Aggiornamento della Modulistica Edilizia Unificata: Le Novità Introdotte dal DL “Salva Casa”. Le FAQ

FAQ di interesse generale

 

1. Qual è lo scopo principale dell’Allegato 1 e a quali moduli si applica?

• L’Allegato 1 fornisce istruzioni operative per l’adeguamento tecnico della modulistica edilizia esistente a seguito delle novità introdotte dal D.L. “Salva Casa”.
• L’obiettivo è rendere più agevole l’individuazione delle modifiche necessarie nei moduli standardizzati attualmente in uso, minimizzando l’impatto sui sistemi informativi esistenti e accelerando l’implementazione delle novità.
• L’allegato si articola in quattro sezioni, una per ciascuno dei moduli interessati, concentrandosi esclusivamente sulle modifiche ai quadri o parti di essi.

 

2. Come sono gestite le modifiche ai moduli standardizzati e la loro numerazione?

• L’indicazione delle sole modifiche mira a facilitare l’individuazione degli adeguamenti necessari.
• La numerazione dei quadri interessati dalle disposizioni del D.L. “Salva Casa” è puramente indicativa e serve unicamente a rendere più agevole la lettura e la comprensione della gerarchia delle informazioni richieste.
• Le Regioni, nell’aggiornare i moduli, adegueranno la numerazione in base ai moduli e ai sistemi informativi in uso.
• La standardizzazione, infatti, ha sempre riguardato il contenuto della modulistica, lasciando libertà nell’organizzazione dei dati a parità di contenuto.

 

3. Sono previste integrazioni per facilitare la comprensione dei moduli da parte degli utenti?

• Sì, al fine di rendere più agevole la lettura e la comprensione dei moduli da parte degli utenti, si suggerisce, nell’ambito dell’aggiornamento, di associare ai riferimenti normativi presenti nelle dichiarazioni i relativi link a banche dati normative (come Normattiva), di inserire nei moduli appositi box informativi esplicativi della norma e del contenuto delle dichiarazioni, o di utilizzare qualsiasi altra modalità diretta a rendere il modulo il più possibile di facile utilizzo.

 

4. Chi si occupa di specificare i dati che variano a livello locale, come oneri e diritti?

• Per gli eventuali dati che devono essere specificati a livello locale, come ad esempio gli oneri e i diritti connessi alle pratiche edilizie, provvederà direttamente il Comune ove necessario. Questo garantisce che le informazioni specifiche a livello locale siano correttamente integrate nella modulistica aggiornata.

 

5. Quali tipi di interventi sono contemplati nel modulo SCIA edilizia modificato?

• Il modulo SCIA edilizia modificato include un quadro “Qualificazione dell’intervento” che elenca diverse tipologie di interventi.
• Queste spaziano dalla manutenzione straordinaria che interessa parti strutturali o prospetti, al restauro e risanamento conservativo con riguardo alle parti strutturali, alla ristrutturazione edilizia (con alcune esclusioni), alle varianti in corso d’opera a permesso di costruire o a SCIA (distinguendo tra quelle essenziali e non essenziali), e ai mutamenti di destinazione d’uso (con o senza opere e all’interno o tra diverse categorie funzionali).

 

6. Come vengono gestite le procedure di sanatoria per gli interventi edilizi nei moduli aggiornati?

• I moduli aggiornati (sia SCIA che Permesso di Costruire) includono sezioni dedicate alla sanatoria e regolarizzazione di interventi già realizzati o in corso di esecuzione.
• Per la SCIA, si distinguono interventi in corso di esecuzione con pagamento di sanzione, sanatorie di interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA ma conformi alla disciplina vigente (sia al momento della realizzazione che della presentazione, o solo al momento della presentazione urbanisticamente e della realizzazione edilizia), e regolarizzazioni di varianti parzialmente difformi da titoli rilasciati prima della L. 10/1977.
• Sono indicate le relative sanzioni pecuniarie e le condizioni per la sanatoria, inclusa la possibilità che lo Sportello Unico subordini l’efficacia della sanatoria alla realizzazione di interventi necessari per la sicurezza o alla rimozione di opere non sanabili.
• Analogamente, per il Permesso di Costruire, vengono previste le procedure di sanatoria per interventi realizzati in assenza o totale difformità dal Permesso di Costruire o SCIA alternativa, o in parziale difformità o con variazioni essenziali, specificando le diverse casistiche di conformità normativa e le relative oblazioni.

