Configurabilità e validità della rinuncia abdicativa alla proprietà Immobiliare. Le tesi contrapposte e la sentenza della Corte di Cassazione

La questione della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare si impone nel panorama giuridico contemporaneo come un tema di grande attualità e notevole complessità. Il dibattito, a lungo confinato nelle aule accademiche, è stato recentemente alimentato da una serie di casi concreti, quali quelli giunti all’esame della Suprema Corte, riguardanti la rinuncia a terreni franosi soggetti a vincolo di pericolosità idrogeologica, la cui messa in sicurezza comporterebbe costi insostenibili per il privato.

In tali scenari, l’atto di rinuncia è stato spesso percepito come uno strumento per trasferire i relativi costi di gestione e le connesse responsabilità civili e penali allo Stato, quale acquirente residuale dei beni immobili vacanti. Questa dinamica ha sollevato profonde incertezze interpretative, contrapponendo il diritto di disposizione del singolo alla tutela degli interessi della collettività.

Andrò ad esaminare, alla luce della più recente e autorevole giurisprudenza, se e a quali condizioni sia ammissibile nell’ordinamento italiano la rinuncia abdicativa al diritto di proprietà immobiliare esclusiva e quali siano le implicazioni in termini di validità dell’atto e di responsabilità per gli oneri gravanti sul bene. L’analisi che segue intende offrire un quadro sistematico della materia, partendo dall’inquadramento generale dell’istituto per giungere alle conclusioni definitive sancite dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite.

2. Inquadramento Generale dell’Istituto della Rinuncia

Per comprendere l’ambito applicativo e i limiti della rinuncia alla proprietà immobiliare, è fondamentale definirne con precisione la natura giuridica e distinguerla da figure affini con cui presenta solo apparenti analogie. Una corretta qualificazione dell’atto è, infatti, il presupposto indispensabile per analizzarne la validità, gli effetti e il regime di responsabilità che ne consegue, risolvendo le ambiguità che per lungo tempo hanno caratterizzato il dibattito.

2.1. Nozione e Natura Giuridica della Rinuncia Abdicativa

La rinuncia abdicativa è un negozio giuridico con cui il titolare di un diritto soggettivo manifesta la volontà di dismetterlo, senza trasferirlo ad un altro soggetto specifico. La consolidata giurisprudenza di legittimità ne ha delineato le caratteristiche essenziali, qualificandola come:

• Negozio unilaterale: si perfeziona con la sola manifestazione di volontà del rinunciante.
• Non recettizio: la sua efficacia non è subordinata alla conoscenza che ne abbiano terzi, incluso lo Stato quale potenziale beneficiario riflesso.
• Irrevocabile: una volta manifestata validamente, la volontà dismissiva produce un effetto estintivo che non può più essere revocato.
• Con effetto dispositivo immediato: la perdita del diritto si produce istantaneamente nella sfera giuridica del solo rinunciante. L’eventuale acquisto da parte di terzi (in questo caso, lo Stato) costituisce un effetto solo mediato e riflesso, che consegue ex lege alla vacanza del bene.

Per la sua validità, la legge impone requisiti formali stringenti: l’atto di rinuncia a un diritto reale immobiliare deve essere redatto per iscritto a pena di nullità (ad substantiam), ai sensi dell’art. 1350, n. 5, del Codice Civile. Inoltre, per essere opponibile ai terzi, deve essere trascritto nei registri immobiliari, come previsto dall’art. 2643, n. 5, c.c.

2.2. Distinzione da Figure Affini

Emerge nettamente la specificità della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare esclusiva dal confronto con altre figure giuridiche che, pur condividendo una terminologia simile, operano in contesti e con finalità profondamente diversi.

