartiere Trullo, Porta Portese, Forte Bravetta, Casa del Fascio a Portuense. Altro progetto considerato rilevante è quello della valorizzazione del Real Polverificio Borbonico di Scafati (SA).

Delle possibili operazioni di partenariato pubblico-privato ha parlato la direttrice dell’Agenzia, Alessandra dal Verme, nel corso di un incontro con Assoimmobiliare dedicato proprio alla creazione di valore economico, sociale e ambientale attraverso la valorizzazione del patrimonio pubblico. “Parte del patrimonio pubblico – ha spiegato dal Verme – ha forti potenzialità di sviluppo e può essere valorizzato con il coinvolgimento di investitori privati per creare valore economico, sociale e ambientale. L’Agenzia, in dialogo con associazioni di settore ed esperti, sta già lavorando a modelli di partenariato che siano in equilibrio per assetto giuridico, sostenibilità economico-finanziaria e impatto sociale”. L’obiettivo fondamentale dell’Agenzia resta quello di “restituire ai cittadini immobili sostenibili, innovativi e accessibili” e di “rigenerare grandi aree e migliorare la qualità della vita nelle nostre città”.

Per farlo, l’Agenzia si muove giocando su tre fattori abilitanti: la conoscenza del patrimonio immobiliare, del suo contesto e della relazione con il territorio per connettere l’immobile con la città e gli stakeholder di riferimento; la rete con le pubbliche amministrazioni che forniscono servizi sul territorio e con gli enti territoriali attraverso i Piani Città; il coinvolgimento dei privati con la loro expertise.

Lo scouting svolto sul patrimonio per selezionare il primo portafoglio tiene conto anzitutto dei quattro ambiti tematici su cui l’Agenzia intende muoversi prioritariamente per proporre iniziative dai privati (o riceverne):

• cultura, turismo e ambiente, con iniziative funzionali alla creazione di hub culturali polifunzionali e/o qualificare l’offerta turistica soprattutto nei settori delle terme e dell’edutainment (parchi a tema);
• 3xS Nuove forme dell’abitare, con iniziative funzionali alla mitigazione del disagio abitativo e lo sviluppo di iniziative di studente/social/senior housing;
• logistica;
• energia e sviluppo sostenibile.

L’obiettivo di dal Verme è costruire un percorso di lavoro insieme al privato: definire modelli gestionali di Ppp profit, no-profit, ibridi; sperimentare i modelli di partenariato pubblico-privato su immobili complessi che richiedano una visione integrata di aspetti immobiliari, tecnici, economico finanziari e amministrativi; costruire Pilot sui temi prioritari (cultura e turismo, energia e sviluppo sostenibile e nuove forme dell’abitare);  misurare il valore economico, sociale e ambientale generato, con un set di indicatori ESG/impact che includa anche il “costo dell’abbandono” e l’incremento del valore dell’asset a fronte del valore degli investimenti. Poi, certamente, svolto questo lavoro a monte, si punta ad attrarre investitori.

Per farlo l’Agenzia sta anche realizzando un portale istituzionale che favorisca operazioni di partenariato pubblico-privato mirate alla rigenerazione urbana e territoriale. È uno strumento di navigazione che tiene conto del set di informazioni essenziali per valutare le potenzialità di immobili e aree a disposizione secondo i criteri della localizzazione, della tipologia e della dimensione. Nel portale sono presenti immobili di varie tipologie, dimensioni e stato manutentivo, classificati in funzione della destinazione dei beni.

Il focus  su sette aree, sei a Roma e una a Scafati (SA)

Sulle sei aree romane è previsto anche un focus specifico, così come anche una scheda sul progetto di Scafati.

Tor Vergata. Dopo gli interventi di bonifica, per il Giubileo è ipotizzabile una grande operazione di rigenerazione di un’area di circa 48 ettari con la rifunzionalizzazione di tutte le opere esistenti, il completamento delle aree verdi e dei percorsi carrabili e pedonali, la valorizzazione delle preesistenze archeologiche. L’obiettivo è quello di creare una nuova Green City: hub per la ricerca, la formazione e il benessere, dando nuova centralità al territorio.

L’Agenzia propone come logistica dello Stato una scuola di Polizia pertinente allo sviluppo del sito. Nella vasta area periferica da riqualificare si ipotizza di progettare e costruire manufatti ex novo per servizi, di riqualificare le strutture esistenti e di creare un grande parco per la collettività. La riqualificazione e la riorganizzazione degli immobili esistenti deve consentire la creazione di nuovi servizi per la collettività di sport, benessere, cultura, formazione e ricerca.

Tor Sapienza (compendio 8° Cerimant). Il complesso, attualmente utilizzato dal ministero della Difesa, è un esempio di stanziamento militare industriale dei primi del Novecento.

La sua rifunzionalizzazione prevede il recupero dei manufatti esistenti e la realizzazione di nuovi edifici moderni e funzionali, secondo standard di sostenibilità e di efficienza energetica. È già in via di progettazione a cura del MIC un Recovery Art su una parte dell’area. Possibile lo sviluppo di un percorso digitale immersivo di tipo storico-culturale.

