Ciucci: “La pazienza è finita: saldare il debito di 2 mld per il caro materiali. Per il post-Pnrr percentuale fissa del Pil agli investimenti”

“La pazienza è finita”. Non potevano essere più nette e tranchant  le parole scandite dal presidente dell’Ance,  Pietro Ciucci, ieri davanti alla platea degli imprenditori edili riuniti al Teatro Manzoni di Milano per l’assemblea di Assimprendil Ance. Parole che suonano come una vera e propria sferzata per chiedere al governo una soluzione alla crisi innescata dall’impennata dei prezzi dei materiali. Le risposte devono arrivare con la nuova Legge di bilancio il cui cantiere è ormai entrato nel vivo. I numeri sono noti e Ciucci li ricorda: 2 miliardi è la somma dovuta alle impres per il biennio 2024-25. “Sono soldi che le aziende hanno già messo in bilancio e sulle quali hanno pagato le tasse”, rimarca Ciucci. “Il futuro è bello ma occorre prima risolvere i problemi del presente, proprio a parte dall’annosa questione  dei crediti e del caro materiali, che sta affaticando gravemente le imprese”.  E il presente mostra ora le  “crepe” che si sono aperte nel Decreto Legge Aiuti, che non risulta coperto dalle adeguate risorse finanziarie.  “Questa  – incalza – rappresenta la richiesta urgente e immediata per la prossima manovra finanziaria, la priorità assoluta per la categoria. Il Ministro ne è pienamente consapevole, anche perché lo ‘stalkerizzo’ tutti i giorni. I debiti vanno pagati; le imprese hanno pazientato a lungo, ma ora la pazienza è davvero finita”.

Accanto all’emergenza liquidità, la seconda grande priorità riguarda la programmazione a lungo termine. Il Paese sta uscendo dalla stagione del PNRR, un piano straordinario che ha rappresentato circa il 25 per cento della spesa in opere pubbliche e che manterrà questo peso fino al 2026. “È chiaro a tutti che servono idee e strumenti efficaci per sostituire questi fondi. Negli ultimi diciotto mesi si è assistito a un preoccupante crollo dei bandi di gara e fra un anno e mezzo o due anni, quando i cantieri in corso giungeranno al termine, il settore rischia di trovarsi di fronte a un pericoloso vuoto di spesa”, avverte Ciucci.

Per evitare questa paralisi, l’Ance chiede di intervenire con una riprogrammazione strategica delle risorse verso opere effettivamente realizzabili. “Occorre innanzitutto pianificare una spesa migliore dei Fondi di Coesione e dei fondi strutturali europei, evitando tagli indiscriminati. Contestualmente, bisogna riprogrammare i fondi nazionali disincagliandoli da quelle opere che non hanno concrete possibilità di realizzazione, canalizzandoli su progetti pronti per la cantierizzazione così da consolidare i livelli di spesa raggiunti finora. Inoltre, si chiede un grande piano di investimenti costanti che destini una percentuale fissa di PIL al settore, superando un andamento degli investimenti che oggi assomiglia a un elettrocardiogramma impazzito e restituendo alle aziende la stabilità necessaria per pianificare gli interventi”. Temi, quelli messi sul tavolo da Ciucci, che verranno affrontati nella tre giorni della seconda edizione di ‘Città nel Futuro’ che si svolgerà dal 30 settembre al 2 ottobre prossimo a Roma.

C’è la poi la grande partita aperta del Piano Casa. I costruttori, afferma Ciucci, accolgono con molto favore la centralità del tema dell’abitare nell’agenda di Governo, ma ritengono che l’attuale impiato possa essere ampliato e integrato  “in un’ottica di collaborazione costruttiva. L’auspicio è che i tre pilastri del piano possano andare a regime rapidamente, anche se da soli rischiano di non offrire risposte complete al fabbisogno abitativo, lasciando esclusi alcuni territori e non coinvolgendo pienamente le imprese italiane”. Di qui l’impegno dell’associazione, ribadito da Ciucci, a elaborare “proposte migliorative” da porre al centro del confronto con il Governo. Per l’edilizia pubblica serviranno sicuramente più risorse, visto che il Paese è fortemente in ritardo a causa di politiche abitative uscite dai radar per decenni. Tuttavia, ma la vera sfida dell’accessibilità riguarda l’edilizia sociale, pensata per garantire una casa a chi si trova fuori dalle graduatorie popolari ma non può permettersi i prezzi del mercato privato.