Figura Giuridica	Elementi Distintivi e Conseguenze
Rinuncia a beni mobili (art. 923 c.c.)	Riguarda le res derelictae (cose abbandonate). La perdita della proprietà da parte del titolare consente l’acquisto a titolo originario da parte di chiunque se ne impossessi tramite occupazione. Non si pone un problema di acquisizione coattiva da parte dello Stato.
Abbandono liberatorio (obbligazioni propter rem)	È un istituto tipico previsto dalla legge (es. artt. 882, 1070, 1104 c.c.) per liberare il titolare di un diritto da obbligazioni specifiche (es. spese di manutenzione). La rinuncia non lascia il bene vacante, ma consolida il diritto in capo a un soggetto determinato (es. l’altro comproprietario, il proprietario del fondo dominante), che ne beneficia direttamente.
Rinuncia a diritti reali minori (es. usufrutto)	L’atto di rinuncia estingue il diritto reale minore (in re aliena). L’effetto non è l’acquisto da parte dello Stato, ma la riespansione della nuda proprietà, che torna ad essere piena proprietà in capo al titolare originario per il principio di elasticità del dominio.
Rinuncia alla quota di comproprietà	La rinuncia alla quota da parte di un comunista comporta l’accrescimento proporzionale delle quote degli altri comproprietari, i quali vedono il proprio diritto espandersi. Non vi è acquisto da parte dello Stato.
Rinuncia traslativa	Non è una vera rinuncia, ma un negozio di alienazione a tutti gli effetti. La volontà non è meramente quella di dismettere il diritto, ma di trasferirlo a favore di un cessionario specifico, che lo acquista a titolo derivativo.

La questione centrale, pertanto, non riguarda queste ipotesi specifiche, ma attiene unicamente alla configurabilità di una rinuncia alla proprietà immobiliare esclusiva, la quale, non potendo consolidarsi a favore di altri privati, determina l’acquisto a titolo originario del bene da parte dello Stato, ai sensi dell’art. 827 c.c., innescando il dibattito storico sulla sua ammissibilità.

3. Il Dibattito Dottrinale e Giurisprudenziale Anteriore all’Intervento delle Sezioni Unite

Prima del risolutivo intervento nomofilattico della Corte di Cassazione, il panorama giuridico sulla rinuncia abdicativa era caratterizzato da una profonda incertezza. Tesi contrapposte si fronteggiavano facendo leva su diversi principi sistemici e costituzionali, lasciando operatori del diritto e cittadini privi di un orientamento univoco e affidabile.

3.1. La Tesi dell’Inammissibilità

Un primo e autorevole orientamento negava in radice l’ammissibilità della rinuncia abdicativa. Le argomentazioni a sostegno di questa tesi si fondavano su principi cardine dell’ordinamento:

• La natura perpetua della proprietà: si riteneva che la proprietà fosse un diritto intrinsecamente perpetuo, la cui estinzione non poteva dipendere dalla mera volontà unilaterale del titolare, al di fuori degli atti traslativi.
• La tipicità dei modi di acquisto: l’acquisto da parte dello Stato, quale conseguenza della rinuncia, non sarebbe rientrato nel novero tassativo dei modi di acquisto della proprietà.
• La contrarietà ai principi costituzionali: si sosteneva che la rinuncia “opportunistica” violasse il dovere di solidarietà sociale (art. 2 Cost.) e la funzione sociale della proprietà (art. 42, co. 2, Cost.), in quanto finalizzata a socializzare i costi e le responsabilità di beni divenuti svantaggiosi. Tale posizione ha trovato eco in alcune pronunce del Consiglio di Stato (Ad. Pl. n. 2/2020), seppur limitatamente al peculiare ambito espropriativo.

3.2. La Tesi della Validità Incondizionata

All’estremo opposto si collocava la tesi che sosteneva la validità tout court dell’atto di rinuncia, quale massima espressione del diritto di disposizione del proprietario. Tuttavia, questa tesi presentava una criticità significativa se l’obiettivo del rinunciante era quello di liberarsi dalle obbligazioni propter rem (es. oneri di bonifica o manutenzione). Essendo tali obbligazioni intrinsecamente “ambulatorie”, in quanto inestricabilmente legate alla res, esse si sarebbero comunque trasferite con il bene allo Stato acquirente, anche in caso di acquisto a titolo originario, vanificando di fatto lo scopo pratico della rinuncia e rendendo l’istituto inefficace a tal fine.

