DDL Bilancio 2026: la svolta sulla rinuncia abdicativa immobiliare e sulla nullità degli atti unilaterali

Avete mai pensato che una persona possa semplicemente “rinunciare” alla proprietà della sua casa? Sembra strano, ma è un concetto giuridico reale chiamato rinuncia abdicativa. Si tratta di un atto unilaterale con cui un proprietario decide, di sua iniziativa, di dismettere il proprio diritto su un immobile. Quando questo accade, la proprietà del bene non rimane “nel vuoto”: passa automaticamente allo Stato, come previsto dall’articolo 827 del codice civile. Lo scopo di questo articolo è una guida alla scoperta di questo istituto giuridico, spiegando perché una persona dovrebbe volerlo fare, cosa ha detto la legge fino a oggi e, soprattutto, come una nuova proposta di legge per il 2026 potrebbe cambiare completamente le regole del gioco. Ma prima di tutto, perché mai qualcuno vorrebbe abbandonare un immobile?

Le motivazioni che spingono un proprietario a compiere un gesto così drastico sono quasi sempre di natura economica e pratica. Basandoci su casi reali e posizioni ufficiali, possiamo riassumerle in tre punti principali:

• Costi di gestione eccessivi: A volte, la gestione di un immobile non solo non produce reddito (infruttuosa), ma diventa addirittura dannosa. Pensa a terreni o edifici situati in zone con vincoli idrogeologici, dove la manutenzione richiesta supera di gran lunga il valore del bene stesso.
• Evitare responsabilità: Rinunciare alla proprietà è un modo per liberarsi dalla responsabilità per eventuali danni futuri. Se un edificio fatiscente crolla e danneggia persone o cose, il proprietario è responsabile. Con la rinuncia, questa responsabilità cessa.
• Un “fine egoistico”: Secondo la prospettiva del Ministero dell’Economia, la rinuncia può essere usata in modo strategico per trasferire allo Stato i costi di manutenzione, consolidamento o demolizione. In pratica, è un modo per “scaricare” sulla collettività un problema (e i suoi costi), specialmente se l’immobile presenta abusi edilizi o criticità strutturali.

Questa pratica ha generato un acceso dibattito, portando la questione fino al più alto grado di giudizio.

2. Inquadramento della Nuova Normativa

La presente analisi si concentra su una proposta normativa di rilevante impatto per il diritto immobiliare, contenuta nella bozza della Legge di Bilancio 2026 e dunque suscettibile di modifiche nel corso dell’iter parlamentare. La disposizione in esame, art. 129, comma 13, mira a introdurre una causa di nullità specifica per l’atto di rinuncia abdicativa alla proprietà. Lo scopo di questo articolo è analizzare in modo critico le implicazioni, le problematiche applicative e il potenziale impatto di tale norma sulla circolazione dei beni immobiliari e sull’istituto stesso della rinuncia alla proprietà, recentemente oggetto di un fondamentale intervento chiarificatore da parte della Corte di Cassazione a Sezioni Unite.

La norma proposta recita testualmente:

«L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella urbanistica, ambientale e sismica».

Per comprendere appieno la portata innovativa e le criticità di questa proposta, è indispensabile esaminare preliminarmente il contesto giuridico preesistente, definito dalla più autorevole giurisprudenza in materia.

3. Il Contesto Giuridico Preesistente: La Rinuncia Abdicativa alla Luce della Giurisprudenza

Prima di valutare l’intervento del legislatore, è strategicamente essenziale comprendere la natura e i contorni dell’istituto della rinuncia abdicativa come delineati dalla giurisprudenza. Una recente e fondamentale sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha infatti definito i principi cardine di tale atto, creando il presupposto giuridico per la reazione normativa ora in esame.

Con la pronuncia n. 23093 dell’11 agosto 2025, la Suprema Corte ha risolto i contrasti interpretativi esistenti, enunciando i seguenti principi di diritto:

• Natura dell’atto: La rinuncia alla proprietà immobiliare è un atto unilaterale e non recettizio. La sua funzione tipica è unicamente quella di dismettere il diritto, senza la necessità di un trasferimento a un altro soggetto.
• Causa e Meritevolezza: L’atto trova la sua causa e la meritevolezza dell’interesse perseguito in sé stesso, quale forma di attuazione del potere di disposizione del proprietario sancito dall’art. 832 c.c. Non è richiesta l’adesione di un “altro contraente” per validarne lo scopo.
• Effetto dell’Acquisto Statale: L’acquisto del bene da parte dello Stato, ai sensi dell’art. 827 c.c., non è l’obiettivo dell’atto, ma un mero “effetto riflesso” che si produce ex lege come conseguenza della vacanza del bene, ovvero della sua assenza di titolarità.
• Irrilevanza del “Fine Egoistico”: La Corte ha escluso la possibilità di dichiarare la nullità dell’atto anche quando questo sia animato da un “fine egoistico” del proprietario, come quello di disfarsi di immobili la cui gestione è infruttuosa o dannosa. Secondo i giudici, dall’art. 42 della Costituzione non è desumibile un “dovere di essere e di restare proprietario” per motivi di interesse generale.