 

7. Cosa si intende per “tolleranze costruttive” e come vengono gestite nella modulistica?

• Le tolleranze costruttive, ai sensi dell’articolo 34-bis del D.P.R. n. 380/2001, si riferiscono a lievi scostamenti o irregolarità rispetto al titolo abilitativo rilasciato che non costituiscono violazione della disciplina urbanistica ed edilizia né pregiudicano l’agibilità.
• La modulistica aggiornata introduce quadri specifici (“Dichiarazione di tolleranze”) per attestare la presenza di tali tolleranze, distinguendo tra diverse tipologie in base alle misure di scostamento e alla data di realizzazione dell’intervento (prima o dopo il 24 maggio 2024).
• Viene anche richiesta una valutazione sulla rilevanza strutturale della tolleranza, con l’obbligo di allegare l’autorizzazione sismica o attestare il silenzio assenso per interventi in zone sismiche a media o alta sismicità, a seconda della rilevanza dell’intervento per la pubblica incolumità.

 

8. Quali documenti possono essere utilizzati per dimostrare lo stato legittimo di un immobile in assenza del titolo abilitativo originale?

• La modulistica prevede diverse opzioni per dimostrare lo stato legittimo di un immobile nel caso in cui non sia disponibile la copia o gli estremi del titolo abilitativo originale.
• Oltre a indicare eventuali titoli edilizi preesistenti o pratiche di sanatoria, è possibile allegare copia dell’accatastamento di primo impianto o fornire i relativi estremi.
• In alternativa, si possono presentare altri documenti probanti a norma dell’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del D.P.R. n. 380/2001.
• Questi documenti possono includere riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti di archivio o altri atti, pubblici o privati, di cui sia dimostrata la provenienza, che possano costituire un principio di prova documentale dell’esistenza del titolo abilitativo.

 

FAQ per professionisti tecnici

 

 

1. Qual è lo scopo delle recenti modifiche alla modulistica edilizia unificata?

 

Le modifiche alla modulistica edilizia, che includono la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), il Permesso di Costruire, la SCIA alternativa al permesso di costruire e la Comunicazione d’inizio lavori asseverata (CILA), sono state introdotte al fine di adeguarla alle novità disposte dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (DL “Salva Casa”).

 

2. Quali moduli unificati e standardizzati sono stati specificamente oggetto di queste modifiche?

 

L’Accordo riguarda le modifiche ai seguenti moduli unificati e standardizzati in materia edilizia, precedentemente adottati il 4 maggio e il 6 luglio 2017:

 

• SCIA (Titolare, Relazione di asseverazione e Quadro riepilogativo della documentazione allegata),
• PERMESSO DI COSTRUIRE (Titolare, Relazione di asseverazione e Quadro riepilogativo della documentazione allegata),
• SCIA alternativa al permesso di costruire (Titolare, Relazione di asseverazione e Quadro riepilogativo della documentazione allegata) e

 

3. Come sono strutturate le istruzioni operative per l’adeguamento tecnico della modulistica?

 

Le istruzioni operative sono articolate in quattro sezioni, una per ciascuno dei moduli menzionati. Per ogni modulo, sono indicate esclusivamente le modifiche dei quadri o di parti di essi che devono essere adeguati a seguito delle novità introdotte dal DL Salva Casa.

 

4. Perché si è scelto di indicare solo le modifiche nei moduli anziché sostituirli integralmente?

 

Questa opzione è stata adottata per rendere più agevole l’individuazione di ciò che deve essere adeguato nell’ambito della modulistica standardizzata attualmente in uso e, soprattutto, per minimizzare il più possibile l’impatto sui sistemi informativi esistenti e accelerare l’implementazione delle modifiche.

 

5. La numerazione dei quadri interessati dalle modifiche è vincolante per le Regioni?

 

No, la numerazione dei quadri interessati dalle disposizioni del DL “Salva Casa” è puramente indicativa. Le Regioni, nell’aggiornamento, dovranno adeguare la numerazione sulla base dei moduli e dei sistemi informativi in uso, poiché la standardizzazione ha sempre riguardato il contenuto e non l’organizzazione specifica dei dati.