3.3. La Tesi Intermedia: Ammissibilità con Controllo di Validità Caso per Caso

Una terza via, intermedia, ammetteva la figura in astratto, ma ne subordinava la validità in concreto a una valutazione caso per caso della causa in concreto perseguita dal rinunciante. Questo approccio apriva a un sindacato giurisdizionale sulla meritevolezza degli interessi sottesi all’atto. Una rinuncia motivata dal solo fine “egoistico” di trasferire oneri e responsabilità allo Stato poteva essere dichiarata nulla per:

• Illiceità della causa (art. 1343 c.c.), qualora violasse norme imperative (es. obblighi di bonifica).
• Frode alla legge (art. 1344 c.c.), se utilizzata per eludere l’applicazione di tali norme.
• Illiceità del motivo esclusivo (art. 1345 c.c.).

Un esempio di questa impostazione è rappresentato dal parere dell’Avvocatura Generale dello Stato del 14 marzo 2018, che, pur ammettendo l’istituto, ne suggeriva un attento vaglio per contrastare eventuali abusi.

Questo panorama di profonda incertezza, che contrapponeva il diritto fondamentale di disposizione del singolo all’interesse collettivo di evitare la socializzazione dei costi, ha reso improrogabile un intervento nomofilattico delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamato a risolvere un conflitto sistemico tra principi fondamentali dell’ordinamento.

4. La Risoluzione della Questione ad opera delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Sentenza n. 23093/2025)

La sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione rappresenta il punto di svolta definitivo nella materia. Con una pronuncia di eccezionale chiarezza e portata sistematica, la Suprema Corte ha risolto il contrasto giurisprudenziale e dottrinale, enunciando principi di diritto chiari e dirimenti sull’ammissibilità, la validità e gli effetti della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare.

4.1. Principio di Ammissibilità e Natura dell’Atto

Il primo, fondamentale principio affermato dalla Corte sancisce senza ambiguità l’ammissibilità dell’istituto. La massima della sentenza è inequivocabile:

La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’art. 832 cod. civ.

Con questa statuizione, le Sezioni Unite hanno riconosciuto la rinuncia non come una figura anomala o eccezionale, ma come una piena e legittima manifestazione del diritto di disposizione che costituisce il nucleo essenziale del diritto di proprietà.

4.2. La Causa dell’Atto e l’Irrilevanza del “Fine Egoistico”

Il passaggio più innovativo e dirompente della sentenza riguarda l’analisi della causa del negozio. Le Sezioni Unite stabiliscono che la causa tipica dell’atto di rinuncia risiede unicamente nella volontà di dismettere il diritto (causa in sé). Di conseguenza, tale atto è sempre dotato di una giustificazione causale e meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, senza che sia necessario indagare uno scopo pratico ulteriore (superando così l’impostazione che subordinava la validità al vaglio di meritevolezza ex art. 1322 c.c.).

Le Sezioni Unite sgombrano così il campo da ogni sindacato sulla meritevolezza delle motivazioni soggettive del rinunciante, affermando con forza che un “fine egoistico” – ovvero la volontà di trasferire allo Stato i costi di manutenzione, bonifica o messa in sicurezza di un bene diseconomico – non è causa di nullità dell’atto. La Corte chiarisce che tale motivazione non contrasta né con la funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.), né integra un’ipotesi di illiceità della causa o del motivo. Il ratio decidendi di tale statuizione risiede nel rigetto del concetto di una “proprietà imposta”: secondo la Corte, la funzione sociale della proprietà non si traduce in un obbligo per il singolo di rimanere proprietario per ragioni di interesse generale, ma costituisce il fondamento costituzionale che abilita il legislatore – e solo esso – a porre limiti generali e astratti al diritto dominicale.