“Oggi costruire costa oltre duemila euro al metro quadro e questo genera paradossi evidenti sul territorio. Dagli ultimi dati del CRESME emerge, ad esempio, che a Lodi il valore medio delle compravendite si attesta sui 1.900 euro al metro quadro: a queste cifre costruire il nuovo non è economicamente sostenibile e di conseguenza le case non si riescono a realizzare. Per superare questa impasse servono contributi e risorse concrete, che potrebbero essere sbloccate dal Fondo per la Rigenerazione Urbana e dal Piano Clima. I costruttori vedono con favore l’ingresso degli investitori privati, ma chiedono al Governo di poter accedere a questo mercato in modo trasparente e con contratti non capestro, valorizzando la leva privata all’interno di regole chiare”,

Infine, la riqualificazione del patrimonio costruito deve intrecciarsi con la sicurezza di un Paese sismicamente fragile e flagellato dal dissesto idrogeologico. Per per il presidente di Ance ” non ci si può limitare alla semplice sostituzione di infissi e climatizzatori, né affidarsi unicamente al Conto Termico, più idoneo per gli immobili pubblici, o ai bonus fiscali tradizionali, che richiedono capienza fiscale e liquidità spesso assenti nelle famiglie più fragili. “Sfruttando i margini dei quattordici miliardi di flessibilità, servono politiche decennali che consentano agli edifici di consumare drasticamente di meno, tutelando soprattutto le fasce sociali più deboli.

Tutto questo richiede un confronto serio e responsabile. Il settore vive di progettazione, gare e aggiudicazioni ed è pronto a fare la propria parte per far atterrare gli investimenti in spesa reale, ma chiede di essere riconosciuto dal Governo come l’interlocutore principale nella costruzione delle città del futuro.

‘Sull’urbanistica serve una nuova norma, no ad incertezze’

Parlando a margine dell’assemblea, Ciucci affronta anche la questione del Salva Milano e non solo.  “Noi siamo regolati da norme del 1942 e del 1968, pensate per una nazione che era in espansione, ora invece dobbiamo rigenerare e quindi ci servono norme differenti”, dice. “Dobbiamo trovare sicuramente una soluzione al problema di Milano, non possiamo permetterci che una città così grande, un motore di sviluppo non solo per il settore edilizio, stia fermo. La risposta dovrebbe essere una norma che indichi un percorso certo perché nell’incertezza si sono forse, o forse no, commessi alcuni errori ma questo lo lasciamo decidere alla magistratura. Però è chiaro che con regole certe facciamo ripartire una città e un settore. Ci sono fattispecie completamente differenti uno dall’altra quindi obiettivamente una soluzione unica non c’è, è chiaro. Il problema, infatti, non ha coinvolto solo Milano ma anche altre città, l’interpretazione della norma urbanistica troppo vecchia, unita alle pianificazioni dei comuni, non è sufficiente per quello che serve oggi al settore ma soprattutto per quello che serve alle città e ai cittadini”.

Sala chiede “un’iniziativa bipartisan in Parlamento. Non bisogna parlare solo di ‘Salva Milano, è un problema nazionale”