Gli obiettivi dell’intervento sono: valorizzare e rifunzionalizzare il bene statale di rilevanza storico-artistica; consentire l’allocazione di archivi evoluti per la pubblica amministrazione; abbattere parte delle locazioni passive e delle spese di outsourcing; offrire nuovi servizi di tipo culturale per la collettività e per il quartiere; creare spazi di co-working e sviluppare nuove centralità urbane. Si tratta di una zona periferica e poco sviluppata della città di Roma dove sarà possibile progettare, riqualificare e costruire manufatti ex novo, nel rispetto del sistema vincolistico. Gli edifici esistenti vanno riqualificati in chiave di sostenibilità.

Ex Caserma Donato al quartiere Trullo. L’area dell’ex caserma è attualmente in stato di completo abbandono, con l’eccezione degli edifici destinati ai Carabinieri. Il progetto prevede l’inserimento di nuove funzioni pubbliche e connessioni con le aree limitrofe, la creazione di un parco pubblico lungo tutta la lunghezza del lotto e la realizzazione di una nuova piazza, lo sviluppo di nuovi servizi per i cittadini e residenze. Gli obiettivi dell’intervento sono: rigenerare e rifunzionalizzare l’area attraverso spazi ed edifici evoluti; creare spazi per la PA e abbattere le locazioni passive; offrire nuovi spazi e servizi per la collettività; creare un parco urbano e nuove centralità per il quartiere. Gli immobili da riqualificare sono inseriti nel tessuto urbano e prospicienti la riserva naturale facilmente raggiungibile attraverso i mezzi pubblici cittadini su gomma e rotaia. L’area da riqualificare nella zona periferica urbana consente di progettare in maniera sinergica il verde e l’edificato. Nelle aree da valorizzare è prevista la riorganizzazione degli spazi, la riallocazione di funzioni e la creazione di nuove centralità.

Porta Portese. L’intervento riguarda un’area centrale strategica con numerosi servizi e collegamenti e con la presenza di numerose preesistenze storico-architettoniche e naturalistiche da valorizzare.

L’obiettivo è quello di restituire alla città un ambito urbano policentrico, accessibile e sostenibile, costruito sul modello della «città dei 15 minuti», attraverso interventi che valorizzino il patrimonio immobiliare pubblico e i luoghi urbani costruiti. Sono previste nuove destinazioni d’uso con mix funzionale, nuovi servizi di prossimità connessi alle attività per il tempo libero, nuove aree verdi per riallacciare l’originario rapporto con il fiume e le aree verdi di contesto, da realizzare attraverso partenariati pubblico privato. Si tratta di riqualificare e valorizzare l’area, offrire nuovi servizi di prossimità connessi alle attività per il tempo libero, recuperare nuovi spazi verdi lungo il fiume, creare nuovi percorsi pedonali e ciclabili collegati alla mobilità pubblica. residenziale, commerciale, servizi culturali al cittadini– per favorire riuso, recupero, valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico in chiave eco-sostenibile.

Forte Bravetta. L’obiettivo è la valorizzazione culturale e ambientale di tutto il compendio.

Al centro dell’area il Forte, interessato da vincolo. Gli interventi saranno volti a riqualificare il bene creando un mix funzionale con spazi e servizi aperti alla collettività in una chiave di forte sostenibilità sociale, culturale e ambientale. Il quartiere sarà riconnesso alla città e valorizzato per aumentarne l’attrattività turistica/culturale.

 

Casa del Fascio. È un edificio di matrice razionalista del 1939, attribuito a Giuseppe Terragni, sottoposto a vincolo per la valenza storicoculturale e la qualità architettonica da valorizzare con interventi mirati. Simile per cifra stilistica alla Casa del Fascio di Lissone, si sviluppa su un telaio e con solai in cemento armato, mentre le pareti che separano gli ambienti sono privi di funzione portante: questa caratteristica ne fa il primo edificio moderno del Portuense, caratteristica che rende l’immobile particolarmente attrattivo per destinazioni a valenza culturale. Il primo obiettivo è la riqualificazione e la rifunzionalizzazione del bene, attualmente in stato di abbandono. Questo dovrebbe portare poi alla creazione di nuovi servizi per la collettività dedicati al benessere e alla cultura e alla rigenerazione di un’area oggi non connessa al tessuto cittadino.

Real Polverificio Borbonico a Scafati (SA). Il progetto, come da accordo con il Mic-Parco archeologico di Pompei sottoscritto l’8 marzo 2024, prevede di coniugare la vocazione archeologia, culturale e agricola dell’area con la realizzazione di un parco tematico al servizio del territorio, zone verdi, strutture turistico-ricettive, laboratori per la ricerca sulla sostenibilità ambientale, spazi destinati ad attività culturali agroalimentari ed esperienziali.

Gli obiettivi sono valorizzare e rifunzionalizzare un’area storico-artistica e paesaggistica, contribuire al rilancio economico e sociale dell’area, offrire nuovi servizi culturali, creare percorsi pedonali e ciclabili integrati. L’Agenzia pensa vi siano opportunità di partenariato attraverso l’interlocuzione con stakeholders privati da avviare con una consultazione preliminare di mercato. Nella vasta area periferica extraurbana si trovano edifici ben inseriti nel tessuto urbano e facilmente raggiungibili, da destinare a servizi turistico ricettivi, attività museali e di edutainment. Possibile anche progettare e costruire ex novo manufatti in linea con standard di sostenibilità e aree verdi.