Infine, la Suprema Corte ha escluso che una rinuncia “egoistica” possa configurare un abuso del diritto o un atto emulativo ai sensi dell’art. 833 c.c. Tali dottrine sono state ritenute inapplicabili poiché la rinuncia scaturisce da un interesse meramente negativo – il disinteresse a mantenere la titolarità del bene – e manca del requisito fondamentale dell’animus nocendi, ovvero dell’intento positivo di nuocere a terzi.

4.3. L’Acquisto da parte dello Stato e il Regime delle Responsabilità

La sentenza chiarisce in modo definitivo anche la dinamica degli effetti e il riparto delle responsabilità. L’acquisto della proprietà in capo allo Stato, ai sensi dell’art. 827 c.c., è qualificato come un effetto riflesso ex lege a titolo originario. Esso non deriva da una volontà traslativa del rinunciante, ma consegue automaticamente alla “vacanza” del bene, cioè al fatto che esso non appartiene più a nessuno.

Su questo presupposto, la Corte opera una fondamentale distinzione in materia di responsabilità:

• Responsabilità Pregresse: il rinunciante resta pienamente responsabile per tutte le obbligazioni e i danni sorti prima dell’atto di rinuncia. Ciò include, ad esempio, la responsabilità per danno ambientale (in base al principio “chi inquina paga”), per rovina di edificio (art. 2053 c.c.) o per i tributi già maturati. Tali responsabilità hanno natura personale e non si estinguono con la dismissione della proprietà.
• Obbligazioni Future: Lo Stato, in qualità di nuovo proprietario, è tenuto ad adempiere solo agli obblighi di gestione, manutenzione e custodia (propter rem) sorti successivamente al momento in cui ha acquisito la proprietà del bene.

In questo modo, la sentenza ha sapientemente bilanciato il diritto del singolo a disporre liberamente del proprio bene con l’interesse pubblico a non vedere estinte le responsabilità per danni e oneri già verificatisi, definendo un quadro normativo certo e prevedibile.

5. Conclusioni

Alla luce dell’analisi condotta e, in particolare, dei principi sanciti dalla Sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 23093/2025, è possibile fornire una risposta chiara e definitiva al tema oggetto del presente articolo.

1. È pienamente ammissibile e valida nell’ordinamento italiano la rinuncia abdicativa unilaterale al diritto di proprietà immobiliare. Tale atto è legittimo anche qualora sia motivato da intenti meramente “egoistici”, come la volontà di liberarsi dai costi, dagli oneri e dalle responsabilità connessi a un bene divenuto diseconomico. La causa dell’atto è intrinseca alla dismissione stessa e non è soggetta a un sindacato di meritevolezza basato sulle finalità del rinunciante.
2. L’atto di rinuncia non estingue le responsabilità civili, penali o amministrative sorte in capo al rinunciante in un momento anteriore alla dismissione del diritto. Il soggetto che rinuncia resta tenuto a rispondere per i danni (es. ambientali o a terzi) e ad adempiere alle obbligazioni (es. tributarie) maturate durante il periodo in cui era proprietario del bene.
3. L’acquisto del bene in capo allo Stato è un effetto automatico, ex lege e a titolo originario, che si produce ai sensi dell’art. 827 c.c. quale conseguenza della vacanza del bene. Lo Stato, quale nuovo titolare, è tenuto a farsi carico degli oneri propter rem (es. custodia, manutenzione) solo a partire dal momento in cui acquista la proprietà.
4. Infine, la Suprema Corte ha sottolineato che la propria pronuncia definisce i confini dell’attuale assetto normativo, deferendo esplicitamente al legislatore la prerogativa di introdurre eventuali riforme organiche volte a stabilire un diverso bilanciamento degli interessi in gioco, qualora ciò fosse ritenuto socialmente o politicamente necessario.

 

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