 

6. Quali sono i suggerimenti per migliorare la leggibilità e la comprensione dei moduli per l’utenza?

 

Si suggerisce di associare ai riferimenti normativi presenti nelle dichiarazioni i relativi link a Normattiva o altre banche dati, o di inserire appositi box informativi esplicativi della norma e del contenuto delle dichiarazioni, o di utilizzare qualsiasi altra modalità per rendere il modulo il più possibile di facile utilizzo.

 

7. Come viene gestita la numerazione dei quadri in caso di sostituzione o inserimento di nuovi quadri?

 

In caso di sostituzione di un quadro preesistente o di parti di esso, viene mantenuta la numerazione originaria. Se viene inserito un nuovo quadro non previsto, il numero del quadro è sostituito da una “X”, che è riportata anche nella numerazione sottostante.

 

8. Quali sono gli obblighi di pubblicazione per le Regioni e le amministrazioni comunali riguardo alla modulistica aggiornata?

 

Le Regioni devono adattare i quadri variabili entro il 9 maggio 2025, aggiornando la modulistica unica regionale. Le amministrazioni comunali hanno l’obbligo di pubblicare sul loro sito istituzionale entro e non oltre il 23 maggio 2025 i moduli unici regionali aggiornati e integrati. Questo obbligo può essere assolto anche tramite un rinvio (link) a una piattaforma che rende disponibile la modulistica.

 

9. Chi è responsabile della specificazione dei dati a livello locale, come oneri e diritti?

 

Per gli eventuali dati che devono essere specificati a livello locale, come ad esempio gli oneri e i diritti, provvede – ove necessario – direttamente il Comune.

 

10. Quali nuove casistiche di “Qualificazione dell’intervento” sono state aggiunte o modificate nel modulo SCIA edilizia (Titolare)?

 

Nel modulo SCIA titolare, il quadro “Qualificazione dell’intervento” è stato sostituito per includere dettagli su:

 

• Interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e ristrutturazione edilizia che riguardino parti strutturali o prospetti, o che non comportino mutamento di destinazione d’uso o lo comportino all’interno della stessa categoria funzionale o tra categorie diverse (anche per intero immobile).

 

• Varianti in corso d’opera a Permesso di Costruire o SCIA, distinguendo tra quelle che non incidono sui parametri urbanistici o non costituiscono variazione essenziale, e quelle che si configurano come variazione essenziale.

 

• Specifiche tipologie di mutamento di destinazione d’uso, con o senza opere.

 

11. Cosa prevede il nuovo quadro “Sanatoria e regolarizzazioni per interventi già realizzati e in corso di esecuzione” nel modulo SCIA (Titolare)?

 

Questo nuovo quadro consente di indicare che la segnalazione riguarda:

 

• Interventi soggetti a SCIA in corso di esecuzione, con pagamento di sanzione di €516, con obbligo di fornire estremi o allegare ricevuta.

 

• Sanatoria di interventi soggetti a SCIA già realizzati in assenza o difformità, che risultano conformi sia al momento della realizzazione che della presentazione (oblazione tra €516 e €5164).

 

• Sanatoria di interventi soggetti a SCIA già realizzati in assenza o difformità, conformi alla disciplina urbanistica attuale e ai requisiti edilizi dell’epoca di realizzazione (oblazione tra €1032 e €10328).

 

• Regolarizzazione di varianti in corso d’opera costituenti parziali difformità da titoli rilasciati prima del 28 gennaio 1977, con pagamento di oblazione. L’efficacia della SCIA in sanatoria è subordinata al pagamento integrale dell’oblazione e può essere condizionata dallo Sportello Unico alla realizzazione di interventi strutturali o alla rimozione di opere non sanabili.

 

12. Quali sono i tipi di “tolleranze costruttive” e come vengono dichiarate nella Relazione Tecnica di Asseverazione (per SCIA, Permesso, SCIA Alternativa, CILA)?

 

I moduli introducono il quadro “Dichiarazione di tolleranze” per specificare:

 

• Tolleranza del 2% per altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri, inclusi scostamenti relativi a misure minime igienico-sanitarie.

 

• Tolleranze basate sulla superficie utile per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (es. 2% per U.I. > 500 mq, 6% per U.I. < 60 mq).

 

• Irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità, diversa collocazione di impianti/opere interne che non violino la disciplina o pregiudichino l’agibilità.