L’esigenza di un intervento legislativo nasce proprio come reazione a questa chiara presa di posizione giurisprudenziale. Le preoccupazioni, espresse dal Ministero dell’Economia e dall’Agenzia del Demanio durante il dibattito in Cassazione, sono di natura prettamente finanziaria: evitare che il trasferimento allo Stato comporti l’acquisizione di beni con criticità strutturali, ambientali o urbanistiche, i cui costi di gestione, manutenzione o demolizione graverebbero sulla finanza pubblica. Tale preoccupazione è suffragata dal dato che, al momento del dibattito, risultavano pendenti ben 128 affari legali connessi a rinunce abdicative.

Se la sentenza della Cassazione aveva portato chiarezza sull’ammissibilità dell’istituto, la proposta di legge rischia ora di introdurre nuove e profonde incertezze, come si vedrà di seguito.

4. Analisi Critica della Proposta Normativa: Indeterminatezza e Contrasto con la Prassi Vigente

Questa paragrafo costituisce il cuore dell’analisi, poiché si sofferma sulle criticità strutturali della norma proposta, evidenziandone la difficile attuazione pratica e il potenziale contrasto con i principi di certezza del diritto che governano la circolazione immobiliare. La formulazione della disposizione presenta infatti vizi che ne compromettono l’immediata operatività.

Le principali problematiche giuridiche possono essere così sintetizzate:

• Vizi Strutturali: Indeterminatezza Contenutistica e Genericità Applicativa La formulazione della norma presenta vizi strutturali che ne minano l’effettività. In primo luogo, la sua indeterminatezza contenutistica, derivante dal vago riferimento alla “vigente normativa”, apre un vuoto interpretativo che un operatore del diritto non può colmare con certezza. In secondo luogo, la sua genericità applicativa non delimita le normative di settore pertinenti, omettendo persino di indicare il soggetto (ad esempio, un tecnico abilitato) qualificato a rilasciare la documentazione attestante la conformità.
• Conseguenze Operative: Inattuabilità e Rischio di Arbitrio Queste carenze rendono la norma concretamente inattuabile, poiché ad oggi non esiste un documento unico in grado di certificare la conformità di un immobile a tutta la normativa vigente. Ciò priva l’operatore giuridico, come il notaio rogante, di un meccanismo di controllo effettivo e genera un serio rischio di arbitrio, potendo condurre a dichiarazioni di nullità per la violazione di normative che, allo stato attuale, non impediscono la valida circolazione dei beni immobili.
• Discontinuità con la Legislazione Esistente Un ulteriore profilo di criticità emerge dal confronto con la prassi legislativa consolidata in materia di conformità immobiliare. La scelta lessicale di richiedere l’“allegazione di documentazione” è inconsueta e rappresenta una rottura rispetto alle norme vigenti, che si basano su “dichiarazioni” rese in atto dalla parte o da un tecnico. Questa differenza non è meramente formale, ma sostanziale, poiché impone un onere significativamente più gravoso. La seguente tabella illustra la discontinuità:

Norma Esistente	Requisito Previsto
Art. 29, L. 52/1985 (Conformità Catastale)	Richiede una dichiarazione resa in atti dagli intestatari o un’attestazione di un tecnico abilitato.
Art. 36-bis & 46, D.P.R. 380/2001 (Conformità Urbanistica)	Fanno riferimento a dichiarazioni dell’alienante o del professionista abilitato.
Proposta Legge di Bilancio 2026	Richiede l’allegazione di documentazione, una locuzione inconsueta e più onerosa.

Per superare questo vuoto normativo e dare un senso pratico alla disposizione, è necessario formulare un’ipotesi interpretativa su quale possa essere, in concreto, la documentazione richiesta.

5. L’Ipotesi Interpretativa sul Contenuto della Documentazione Richiesta

La principale lacuna della norma risiede nella mancata specificazione della documentazione da allegare all’atto di rinuncia, la cui assenza è sanzionata con la nullità. Data la lacuna legislativa, spetta all’interprete individuare un criterio sistematicamente coerente per dare concretezza al requisito di “conformità”. L’approdo più logico e giuridicamente fondato, in materia edilizia, non può che essere il concetto di “Stato Legittimo” dell’immobile, come definito dal D.P.R. 380/2001.