Sul tema è intervenuto anche il sindaco di Milano Giuseppe Sala.  “Oggi le normative” sull’urbanistica “sono tali da disincentivare le nuove iniziative, per cui è evidente, e l’ho sempre detto, che bisogna riprendere il quadro normativo e che deve essere una cosa fatta a livello parlamentare”, ha detto.  E, comunque, non dovrebbe essere chiamata ‘Salva Milano’ perchè è  un problema nazionale.  “Secondo me i tempi ci sarebbero, se la legislatura andasse fino a scadenza naturale – ha aggiunto -. Non ho capito se però c’è una volontà delle parti”. Secondo Sala “servirebbe un’attività bipartisan per trovare una formula giusta, ovviamente non si deve parlare di Milano in specifico”, ha rimarcato ancora. Sala ha poi spiegato che il suo auspicio è che il governo arrivi a scadenza naturale, “quando hai un mandato lo devi portare a termine. Se arrivano a scadenza, mi chiedo perché invece non ci sono i tempi per riaffrontare una questione vitale e cioè di andare oltre una normativa che risale al 1942″, ha detto Sala Per le famiglie sospese va risolto come stiamo cercando di fare, un caso alla volta con tanta buona volontà, ovviamente con tempi non brevi – ha concluso -, ma mi pare che la questione sia un po’ più larga”.

Milano e l'”altra Milano”, la ricerca del Cresme

Il presidente dell’Ance ha citato il caso Lodi facendo riferimento a una ricerca del Cresme illustrata, in assemblea, dal direttore Lorenzo Bellicini, focalizzata sui cambiamenti e dinamiche in termini di popolazione, attrattività, casa nei territori di Milano, Monza Brianza e Lodi. Un territorio suddiviso tra Milano e l”altra Milano’. Quello che emerge è che l’area urbanizzata delle province di Milano, Monza-Brianza e Lodi in un quadro italiano disegnato da una demografia negativa continua ad essere attrattiva mentre non così si può dire di Milano: la città dopo aver perso 56.000 abitanti con la pandemia, aver cercato di recuperare nel biennio 2022-2023 ( +21.000 residenti), ha di nuovo intrapreso una dinamica negativa (-8.600 residenti) tra 2023 e 2025. Uno scenario, rileva Bellicini, molto diverso da quello 2008-2019 che sembra porre il problema dell’attrattività del capoluogo nei prossimi anni . Prima della pandemia Milano cresceva di 15.500 abitanti all’anno. In questo trend demografico generale si inscrive il problema casa, diventata di nuovo un problema:  il punto è che la popolazione cala ma le famiglie crescono più dello stock abitativo. Secondo l’Istat in Italia si sono costruite poco meno di 600.000 nuovi alloggi tra 2014 e 2024, secondo il Cresme almeno 1 milione. Tra incremento dello stock di famiglie e di abitazioni c’è un saldo negativo di 850.000 abitazioni se i dati dell’Istat sono giusti, 450.000 usando i dati del Cresme. Guardando quello che accade a Milano e nell’altra Milano, emerge che il capoluogo lombardo inizia a perdere famiglie, negli altri comuni, nell’«l’altra Milano» le famiglie continuano a crescere :  tra 2019 e 2024 la crescita è +55.000 famiglie (dati Istat): 10.600 famiglie all’anno. Nel 2024 la crescita è di 8.700 famiglie contro le – 1.453 Milano.  La pandemia ha cambiato lo scenario della dinamica demografica milanese: inflazione, costo della vita e costo dell’abitare hanno comportato un arresto delle capacità attrattiva del capoluogo? E’ la questione che pone Bellicini. Osservando poi il mercato delle compravendite immobiliari nell’«altra Milano», queste sono state nel 2025 49.231, quasi il doppio delle 25.173 del capoluogo. Anche gli altri comuni della Provincia di Milano hanno superato il capoluogo in termini compravendite dal 2020, nel 2025 sono state 31.000. Nel primo semestre 2026 si registra un rallentamento delle compravendite rispetto al 2025, molto contenuto e su alti livelli per l’Altra Milano, mentre Milano registra una flessione del 3,2%. Capitolo prezzi.  Le grandi differenze di prezzo tra Milano e il territorio. Milano nel primo semestre 2026 è di 5.720 euro, in crescita del 35,5% rispetto al 2019,  Negli altri comuni della provincia di Milano il prezzo 2026 è di 3.100 euro, in crescita del 26%. Monza città è a 2.980 € , +31,3%, i comuni a 2.090€. Negli altri comuni della provincia di Lodi si scende a 1.370 euro m2 , media compravenduto.