 

• Minore dimensionamento, mancata realizzazione di elementi non strutturali, irregolarità esecutive di muri, difforme ubicazione aperture interne, errori di manutenzione ordinaria o progettuali/di rappresentazione per interventi entro il 24 maggio 2024.

 

• Parziali difformità accertate senza ordine di demolizione/riduzione in pristino e con agibilità rilasciata. È necessario allegare la documentazione che rappresenti le tolleranze e ne dimostri il rispetto dei requisiti.

 

13. Come viene gestita la rilevanza sismica delle tolleranze costruttive e degli interventi in sanatoria?

 

Per gli immobili ubicati in zone sismiche a media o alta sismicità (zone 1 e 2), si deve attestare se la tolleranza o l’intervento in sanatoria non ha rilevanza strutturale o, se la ha, che rispetta le norme tecniche vigenti al momento della realizzazione. In quest’ultimo caso, si deve specificare se l’intervento è rilevante, di minore rilevanza o privo di rilevanza per la pubblica incolumità, e allegare l’autorizzazione sismica o dichiarare il silenzio assenso.

 

14. Quali sono le nuove condizioni di conformità igienico-sanitaria introdotte nei moduli SCIA e Permesso di Costruire?

 

Un nuovo punto nel quadro “Conformità igienico-sanitaria” certifica la conformità ai requisiti igienico-sanitari per specifiche ipotesi, quali:

 

• Locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 metri ma uguale o superiore a 2,40 metri.

 

• Alloggi monostanza per una persona con superficie minima inferiore a 28 mq ma uguale o superiore a 20 mq.

 

• Alloggi monostanza per due persone con superficie minima inferiore a 38 mq ma uguale o superiore a 28 mq.

 

Questi devono soddisfare il requisito di adattabilità e ricorrere condizioni specifiche come interventi di recupero edilizio o la presentazione contestuale di un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative per garantire idonee condizioni igienico-sanitarie.

 

15. Quando è necessario allegare documentazione per l’accertamento della compatibilità paesaggistica in caso di sanatoria?

 

Se l’intervento oggetto di SCIA in sanatoria o di richiesta di Permesso di Costruire in sanatoria è stato eseguito in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica ed è assoggettato al procedimento di accertamento della compatibilità paesaggistica ai sensi dell’articolo 36-bis del d.P.R. 380/2001, è necessario allegare la documentazione necessaria ai fini del rilascio del parere vincolante.

 

16. Quali sono le principali differenze nella sanatoria tra il Permesso di Costruire e la SCIA in termini di conformità e oneri?

 

Nel Permesso di Costruire in sanatoria, l’oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione (o quanto previsto dall’Art. 16 DPR 380/2001) se l’intervento è in totale difformità o assenza di titolo ed è conforme sia al momento della realizzazione che della richiesta. Se è in parziale difformità o con variazioni essenziali e conforme all’urbanistica attuale e all’edilizia dell’epoca di realizzazione, l’oblazione è incrementata del 20%. Nella SCIA in sanatoria, l’oblazione ha importi fissi: non inferiore a €516 e non superiore a €5164 se l’intervento è conforme a tutte le normative vigenti sia al momento della realizzazione che della presentazione; non inferiore a €1032 e non superiore a €10328 se è conforme alla disciplina urbanistica attuale e ai requisiti edilizi dell’epoca di realizzazione.

 

17. Come si può dimostrare lo “Stato legittimo” dell’immobile nei moduli aggiornati?

 

Il nuovo quadro “Stato legittimo” nella Relazione Tecnica di Asseverazione (per SCIA e Permesso di Costruire) richiede di attestare che l’attuale stato di fatto dell’immobile corrisponde allo stato legittimo risultante da:

 

• Titoli o pratiche edilizie, pagamenti di sanzioni e dichiarazioni di tolleranza ai sensi dell’Art. 34-bis.

 

• Tolleranze accertate con la stessa Relazione Tecnica di Asseverazione.

 

• Sanatoria (nel caso del Permesso di Costruire in sanatoria). È necessario allegare la documentazione probante.

 

18. Quali documenti probanti sono accettati per accertare la data di realizzazione di un intervento abusivo in sanatoria?

 

Per dimostrare la data/epoca di realizzazione dell’intervento abusivo (ad esempio, per sanatorie di varianti pre-1977 o SCIA in sanatoria), sono accettati i documenti probanti di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Questi includono: riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti di archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.