Tale concetto, definito nel Testo Unico dell’Edilizia, rappresenta lo stato di un immobile che risulta conforme al suo ultimo titolo abilitativo edilizio e costituisce l’unico riferimento in grado di fornire una “certezza legale” sulla regolarità del bene. La documentazione atta a dimostrarlo è l’unica in grado di fornire un quadro completo e legalmente valido sulla regolarità urbanistica del bene. A titolo esemplificativo e non esaustivo, essa includerebbe:

• I titoli abilitativi edilizi originari e successivi (permessi di costruire, SCIA, CILA, etc.).
• Le planimetrie allegate ai titoli.
• La documentazione catastale aggiornata.

Questa interpretazione, per quanto logicamente fondata, mette in luce la grave carenza tecnica della norma. Essa, infatti, demanda all’interprete un compito che spetterebbe al legislatore, ovvero definire i requisiti di validità di un atto giuridico, con evidenti rischi per la sicurezza e la certezza nella circolazione dei diritti.

Dalle criticità tecniche discendono inevitabilmente conseguenze pratiche di vasta portata, che potrebbero alterare la fisionomia stessa dell’istituto della rinuncia.

6. Impatto e Conseguenze Pratiche della Nuova Disciplina

Qualora la norma venisse confermata nel testo finale della Legge di Bilancio, le sue conseguenze operative e strategiche sarebbero profonde, tanto da modificare radicalmente la natura e l’utilizzabilità dell’istituto della rinuncia abdicativa. La disposizione introduce un inflessibile filtro di “conformità e legalità tecnica” che produce effetti a catena.

Le implicazioni concrete possono essere riassunte nei seguenti punti:

1. Ostacolo Sostanziale alla Rinuncia: Il requisito della piena regolarità del bene finisce di fatto per impedire la dismissione volontaria di tutti quegli immobili che, nella prassi, sono i principali candidati alla rinuncia: fabbricati affetti da abusi edilizi, con difformità non sanate, privi di agibilità o con carenze di sicurezza sismica. L’atto di rinuncia verrebbe così precluso proprio nei casi in cui il proprietario ha maggiore interesse a liberarsi di un bene oneroso.
2. Rafforzamento del Principio di Regolarità Edilizia: Sebbene la formulazione sia criticabile, la norma rafforza il principio, già sancito dall’art. 46 del Testo Unico Edilizia, secondo cui la regolarità urbanistica è un presupposto essenziale per la validità degli atti traslativi di diritti reali. L’ambito di applicazione di tale principio viene ora esteso anche a un atto non traslativo come la rinuncia.
3. Potenziale “Tramonto” dell’Istituto: L’imposizione di un onere così gravoso rischia di determinare un “tramonto, in concreto, della facoltà di rinuncia alla proprietà immobiliare”. Tale facoltà si trasformerebbe in un’opzione percorribile solo per una ristretta e minoritaria categoria di immobili perfettamente conformi a tutta la normativa applicabile, snaturando la sua funzione di strumento per dismettere beni problematici.
4. Conseguenze per i Proprietari: Per i proprietari di beni irregolari, la via della rinuncia verrebbe sbarrata. Essi si troverebbero obbligati a sostenere i costi della regolarizzazione (ove possibile) o della demolizione, senza poter più ricorrere all’abdicazione per liberarsi delle relative responsabilità e oneri economici.

7. Conclusioni

La proposta normativa analizzata, pur perseguendo la comprensibile esigenza di tutelare la finanza pubblica dall’acquisizione di beni immobili problematici e onerosi, presenta gravi vizi di formulazione. La sua indeterminatezza contenutistica e genericità applicativa la rendono di difficile, se non impossibile, attuazione, generando incertezza giuridica e rischi di applicazione arbitraria.

Il contrasto tra il nuovo requisito di “allegazione di documentazione” e la prassi legislativa consolidata, basata su “dichiarazioni” di parte o di tecnici, introduce un onere che appare sproporzionato e che potrebbe compromettere l’operatività stessa dell’istituto.

Se la norma verrà confermata nel testo definitivo, essa rappresenterà un’evoluzione significativa dell’istituto della rinuncia abdicativa. Sarebbe tuttavia auspicabile un intervento correttivo che, sul modello della normativa sulla conformità catastale e urbanistica, sostituisca l’onere di allegazione documentale con una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato, definendo chiaramente l’ambito della conformità richiesta (limitandola, ad esempio, allo “Stato Legittimo” dell’immobile). Solo un simile intervento potrebbe bilanciare l’interesse pubblico con la certezza del diritto, senza vanificare un istituto giuridico recentemente riaffermato nella sua piena legittimità dalla massima istanza giurisdizionale.