 

19. Quali sono alcuni dei documenti obbligatori generali da allegare alla SCIA e al Permesso di Costruire, secondo il nuovo Quadro Riepilogativo?

 

Tra i documenti obbligatori generalmente richiesti figurano:

    

• Procura/delega (se pertinente).

 

• Copia del documento di identità del titolare/tecnico (se non sottoscritto digitalmente o in assenza di procura).

 

• Dichiarazione di assenso di terzi titolari di altri diritti reali o obbligatori (se non c’è titolarità esclusiva).

 

• Elaborati grafici dello stato di fatto, di progetto e comparativi (salvo SCIA/PdC in sanatoria senza interventi).

 

• Documentazione fotografica dello stato di fatto.

 

• Documentazione dimostrativa dello stato legittimo.

 

• Per il Permesso di Costruire, anche il Modello ISTAT per nuove costruzioni e ampliamenti di volume. Per la SCIA, anche la ricevuta di versamento dei diritti di segreteria, e per il Permesso, l’attestazione del versamento dell’imposta di bollo.

 

20. Cosa significa che l’efficacia di una SCIA o il rilascio di un Permesso di Costruire in sanatoria può essere subordinata a interventi specifici?

 

Sia per la SCIA che per il Permesso di Costruire in sanatoria (in particolare per interventi realizzati in assenza o difformità, conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione – Art. 36-bis), lo Sportello Unico può subordinare l’efficacia della sanatoria alla realizzazione di interventi anche strutturali necessari alla sicurezza e/o alla rimozione di opere che non possono essere sanate. È quindi possibile proporre tali interventi negli elaborati allegati.

 

21. Quali nuovi scenari di mutamento di destinazione d’uso sono specificati nei moduli aggiornati?

 

I moduli dettagliato il mutamento di destinazione d’uso in diverse ipotesi, specificando se:

   

• Non comporta mutamento di destinazione d’uso.

 

• Comporta mutamento di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale.

 

• Comporta mutamento di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare, ubicata in zone A), B) e C), tra categorie funzionali diverse.

 

• Comporta mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile all’interno della stessa categoria funzionale. Viene specificato se questi mutamenti avvengono senza opere, o con opere riconducibili agli interventi di cui agli articoli 6 o 6-bis del d.P.R. n. 380/2001.

 

22. Come si dichiara la regolarità urbanistica e i precedenti edilizi nei moduli aggiornati?

 

Il quadro “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” (presente in SCIA, Permesso di Costruire e SCIA Alternativa) è stato ampliato per consentire al professionista di indicare:

 

• I dettagli del/i titolo/i o pratica/che edilizia/e precedentemente rilasciati o assentiti per l’immobile (es. permesso di costruire, SCIA, CILA, condono edilizio, sanatorie).

 

• Se l’immobile è stato realizzato in un’epoca in cui non era obbligatorio un titolo abilitativo, allegando la documentazione probante.

 

• Se non sono disponibili copia o estremi del titolo abilitativo, ma sussiste un principio di prova documentale (es. copia accatastamento di primo impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti di archivio).

 

• Se sono state irrogate e interamente versate sanzioni pecuniarie.

 

• Se l’immobile è stato oggetto di dichiarazioni di tolleranza costruttiva, indicandone gli estremi.

 

• La conformità dello stato attuale dell’immobile allo stato legittimo o di fatto legittimato, anche in combinazione con eventuali sanatorie o tolleranze esecutive.

 

 

Leggi anche precedenti articoli sulla modulistica unica standardizzata:

22.07.2025 – Aggiornamento della Modulistica edilizia unificata con le novità introdotte dal Dl salva-casa: la documentazione a supporto

15.07.2025 – Aggiornamento della Modulistica edilizia unificata: le novità introdotte dal Dl salva-casa. I nuovi quadri dedicati

08.07.2025 – Salva-casa, guida alla modulistica edilizia unificata: l’esame dei moduli e delle principali modifiche

01.07.2025 – Aggiornamento della Modulistica Edilizia Unificata: le novità introdotte dal DL salva-casa 

14.10.2024 – La modulistica unica standardizzata rende trasparenti e velocizza gli interventi edilizi, la sua assenza è una criticità attuativa del salva-casa